La ley alemana sobre la transmisión de derechos de utilización en régimen de tiempo compartido de inmuebles destinados a vivienda (Notas críticas a la Ley española a propósito de una traducción).
| Autor | Ricardo Cabanas Trejo. |
| Cargo | Notario. |
| Páginas | 15-92 |
I. INTRODUCCIÓN
La promulgación en nuestro país de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (BOE núm. 300, de 16 de diciembre), sin duda hará que reflote el interés por la otrora llamada comúnmente «multipropiedad», y ahora identificable como «derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles». Como es lógico, ha de ser la Ley española la que a partir de este momento concite la preocupación doctrinal, pero ello tampoco empece para que se conozcan otros modelos extranjeros, de ahí que hayamos juzgado oportuna la publicación de nuestra propia traducción de la Ley alemana sobre la transmisión de derechos de utilización en régimen de tiempo compartido de inmuebles destinados a vivienda, de 20 de diciembre de 1996 (Gesetz über die Veraußerung von Teilzeitnutzungsrechten an Wohngebäuden [TzWrG], BGBI 1996 I, nr. 70, de 31 de diciembre de 1996, pp. 2.154 y ss).
Al interés habitual del derecho comparado, se le unen en el presente caso otras dos circunstancias. De un lado, que quizá no resulte supérfluo ver cómo otro Estado de la Unión Europea ha traspuesto en su Derecho interno la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido (DOL núm. 280, de 29 de octubre de 1994), máxime si se tiene en cuenta que Alemania es un típico país «exportador», antes que «importador» de consumidores de aprovechamiento por turno. De otro lado, la vocación expansiva de la TzWrG, que claramente se evidencia en su § 8, llevará a que la Ley alemana pretenda ser aplicable, también cuando el inmueble esté situado en territorio español, lo cual es susceptible de entrar en colisión con la proclamada imperatividad de la Disposición adicional 2.a de nuestra Ley. Colisión que, en última instancia, se habrá de resolver por las normas de competencia judicial internacional, ya que el juez nacional aplicará las normas de conflicto del foro.
De todos modos, y para evitar que nuestra contribución se limite ahora a la pura traducción de un texto extranjero, hemos añadido a continuación de cada precepto un breve comentario del mismo, en el que se insiste especialmente en su compulsa con la nueva Ley española. En líneas generales, sin perjuicio de hacer las oportunas indicaciones cuando se estime procedente, quedan fuera de nuestra comparación aquellas materias que se regulan en la Ley española, pero no en la alemana[2].
II. TEXTO Y COMENTARIO DE LA LEY ALEMANA SOBRE LA TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE UTILIZACIÓN EN RÉGIMEN DE TIEMPO COMPARTIDO DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA
-§ 1Ámbito de aplicación (1). Esta ley se aplicará a los contratos sobre la utilización en régimen de tiempo compartido de inmuebles entre una persona, que celebra tales contratos en ejercicio de su actividad empresarial o profesional (vendedor), y una persona física, que en el momento de la celebración del contrato actúa fuera de su actividad empresarial o profesional (adquirente).
(2)Contrato relativo a la utilización en régimen de tiempo compartido de inmuebles es todo contrato, por el cual un vendedor proporciona o se compromete a proporcionar a un adquirente, a cambio del pago de un precio global, el derecho a utilizar durante un mínimo de tres años, un inmueble por un período determinado o determinable del año, con fines de vivienda o vacacional. El derecho podrá ser un derecho real o de otro tipo y, en especial, podrá ser concedido también mediante la condición de miembro de una asociación o mediante la participación en una sociedad.
(3)El derecho podrá consistir asimismo en elegir la utilización de un inmueble de entre una pluralidad de inmuebles.
(4)A estos efectos, la parte de un inmueble tendrá la consideración de inmueble.
COMENTARIO
Este artículo fija el ámbito de aplicación de la TzWrG y lo hace, además, en términos claramente coincidentes con los de la Directiva traspuesta. Como veremos, el ámbito de la Ley española es superior.
1) Ámbito subjetivo: en línea con el art. 2 de la Directiva, la TzWrG se presenta como una ley de estricta protección de los consumidores y, por ello, distingue entre:
- vendedor (Veräußerer), que define como cualquier persona (natural o jurídica, según puntualiza la Directiva) que celebre dichos contratos en ejercicio de una actividad empresarial o profesional,
- y adquirente (Erwerber), que se presenta como una persona física que en el momento de la celebración del contrato actúa fuera de su actividad empresarial o profesional (la versión alemana de la Directiva, al igual que la española, sólo se refiere, aunque en sentido genérico, a la actividad profesional, Berufsausübung).
Aunque no se hable expresamente de «consumidor», la figura del «adquirente» es, en nuestro caso, reconducible a la de aquél, ya que en el ámbito de la Unión Europea se entiende que es consumidor la persona física que actúa con un propósito ajeno a la actividad profesional (p. ej., el art. 2.11 de la recientemente traspuesta en nuestro país Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; o el art. 2.1 de la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, sobre la protección de los consumidores en el caso de contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales; o el art. 1.2.a) de la Directiva 87/102/CEE del Consejo, de 22 de diciembre de 1986, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de crédito al consumo, modificada por la Directiva 90/88/CEE del Consejo de 2 de febrero de 1990; o, por último, el art. 2.2 de la Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo de 1997, relativa a la protección de los consumidores en materia de contratos a distancia).
La TzWrG sólo ampara a quien adquiere el derecho para un fin privado, y que, además, sea una persona física. Queda excluida, por ejemplo, la sociedad que compra algunos de esos derechos para proporcionar vacaciones a sus trabajadores, sin ánimo de lucrarse ni de comerciar con aquéllos.
La Ley española se halla en una situación parcialmente distinta, puesto que al no limitarse a la regulación del contrato sobre los derechos de aprovechamiento por turno, resulta que hay una parte de la misma que ya, de entrada, sólo es aplicable al profesional. Se trata de todo lo relativo a la constitución del régimen de aprovechamiento por turno, que tiene carácter previo a la transmisión de los derechos. En este sentido la Ley es tajante: «lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno» (art. 1.5).
Dicho esto, la segunda tarea consiste en determinar si nuestra Ley constituye una norma «consumerista» en sentido estricto, es decir, si limita su tuición al adquirente/consumidor, y siempre dando por sobreentendido que la noción de consumidor en el Derecho español, no está ceñida a las persona físicas (art. 1.2 LGDCU).
Lo cierto es que, de manera expresa, en ningún lugar se opera la citada restricción, a la cual, ciertamente, el legislador español no estaba obligado, pues al ser la Directiva de «mínimos», una vez asegurada la protección básica del consumidor en los términos de aquélla, bien podía la legislación nacional extenderla a otros sujetos. La flamante Ley sobre condiciones generales de la contratación constituye un buen ejemplo de lo que aquí se dice. Ciertamente el espíritu consumerista de la Ley española rezuma por muchos de sus poros; aparte de que claramente impregna la Exposición de Motivos, en ocasiones el propio texto articulado también incurre en el acto fallido de hacer referencia a los «consumidores finales» (art. 1.4.11), o sus instituciones protectoras (al arbitraje de consumo se refiere el art. 2.2; las organizaciones de consumidores y usuarios aparecen mencionadas en la Disposición adicional 1.a y en los arts. 2.2 y 9.3.III; otros organismos en materia de consumo lo están en el art. 8.3). A pesar de todo, el consumidor no se erige «formalmente» en el eje vertebrador de la Ley, al menos en cuanto a los mecanismos de protección que se han importado de la Directiva (documento informativo, contenido mínimo del contrato, prohibición de anticipos, desistimiento y resolución).
En cualquier caso, y en esto coinciden ambas leyes, el régimen legal no sería aplicable a las ulteriores transmisiones entre particulares.
2) Ámbito objetivo: como la TzWrG está, de hecho, limitada a la transposición de la Directiva, sólo afronta en su regulación la vertiente contractual de la transmisión del derecho de utilización, y lo hace, además, en términos muy próximos a los de aquélla. En particular, abarca tanto el contrato, como la promesa de contrato, en que a cambio de un precio global (Gesamtpreis), se proporciona al adquirente el derecho a utilizar durante un mínimo de tres años, un inmueble por un período determinado o determinable del año, con fines de vivienda o vacacional.
A grandes rasgos, de la regulación alemana cabe destacar:
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Concreción del turno: no se exige la fijación estricta del período de tiempo que durante el año corresponde al adquirente («determinado o determinable», bestimmten oder zu bestimmenden), ni se ha previsto una duración mínima de aquél (contrástese con la Ley española, que ha previsto una duración mínima de siete días consecutivos; art. 1.3).
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Duración del derecho: en consonancia con lo que se dice después a propósito de la naturaleza del derecho, sólo se ha establecido una duración mínima (tres años), pero ninguna máxima.
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Posibilidad de elección: el aprovechamiento puede configurarse de tal...
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