Comentario al Artículo 24, sobre complejos inmobiliarios, de la Ley de Propiedad Horizontal (añadido por Ley 8/1999, de 6 abril)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
APUNTES PREVIOS. Una de las novedades de la presente ley ha sido la de incluir en su regulación a los Complejos Urbanísticos, cuya laguna venía siendo cubierta hasta entonces por la doctrina y jurisprudencia y, desde el punto de vista legislativo, por la aplicación del art. 392 y siguientes del Código Civil (ya comentados con anterioridad) y, con carácter supletorio lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal de conformidad a lo establecido en el art. 4.1 del Código Civil.
Analizando en su totalidad el art. 4 CC, éste dispone expresamente que: “Procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otros semejantes entre los que se aprecie identidad de razón. 2. Las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicación a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas. 3. Las disposiciones de este Código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes”.
Así pues, el concepto legal de analogía se basa en la existencia de una identidad de razón entre una norma regulada para un caso específico y otra situación fáctica carente de regulación.
Este concepto es aplicable a un sistema comunicado de normas como lo es el Derecho privado, pero totalmente inaplicable al Derecho penal que se nutre de un sistema de normas autónomas y por ende, asistemáticas, en el que cada figura penal o tipo de injusto vale por sí mismo.
La aplicación de la ley por analogía es viable para llenar una laguna de la misma ley, aplicando extensivamente los principios de ésta a un caso no previsto por ella; esta aplicación analógica exige que el supuesto específico que requiere regulación, no haya sido contemplado por las normas jurídicas, la ley o la costumbre.
La aplicación analógica recocida en el art. 4.1 CC, está claramente referida a las normas legales llamadas a llenar el vacío de un caso similar, función que en modo alguno corresponda a la jurisprudencia que tiene el cometido meramente complementario que le asigna en este sentido el art. 1.6 CC.
La aplicación analógica exige una muy cuidadosa comprobación de si la norma objeto de la incorporación por esta vía excepcional contempla o no un supuesto específico y, en su caso, si regula otro semejante entre los cuales se aprecie identidad de razón, operación jurídica muy delicada que ha de tener en cuenta, por tanto la ratio de la disposición que va a ser objeto de generalización por vía analógica y por consiguiente, la propia realidad social dinámica que sirve de plataforma a la situación jurídica controvertida.
Las normas penales se encuentran excluidas de la aplicación analógica, por ser el sustento de la garantía de legalidad que reza nullum crimen, nulla poena sine lege praevia. Tienen trabamiento especial también las excepcionales.
El principio de legalidad no puede ser entendido de forma tan rigurosa que anule la libertad del Tribunal, ni crea nuevas figuras delictivas ni aplica penas no previstas en el ordenamiento jurídico penal. En materia penal, el principio rector y la garantía de los ciudadanos es la legalidad, que consagra el art. 25.1 de la Constitución española, en desarrollo riguroso, en este campo, del art 9 del mismo texto legal, por ello, el Tribunal únicamente está sometido al imperio de la ley, sin que resulte vincualado a ninguna figura otra fuente.
Nada impide reconocer la vigencia en nuestro ordenamiento del principio non bis in iden, aunque no aparezca constitucionalmente consagrado de manera expresa, ya que el principio en cuestión está íntimamente unido a los de legalidad y tipicidad de las infracciones recogidos en el art. 25.1 de la Constitución española.
Siguen el mismo destino de las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal, respecto de las que debe decirse que son, por lo temporal, también leyes de contenido penal. La falta de adecuación típica de una conducta presuntamente delictiva, obliga a Tribunales a sobreseer la causa y, a lo sumo, comunicar al Gobierno en oposición fundada, la necesidad de suprimir tales hechos.
La aplicación supletoria de las disposiciones del Código Civil se explica por se tradicionalmente la materia primera del Derecho, de las que se desgajaron las otras ramas hay autónomas. Se añade a ello la circunstancia de ser el Derecho civil el que más extensa y profundamente desarrolla los principios jurídicos, tal vez por la razón antes apuntada.
No se debe acudir al Código Civil como supletorio, cuando existan normas adecuadas al caso concreto; así pues no son aplicables los preceptos del Código Civil cuando exista una ley especial que regule el caso concreto, sin oscuridades ni deficiencias.
Por lo que la norma básica era la de considerar que: hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones que en esta materia haga el Código Civil.
Por su parte el art. 4.1 del Código Civil dispone que, procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón.
Como cuestión previa al entrar a tratar esta materia, debemos establecer las bases para saber cuando nos encontramos ante un Complejo Urbanístico y cuando no; toda vez que puede presentar en la práctica (y desde luego así ocurre) que, lo que puede presentarse como un complejo urbanístico realmente se trate de una comunidad sin más; o por el contrario que aquello que aparece como comunidades jurídicamente independientes constituyan realmente un complejo urbanístico en toda regla.
Así las cosas, podemos decir que estamos ante un complejo urbanístico cuando el conjunto de los coeficientes de participación asignado a los elementos privados de más de dos fincas que, además comparten zonas comunes, suman el cien por ciento de las cuotas de participación en los gastos comunes, de conformidad a lo establecido en el art. 3.b).
Por tanto, resulta indudable que, si los distintos coeficientes de participación de las fincas suman el cien por cien estaremos ante un complejo urbanístico; pero si por el contrario cada finca alcanza ese porcentaje individualmente, estaremos ante comunidades autónomas e independientes entre sí.
Otra forma de comprobar si estamos o no ante un complejo urbanístico es acudiendo a la inscripción registral correspondiente al solar y posterior edificación practicada sobre el mismo; inscripción ésta que servirá para conocer si la finca matriz a sido objeto de segregación, división o permanece en su estado originario; si existen comunidades totalmente independientes o una conjunción de ellas y por último, si se da una copropiedad en los servicios, instalaciones y elementos comunes o no. Siendo ésta la manera más clara y precisa de conocer el estado de más de dos finca y el régimen jurídico al que se encuentran sometidas cada una de ellas.
Pero también cabe la determinación de si estamos ante un complejo urbanístico o no acudiendo al contenido del Título Constitutivo de las fincas, respecto del cual pueden surgir tres situaciones diferentes:
-
Grupos de fincas que, compartiendo servicios, instalaciones y zonas comunes están sometidas a una misma administración y en donde el total de coeficientes de participación en los gastos generales (ordinarios y extraordinarios) participan conjuntamente todas ellas.
-
Grupo de fincas que, compartiendo zonas comunes, cada una de ellas mantiene su administración, participando conjuntamente en los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos, servicios y zonas comunes, pero así en sus gastos propios de cada finca que serán independiente de cada una. En tal supuesto, cada finca sumará el cien por cien de los coeficientes de participación entre todos sus vecinos y de su cuenta de gastos habrá de incluirse una partida correspondiente a aquellos afectos al conjunto de fincas.
-
Por último, tenemos aquel grupo de fincas unidas administrativamente y compartiendo zonas, servicios e instalaciones comunes, suman todas ellas el cien por cien de los coeficientes de participación asignados a todos sus elementos privados.
En el primer supuesto, esta claro que no existe ningún inconveniente en reconocer que las fincas estarán sometidas a ley especial que las regula. En el segundo, se trata se una situación en que, estando todas las fincas sometidas en régimen especial de esta ley, cada una ellas mantiene su independencia en cuanto a su administración pero que en cualquier caso no afecta al conjunto urbanístico en su conjunto, por cuanto que igualmente, toda la administración deberá subsumirse en una sola, sin perjuicio de los actos de disposición que realice cada una de ellas. En el tercer supuesto estamos en una clara supuesto de complejo urbanístico sin mayor complejidad que la surja de la convivencia diaria de la misma.
También puede ocurrir que una urbanización compuesta de varias fincas, todas ellas compartan instalaciones, servicios y zonas comunes pero al mismo tiempo, cada una de ellas, tiene un régimen de funcionamiento totalmente independiente; así las cosas, todas la fincas vendrán obligadas a contribuir proporcionalmente en el mantenimiento y conservación de esos elementos comunes que comparte y que a título de ejemplo podemos señalar los de: jardinero, piscina, guarda de seguridad, etc.; pero que al mismo tiempo, cada una de las fincas tendrá su administración y régimen interno que atender, como por ejemplo: conserje, ascensor, portería, etc.
También debemos tener en cuenta que, por regir en España el sistema de numerus apertus de los derechos reales (arts. 2.2 LH y 7 RH) y, en particular, en las figuras comunitarias (art. 392.2 CC) (ya comentado con anterioridad), nada se puede oponer a que determinado local, susceptible de aprovechamiento independiente, se constituya como objeto de propiedad separada dentro del régimen de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba