El sistema de compensación en la ley del suelo y ordenación territorial de Extremadura: aspectos practicos

Autor:Miguel Corchero
Cargo:Presidente de URBACORP Gestión de Suelo
RESUMEN

El Derecho Urbanístico de Extremadura introduce nuevos modos de gestión urbanística con la técnica del agente urbanizador (Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, en adelante LSOTEX). La figura del agente urbanizador obtiene su elaboración más acabada en la Ley del Suelo y Ordenación Territorial de... (ver resumen completo)

 
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I Los sistemas de actuación en la ley del suelo y ordenación territorial de Extremadura

El Derecho Urbanístico de Extremadura introduce nuevos modos de gestión urbanística con la técnica del agente urbanizador (Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, en adelante, LSOTEX). Page 59

La figura del agente urbanizador obtiene su elaboración más acabada en la Ley del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. La atribución de la condición de agente urbanizador se produce por la adjudicación de la «ejecución» de un Programa de Ejecución. El agente urbanizador (propietario o no del suelo) es el responsable de ejecutar la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración y según el convenio estipulado, seleccionado al aprobar el correspondiente Programa de Ejecución (artículos 104.2 y 130 LSOTEX). Es, por tanto, el adjudicatario del Programa de Ejecución de la actuación urbanizadora.

Son, por tanto, sus notas esenciales:

- Ejecución de la correspondiente actuación urbanizadora.

- Ejecución por cuenta de la Administración actuante.

- Es determinante su capacidad urbanizadora, no solo su condición de propietario de los terrenos afectados.

- Intervención en la actuación urbanizadora de tres sujetos: administración, propietarios y agente urbanizador.

La ejecución del planeamiento urbanístico posee un doble ámbito: jurídico y material. La ejecución «jurídica» del planeamiento urbanístico consiste en el conjunto de operaciones necesarias para resolver la incidencia del plan sobre la propiedad afectada, a los efectos del cumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución. La ejecución «material» del planeamiento urbanístico comprende el conjunto de operaciones que atienden directamente a hacer realidad el plan llevado a cabo sus precisiones sobre el ámbito ordenado, a los efectos del cumplimiento de los deberes de urbanización y edificación.

Las consecuencias de la ejecución (juridica y material) del planeamiento urbanístico suponen la determinación para cada una de las propiedades resultantes del proceso de un aprovechamiento lucrativo, de unas cesiones a favor de la Administración (terrenos lucrativos y no lucrativos), de una cuantía proporcional del coste de la urbanización y de la obligación de edificar en plazo determinado. Page 60

La ejecución del planeamiento urbanístico tiene por objeto el desarrollo de actuaciones urbanizadoras que se concreta en la urbanización conjunta de dos o más parcelas, desarrollada de una sola vez o por fases conforme a una única programación, esto es, en la actuación urbanizadora la ejecución consiste en la producción en serie de una pluralidad de solares.

Los sistemas de actuación son los instrumentos de gestión urbanística que fijan y establecen las bases técnicas y económicas de cada actuación y cuyo ámbito puede abarcar una o varias unidades de actuación de un mismo Sector.

Los artículos 119.1 TRLS 76 y 148.2 TRLS 92 preveían los siguientes sistemas de actuación: compensación, cooperación y expropiación.

De acuerdo con el artículo 119.2 TRLS 76, la Administración actuante elegirá el sistema de actuación aplicable según las necesidades, medios económico-financieros con que cuente, colaboración de la iniciativa privada y demás circunstancias que concurran, dando preferencia a los sistemas de compensación y cooperación, salvo cuando por razones de urgencia o necesidad exijan la expropiación. En cambio, el TRLS 92 no solo no contempló los criterios de elección del sistema de actuación sino que tampoco otorgó preferencia a ninguno de los sistemas (artículo 149).

Según el artículo 125.2 LSOTEX, los sistemas de ejecución son los siguientes:

  1. En la forma de gestión directa: 1) Cooperación; 2) Expropiación.

  2. En la forma de gestión indirecta: 1) Compensación; 2) Concertación.

II Determinación del sistema de compensación
1. Determinación por ministerio de la ley: ope legis (artículos 10 4 y 134.b a) y b) LSOTEX)

En el supuesto de existencia de bases orientativas, los propietarios constituidos en Agrupación de Interés Urbanístico podrán op- Page 61tar por iniciar e impulsar la tramitación de una iniciativa de Programa mediante un procedimiento simplificado con ciertos tramites realizados notarialmente.

La Agrupación de Interés Urbanístico comunicará al Municipio su voluntad de proceder por el procedimiento simplificado. Dicha comunicación se acompañará de la siguiente documentación:

- un ejemplar de su alternativa técnica del Programa y, en su caso, de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística que la complementen,

- una propuesta de convenio urbanístico,

- una proposición jurídico-económica,

- acreditación de la constitución de la garantía provisional,

- y copia fehaciente de la escritura pública de constitución de la agrupación de interés urbanístico.

La presentación de la documentación completa por una agrupación de interés urbanístico producirá por ministerio de la Ley la determinación del sistema de compensación.

2. Determinación por resolución municipal a solicitud de la agrupación de interés urbanístico (artículos 126 2 a) y 128 LSOTEX)

Se determinará el sistema de compensación si la consulta previa hubiera sido formulada en primer lugar por una agrupación de interés urbanístico, constituida en debida forma, que integre a propietarios que representen más del 50% de la superficie de la unidad de actuación.

La determinación del sistema de compensación conllevará la fijación de un plazo de dos meses para la presentación del Programa de Ejecución correspondiente junto al resto de la documentación técnica, así como de las garantías y los compromisos eco- Page 62 nómicos exigidos, para asegurar el completo desarrollo de la actuación. El simple transcurso de este plazo sin que se hubiera presentado en tiempo toda la documentación exigible determinará la caducidad de la determinación del sistema de compensación por ministerio de la Ley y sin necesidad de trámite ni...

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