El tiempo compartido (mal llamada multipropiedad) y la defensa de los consumidores en el Derecho comunitario europeo. Posible proyección al Mercosur
| Autor | Aída Kemelmajer de Carlucci |
| Páginas | 95-106 |
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La protección de los consumidores debiera ser uno de los objetivos básicos del Mercosur, de la misma manera que lo es de la Unión Europea. En efecto, en el derecho comunitario europeo, esta defensa no sólo ha operado indirectamente, a través de las disposiciones que regulan la libre competencia, sino de modo directo, tal como se prueba con las normas que a continuación reseño.
1) En el llamado derecho comunitario originario:
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Art. 2 del Tratado de Roma:
El principal objetivo de los esfuerzos de la comunidad es el constante mejoramiento de las condiciones de vida y de trabajo de su gente. Como consecuencia debe establecer mecanismos efectivos de protección de: la salud,
la seguridad y los intereses económicos de los consumidores
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Art. 129 del Tratado de Maastricht:
La Comunidad contribuirá a que se alcance un alto nivel de protección de los consumidores mediante:
a) Medidas que adopte en virtud del art. 100 A en el marco de la realización del mercado interior;
b) Acciones concretas que apoyen y complementen la política levada a cabo por los estados miembros a fin de proteger la salud, la seguridad y los intereses económicos de los consumidores y de garantizarles una información adecuada...
Las acciones que se adopten en virtud del apartado 2 no obstarán para que cada uno de los estados miembros mantenga y adopte medidas de mayor protección. Dichas medidas deberán ser compatibles con el presente Tratado
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En el ámbito del llamado derecho derivado, corresponde reseñar, a grandes saltos, los siguientes documentos:
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Resolución del Consejo del 14/4/1975, Programa preliminar de la Comunidad Europea para una política de protección e información de los consumidores. Este instrumento enumera los cinco derechos básicos de los consumidores a la:
— Protección de su salud y de su seguridad.
— Protección de sus intereses económicos.
— Reparación de los daños.
— Información y educación.
— Representación (derecho a ser oído).
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Resolución para un Segundo programa, 1981; su finalidad fue acentuar los cinco derechos fundamenta les reconocidos en el programa anterior.
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Programa nuevo impulso para la política de protección de los consumidores, 1986. Determina los siguientes objetivos:
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— Los productos vendidos en la comunidad deben responder a normas de sanidad y seguridad aceptables.
— Los consumidores deben estar en condiciones de beneficiarse del Mercado Común.
— Los intereses de los consumidores deben tomarse en consideración en las otras políticas de la comunidad, tales como:
* Transporte aéreo.
* Política ambiental.
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Resoluciones del 11/3/1992 sobre «Protección del consumidor y salud pública para la realización del mercado interior» y del 13/7/1992 sobre «Prioridades del futuro para el desarrollo de la filosofía de protección del consumidor».
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Las directivas más trascendentes en la defensa de los consumidores son las que regulan las siguientes materias:
— Publicidad engañosa (84/450).
— Responsabilidad por el hecho de los productos elaborados (85/374).
— Contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales (85/577).
— Créditos al consumo (87/102).
— Productos de apariencia engañosa que ponen en peligro la salud o seguridad de los consumidores (87/357).
— Viajes combinados (90/314).
— Cláusulas abusivas (93/13 del 5/4/1993).
— Tiempo compartido (94/47). -
El adquirente de una unidad en tiempo compartido es un consumidor1. Así lo dice la ley mexicana de protección al consumidor, que en una de sus últimas reformas, incluyo expresamente varias referencias a este nuevo tipo de contratación; ello obedeció a la existencia de 300.000 quejas recibidas por la Procuración Federal de Protección al Consumidor2.
La inexistencia de normas específicas sobre multipro-piedad, entonces, no siempre implica desprotección de los adquirentes de unidades por este sistema; la defensa puede encontrarse en las leyes de protección de los consumidores, en el caso de los países donde ello acontece (por ej., Inglaterra).
La vinculación entre consumo y multipropiedad aparece claramente expuesta en el informe que precede la «Propuesta de Directiva del Consejo relativa a la protección de los adquirentes en los contratos de utilización de bienes inmuebles en régimen de disfrute a tiempo compartido» (Bruselas, 24 de julio de 1992)3; en ese informe se recuerda que la Resolución del Consejo del 14/4/1975 (Programa preliminar de la Comunidad Europa para una política de protección « información de los consumidores) y en la Resolución del Consejo de 1981, antes referidas, se mencionan, entre los derechos del consumidor, el derecho a la protección a los intereses económicos y el derecho a la información. Esa propuesta de directiva, en su artículo 2, definía como adquirente a toda persona física que, en las transacciones que entran en el ámbito de la presente directiva, actúa a título de consumidor. El texto finalmente aprobado no habla de consumidor, pero exige que el que la invoca en su favor actúe fuera del marco de su actividad profesional, lo cual implica decir que debe ser un consumidor.
Una prueba más de la vinculación es que en Europa, los titulares de derechos de tiempo compartido están asociados en la European Holiday Timeshare Association (EHTA)4, una de las tantas asociaciones de consumidores.
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Los orígenes de esta directiva se encuentran en una propuesta de resolución sobre la «necesidad de colmar la laguna jurídica existente en materia de multi-propiedad» presentada por el Sr. Honn, al Parlamento Europeo el 17/10/1986.
Al mes siguiente, se introduce una propuesta de resolución sobre la mejora de los servicios turísticos y los sistemas de calefacción y de aireación de los apartamentos de multipropiedad, presentada por el diputado Stewart.
En marzo de 1987, se sugiere por los diputados McMi-llan y Scott, una nueva propuesta de resolución sobre los fraudes inmobiliarios, que pone de manifiesto que el mayor índice de fraude dentro del sector inmobiliario se produce en torno a los contratos de multipropiedad.
A los pocos días, en el mismo mes y año, el diputado Romera Alcázar expuso otra propuesta de resolución en relación con las irregularidades en promociones inmobiliarias, primordialmente en zonas turísticas de la cuenca mediterránea; menciona la existencia de los llamados piratas inmobiliarios y advierte sobre los fraudes cometidos; resalta que esto perjudica a los agentes de la propiedad inmobiliaria que actúan en el marco de la legalidad, que se ven enfrentados a una competencia desleal y que se sienten desprestigiados por la mala imagen que causan los inversores ilegales.
Propuestas ulteriores tendieron a que los conflictos se solucionaran por vía del arbitraje. Otras dos, de autoría de García Amigo, insistieron en la necesidad de colmar la laguna5 y son señaladas como el origen próximo de la actual directiva6 que, sin embargo, se aparta bastante de sus previsiones.
El Consejo, receptando estos antecedentes, plantea, en 1992, su propuesta de directiva, modificada luego el 7/10/1993.
Se llega, finalmente, a la sanción de la directiva 94/47 del 26/10/1994, de contenido más restringido que las propuestas que le dieron origen7; la disminución del texto se fundó en el principio de subsidiaríedad, según el cual el derecho comunitario sólo debe regular aquellos puntos fundamentales para efectivizar los principios de la Unión Europea; el resto, debe ser regido por el derecho local.
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En suma, según el artículo 1, la directiva se refiere únicamente a las disposiciones sobre contratos en sus aspectos relativos a:
— la información referente a los elementos constitutivos del contrato y las condiciones de transmisión de dicha información:
— los procedimientos y formas de resolución.
En opinión de algunos autores, la especial atención que el ordenamiento dirige a la cuestión procedi-mental y al logro de la transparencia de la contratación, aproxima la norma comunitaria a los lineamientos del derecho anglosajón8.
El informe preliminar de la propuesta de Directiva de 1992 enumera tres razones principales para justificar su dictado: los problemas que deben enfrentar los consumidores9, el carácter transfronterizo del //me-share y la diversidad de soluciones del derecho local.
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Problemas que deben enfrentarlos consumidores.
Las quejas de los consumidores10 apuntan a los siguientes datos de la realidad:
— Utilización de técnicas de venta de carácter especialmente agresivo, ante las cuales el consumidor se encuentra desprevenido, sin posibilidades de reflexionar.
Entre esas técnicas se señalan:
* Invitaciones a reuniones de presentación de las que se precisa vagamente el objetivo.
* Regalos no encargados que implican a menudo un gasto inesperado para el adquirente potencial.
* Amenazas del tipo: «esta oferta ya no será posible mañana, por lo que...
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