Los complejos inmobiliarios en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999

AutorAlberto Dorrego de Carlos
CargoLetrado de las Cortes Generales
Páginas2303-2334

Page 2303

I La crisis del principio de verticalidad de la ley de 1960

La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (al igual que su más directo antecedente; la Ley de 26 de octubre de 1939, de modificación del artículo 396 del Código Civil y de la Ley Hipotecaria) supuso un notable y meritorio esfuerzo de adaptación de antiguos dogmas sobre la propiedad territorial 1 a las nuevas formas inmobiliarias que emergen en nuestras grandes Page 2304 ciudades en el primer tercio del siglo xx y que, tras la guerra civil, pasan a convertirse en una realidad cotidiana para amplísimas capas de la sociedad. La división de las edificaciones urbanas en secciones horizontales es la vía a través de la cual logran el acceso a la vivienda en España buena parte de los ciudadanos, al igual que en otros países mediterráneos europeos, por lo que resultó imprescindible acometer la revisión de nuestra legislación civil para hacer económica y jurídicamente viable esta forma especial de propiedad hasta entonces tan anómala.

Hoy, como señalan Diez Picazo y Gullón (Sistema..., op. cit., Tomo III, págs. 293-295) nos encontramos ante una nueva fase en la evolución legislativa de esta institución en la cual los problemas a abordar son otros muy distintos: entre ellos ocupan un lugar destacado el «desenvolvimiento más minucioso de las relaciones de vecindad» (propósito al que se dedica buena parte de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal) y la aparición de nuevas realidades inmobiliarias que desbordan los principios de verticalidad y de unidad de edificio sobre los que se asentaba la Ley de 1960.

Efectivamente, el desarrollo urbanístico de nuestras ciudades con arreglo a los nuevos instrumentos de planeamiento sobre diseños cada vez más alejados del edificio convencional, incorporando progresivamente nuevos servicios (recreativos, deportivos, culturales, comerciales..., etc.) cuya construcción, financiación y conservación exige estructuras cada vez más complejas, a las cuales también ha de dar adecuada respuesta nuestro ordenamiento en su dimensión jurídico-privada.

La confusión terminológica reinante en esa materia es considerable a causa de la ausencia de referencias legislativas o jurisprudenciales mínimamente seguras y de las adaptaciones más o menos libres que realizan nuestros autores de las denominaciones con las que legislaciones cercanas a la española designan las formas más avanzadas de agrupación inmobiliaria (desde los Page 2305 ensémbles inmobilieres, del Derecho francés, según la Ley de 1965, al condominio complesso regulado en las leyes italianas). Entre nosotros han sido frecuentes términos tales como urbanizaciones privadas (utilizado en nuestra doctrina y jurisprudencia generalmente para hacer referencia al fenómeno de la propiedad horizontal extendida), conjuntos inmobiliarios (con el que el conocido anteproyecto de Ley de 1991 -al que más adelante nos referiremos- pretendió englobar prácticamente todas las variantes de edificación compleja), mancomunidades, supracomunidades de propietarios..., etc. Si bien, todas estas denominaciones, y otras muchas que existen, carecen de tradición y fijeza en nuestro derecho y rara vez han alcanzado un significado unívoco, homologable doctrinal o jurisprudencialmente, que permita utilizarlas como categoría conceptual para la explicación del fenómeno jurídico que estamos analizando. Resulta, por consiguiente, mucho más útil abandonar por el momento todas ellas y pasar a examinar cómo se han ido desenvolviendo estas nuevas formas inmobiliarias en nuestra práctica jurisprudencial y registral, así como en el del derecho vivo que constituyen los estatutos de las comunidades de propietarios. Una vez situados en este punto, se estará en condiciones de desgranar la nueva regulación de toda esta materia que ha llevado a cabo la Ley de reforma de la LPH de 1999.

El auge que comenzaron a adquirir a partir de los años sesenta los conjuntos urbanizados destinados a viviendas unifamiliares y los grupos de edificaciones divididas horizontalmente con elementos inmobiliarios y servicios comunes (denominados generalmente urbanizaciones privadas) dio paso a numerosas explicaciones técnicas sobre la naturaleza jurídica de estas grandes estructuras, sin encaje aparente en la Ley de Propiedad Horizontal (que ni siquiera contiene una mención a las mismas, al girar íntegramente en torno al concepto de edificio singular y al principio de verticalidad) y al intento de dar respuesta a los graves problemas prácticos (organizativos, regístrales, económicos..., etc.) que comenzaban con frecuencia a plantear. Examinemos con algún detenimiento cuáles han sido históricamente dichas soluciones técnicas.

A) En un primer momento, como ha explicado A. Delgado Truyols 2, se impusieron las denominadas tesis pluralistas. Con ellas se pretendía configurar este tipo de urbanizaciones o complejos a través de servidumbres positivas y negativas constituidas recíprocamente entre los propietarios, mediante las cuales se construye -con eficacia jurídico-real- el entramado de derechos y obligaciones deseado.

Page 2306De acuerdo con esta articulación teórica, los elementos inmobiliarios comunes serían objeto de una propiedad separada cuya titularidad correspondería a alguno de los siguientes sujetos:

    a) Al promotor de la urbanización. Lo cual ha permitido dar entrada, en el caso de grandes complejos, a las sociedades de servicios encargadas del mantenimiento o explotación de las instalaciones.

    b) Al conjunto de los propietarios que tendrían el condominio de las mismas. Dicho derecho quedaría vinculado ob rem a la titularidad de las parcelas, viviendas unifamiliares, pisos o locales. Esta fórmula presenta, principalmente, problemas de orden registral (al no existir vinculación entre los elementos comunes y las propiedades estrictamente privadas) y también de costes adicionales y complicación documental en la constitución del mismo.

    c) A una persona jurídica diferente. En este caso la condición de miembro de la entidad propietaria (socio o asociado) se vincularía ob rem a la titularidad de las parcelas, viviendas o locales. Esta posibilidad, aunque resulta bastante artificiosa, ha resultado útil en ocasiones para dar entrada a empresas o sociedades de servicios encargadas del mantenimiento o explotación de los elementos comunes.

    La persona jurídica titular de los elementos comunes ha revestido en la práctica estatutaria la forma de asociación, sociedad civil o sociedad cooperativa.

    La asociación de propietarios, constituida (pues no existe otra posibilidad legal) al amparo de la vigente Ley de Asociaciones de 24 de diciembre de 1964 y, por tanto, del artículo 22 de la Constitución, no resulta una fórmula satisfactoria, dada la naturaleza extrapatrimonial de esta figura, concebida para servir de soporte corporativo a fines de interés público o social e inadecuada, por múltiples razones, para constituir vinculaciones ob rem. Así lo han puesto de relieve tanto la jurisprudencia civil (vid. STS de 5 de julio de 1996) como la mayoría de los autores 3. Tampoco resulta especialmente satisfac-Page 2307toria la fórmula de la sociedad civil, salvo que ésta se configure -en contra de lo dispuesto en el art. 1.700 del Código Civil- con carácter real (intuitu rei), ni la sociedad cooperativa para «...la conservación, creación o suministro de servicios complementarios...» No es lo mismo la creación de una sociedad cooperativa para este fin (lo cual puede resultar razonable y operativo en la práctica) que el establecimiento de un vínculo real -con trascendencia erga omnes- respecto a la propiedad de la vivienda o parcela de la urbanización.

B) Desechadas pronto estas construcciones técnico-jurídicas, nuestra doctrina (y práctica estatutaria) pronto se inclinaron por intentar vías de asimilación de estas nuevas formas inmobiliarias a las regulaciones ya vigentes: esto es, al régimen de la copropiedad ordinaria del Código Civil y -sobre todo- a la propiedad horizontal.

La tesis canónica en esta materia fue expuesta por J. Sapena Tomás en 1967 4 al afirmar que en las urbanizaciones privadas «...hemos tumbado la propiedad horizontal». Es decir, nos encontramos ante idénticas situaciones jurídicas en las que lo determinante no es ya la verticalidad en la construcción o la extensión superficial de la misma, sino la peculiar relación jurídica funcional entre la propiedad separada y los elementos comunes definida en el artículo 396 del Código Civil y en el artículo 3 de la LPH. Esta relación se da claramente en el caso de las llamadas urbanizaciones privadas y, por consiguiente, no existe motivo para excluir la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR