La adaptación de los complejos a la nueva ley de derechos de agradecimiento por turno: problemas transitarios

Autor:Javier Mico Giner.
Cargo:Notario.
Páginas:81-144
RESUMEN

I) Salutación II) aproximación personal al fenómeno del «time sharing». Valoración general de la ley 42/98 III) las distintas empresas que intervienen en este fenómeno a) la adaptación de las empresas de servicios. B) la adaptación de las entidades de intercambio. C) la adaptación de los complejos. C.1.) la d.t. 2.A en el borrador de 8-xi-94. C.2) la actual d.t. 2.A 1.- tres principios generales de una correcta interpretación de la norma deducidos de la e. De m. Y de la d.t. 2.A 2.- delimitación de la obligación de adaptación. Remisión. 3.- La... (ver resumen completo)

 
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I- SALUTACIÓN

Sr. Presidente, Miembros de la Mesa, estimados compañeros:

Es tradicional comenzar estas exposiciones agradeciendo a la organización su amable invitación. Sin duda, felicito al Colegio de Madrid por la inmejorable organización y por la calurosa acogida que nos ha dispensado. Sin embargo, tras la lógica alegría al recibir su llamada y ser invitado a esta Mesa Redonda vinieron a mi memoria -no se bien el porqué- unos versos de Quevedo:

¿No ha de haber un espíritu valiente- ¿Siempre se ha de sentir lo que se dice- ¿Nunca se ha de decir lo que se siente-

Y lo cierto es que, diciendo lo que se siente, a la alegría inicial le sucede cierta zozobra al informarme de los participantes en esta Jornada-Debate. ¿Qué puedo aportar después de la brillante exposición de Eduardo Martínez Piñeiro y antes de la de las personalidades tan cualificadas que intervendrán en el debate- Así, la invitación se convierte más bien en una «amable encerrona», como su Vicedecano, Don Luis Núñez Boluda, la ha calificado.

Ante esta situación, intentaré ponerme en el lugar de ustedes y tratar de contestar las preguntas cuya respuesta juzgo más urgente y que creo que más pueden interesar al Auditorio:

a)- Un Notario se preguntará: ¿cómo redacto la escritura de adaptación- ¿cómo redacto las ventas en lo sucesivo-

b)- Un empresario del Sector se preguntará: ¿cómo afecta a mi empresa la nueva ley-

c)- Y un adquirente. ¿cómo afecta a mi compra (pasada o futura) la Ley-

II. APROXIMACIÓN PERSONAL AL FENÓMENO DEL «TIME SHARING». VALORACIÓN GENERAL DE LA LEY 42/98

Me permitirán que les explique, antes de empezar, mi aproximación (que será muy similar a la de otros Notarios) al fenómeno del hoy llamado «Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles».

A este fenómeno me aproximo desde tres campos de actuación:

a)- Como Notario de reciente ingreso, en la III Jornada Notarial Iberoamericana celebrada en Palma de Mallorca en 1987, donde Eduardo Martínez Piñeiro se ocupa del Tema II: «Soluciones Notariales al llamado fenómeno de la Multipropiedad o Propiedad a Tiempo Compartido».

De dichas Jornadas baste ahora señalar: «... no cabe duda que en la práctica la solución de configurar la multipropiedad como un derecho real limitado o restringido resulta excepcional...», entiéndase aquí «excepcional» como «infrecuente».

b)- Como Notario en ejercicio, donde influyo en alguna medida en la actividad de una de las empresas que más han comercializado en España el producto. Esta empresa, tras el lógico asesoramiento notarial (en el que es de justicia destacar al compañero Rafael Rivas), optó por:

  1. - Constitución de Establecimiento en España a efectos fiscales.

  2. - Otorgamiento de escrituras de constitución del régimen de Multipropiedad e inscripción en el Registro.

  3. - Ventas mediante escritura pública. Lógicamente, en dicho ejercicio detecto, junto a los posibles excesos de un marketing agresivo, la existencia de una demanda real del producto que lleva a que algunos compradores regresen años después a comprar más semanas.

    c)- Como jurista, asistiendo a diversas reuniones de la Asociación Nacional de Empresas de Tiempo Compartido, a las que concurrían las Entidades de Intercambio y representantes de los «Trustees» ingleses, en las que se hacía un seguimiento de los Proyectos entonces en marcha. Defendí en dichas reuniones las tesis en favor de la configuración del derecho como Multipropiedad por cuotas indivisas.

    No veo pues el fenómeno exclusivamente como un negocio de extranjeros y para extranjeros, tal cual parecen ver algunos de los miembros de la Comisión redactora de la Ley 42/1998 (vd. Pedro A. Munar Bernat en RCDI 647), aunque no ignore la gran importancia de clientes y empresas extranjeras.

    Aportaré un dato que facilita Carlos Vogeler (Consejero Delegado de RCI, una de las principales Entidades de Intercambio): en la Costa Mediterránea, durante 1998, se han afiliado 3.000 nuevos socios españoles, frente a 2.085 extranjeros.

    Una valoración inicial de la Ley permite señalar:

    1)- Es una ley en parte necesaria y en parte obligada: 1) Necesaria, porque la demanda la propia sociedad ante un fenómeno carente de regulación y que planteó problemas fiscales y de protección a consumidores. 2) Obligada: por la imperiosa necesidad de trasponer la Directiva de 26 de octubre de 1994 al Derecho español.

    2)- Se opta por una solución que parece en principio unitaria (la del derecho real restringido) totalmente nueva en España, lo que provoca:

    - Una durísima crítica del Consejo de Estado.

    - Una reacción doctrinal violenta. Así, Ricardo Cabanas Trejo y Rafael Bonardell Lenzano, en «Cinco días» de 7-1-99, se cuestionan si se quiere «poner fin al negocio en sí del aprovechamiento por turno en España» y se plantean «si se ha sobrepuesto el -objetivo- espurio de convertir al Registro de la Propiedad poco menos que en astro rey del universo».

    Y, en mi opinión (y entro con ello en materia), una gran dificultad durante el período transitorio, porque al ser una solución legal sin precedentes prácticos, provoca que todos los Complejos tengan que adaptarse a la Ley, tratando casi igual a los que configuraron meros derechos personales que a los que optaron en su día por la figura del derecho real.

    El esquema de mi exposición será: trataré primero de cómo afecta la Ley a las distintas empresas que intervienen en el fenómeno (empresas de servicios, entidades de intercambio y propietarios de complejos), deteneniéndome especialmente en la adaptación de estos últimos; a continuación, me plantearé los problemas de las transmisiones durante el período de adaptación; y terminaré con unas Conclusiones, no con afán de dogmatizar, sino de avivar el Debate ulterior.

    Y como no todo iban a ser inconvenientes, al ser mi exposición posterior a la de Eduardo Martínez Piñeiro, cuento con la ventaja de poder remitirme a la misma para evitar duplicidades innecesarias.

    . LAS DISTINTAS EMPRESAS QUE INTERVIENEN EN EL FENÓMENO

    A) La adaptación de las empresas de administración o servicios

    El Borrador del Ministerio de Justicia de 8-XI-1994, establecía, para las Sociedades de Administración, la obligación de adaptación en dos años.

    No hay ninguna mención expresa en las D.T. actuales. Lo que debe adaptarse son los regímenes preexistentes. Nada se dice de las Sociedades de Administración o Servicios.

    Es una materia de competencia autonómica. Por tanto, habrá que esperar a las distintas normativas.

    De la norma estatal sólo podemos deducir:

    a)- Se aplicarán los requisitos que imponga la correspondiente Comunidad Autónoma. ¿Cuál será la competente- ¿La del domicilio de la Sociedad de Servicios o la del territorio de cada uno de los inmuebles respecto de los que establezca contratos- Parece que lo más lógico será seguir este último criterio, dado que la competencia corresponde a la C.A. «competente en materia de consumo».

    b)- No pueden tener su domicilio en paraíso fiscal y deben tener, al menos, una Sucursal en España.

    c)- Deben concurrir al otorgamiento de la escritura de constitución del régimen (art. 4, 3, primer pfo. in fine).

    d)- Formalizan un contrato con el propietario y debe incorporarse a la escritura (art. 5,2) y archivarse una copia en el Registro.

    e)- El contrato con el propietario no puede ser anterior a la constitución del régimen (art. 6.3 dice que si el contrato se celebra antes de la constitución del régimen el Registrador suspenderá su Archivo). Tampoco puede ser posterior (porque el art. 5 dice que se incorpora a la escritura). Con lo cual parece que se llega a la solución (que no parece muy práctica) de que el contrato con la Sociedad de servicios sólo puede ser simultáneo a la escritura de constitución.

    f)- En el propio art. 6.3 se regula la posibilidad de celebrar un nuevo contrato y supuestos de extinción del mismo. No queda del todo claro si la mera acta de manifestaciones en que el propietario asume directamente los servicios es suficiente para resolver un contrato anterior. Así parece del art. 6, pero el art. 16 lo que prevé es una acción de resolución.

    g)-Su concurso es necesario para la modificación del régimen (art. 6.4), salvo que se trate de sustituir a la propia empresa de servicios.

    h)- Puede hacerse cargo de las primas de los seguros de responsabilidad civil de ocupantes y de incendio y daños.

    i)- Sus datos han de aparecer en el documento informativo que el promotor o propietario debe editar (art. 8,g)

    j)- En el contenido mínimo del contrato de transmisión debe figurar: a) la cuota a satisfacer a la Sociedad de servicios y b) sus datos.

    k)- Caso de incumplimiento se aplica el art 16.

    La ley habla casi siempre de EMPRESA DE ADMINISTRACIÓN Y SERVICIOS. ¿Acaso necesariamente deben concurrir ambas actividades en la misma empresa- ¿No es la «Administración de Fincas» una actividad que exige una determinada Colegiación- ¿No hay sentencias del Tribunal Supremo contrarias incluso a que con el sólo título de Abogado se administren fincas- ¿Podrá ser una Sociedad- ¿Se admitirá que una sociedad extranjera, mediante Sucursal, administre fincas en España- Recordemos que hay Registros Mercantiles que rechazan la inscripción de tal objeto. Apunto estas cuestiones para el debate ulterior.

    B) LA ADAPTACIÓN DE LAS ENTIDADES DE INTERCAMBIO

    Básicamente son RCI e Interval.

    Aparecen mencionadas en el art. 8, apartado k) que detalla los documentos que debe expedir.

    También aparecen en el art. 9, apartados 8.° y 9°, punto e). Centrándonos en éste recordemos que la única especialidad es que si es una persona jurídica debe tener Sucursal abierta e inscrita en España. La mayor preocupación de la Ley parece ser dejar claro que el contrato con la empresa de intercambio es contrato independiente y distinto del contrato que vincula al adquirente con el promotor o propietario.

    Si la esencia del valor añadido del «Time sharing» es el intercambio, sorprende la parca regulación de este aspecto. Quizá porque el fenómeno se ha contemplado desde un único enfoque...

    C)- LA...

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