Contrato de arrendamiento de locales comerciales: cuestiones a tener en cuenta en su negociación y en su redacción
| Autor | Jesús Vázquez Márquez |
| Cargo | Abogado y Consultor Inmobiliario Licenciado en Derecho por la Universidad de Deusto, Máster en Derecho Inmobiliario por el ISDE, Máster en Derecho Privado por el ICAM |
Podemos definir el contrato de arrendamiento de locales comerciales como aquel contrato en virtud del cual el arrendador pone en el uso, goce y disfrute de su local a un arrendatario que ha de pagar por su uso una renta acordada por ambas partes.
Lo primero a tener en cuenta a la hora de redactar este contrato es la identificación de las partes contratantes (Nombre y apellidos o denominación social si es una sociedad, DNI o CIF y dirección del domicilio del contratante).
En el supuesto de ser la parte contratante sociedades mercantiles a parte de mencionar la sociedad habrá que señalar quien es la persona apoderada legalmente para intervenir en la celebración del contrato. En este supuesto las partes se han de intercambiar las copias de apoderamiento (copias del poder).
Tendremos que identificar la escritura de poder (ante quien se otorga, fecha, número de protocolo, registro mercantil, tomo, libro, sección, hoja e inscripciones) y el CIF de la sociedad.
Una vez identificadas las partes contratantes, es decir, identificado el ARRENDADOR y el ARRENDATARIO.
Lo segundo que tendremos que hacer es mencionar quien son los propietarios del local y en base a que título son propietarios.
Identificaremos en local (ubicación, distribución y metros cuadrados).
Una vez realizado todo lo anterior pasaremos a la redacción de las cláusulas contractuales (sin ánimo de ser exhaustivo y pudiendo estipular más cláusulas en el contrato voy hacer mención a las que creo más relevantes):
Esta sería la primera cláusula del contrato y en ella se estipulará que el objeto del contrato es la cesión por parte del arrendador del local descripto a favor del arrendatario para su uso y disfrute.
En esta cláusula habrá que tener en cuenta en la negociación lo siguiente:
A. Un periodo de duración que no sea ni muy corto ni excesivamente amplio. Un buen período a mi entender se situaría entre los 7 años y los 15 años, no obstante, dependiendo de la actividad a que se vaya dedicar el local los parámetros de negociación del tiempo van a ser muy importantes. Cuanto mayor sea el período hay que intentar negociar revisiones especiales de la renta, es decir, ya sea un IPC+ “X” Puntos en tal año de vigencia del contrato, ya sea que en tal año de vigencia del contrato la renta pasara a ser “X” con el incremento del IPC anual que se vaya devengando.
Ejemplo: En el año 3º del contrato la renta se incrementara en el IPC Anual correspondiente a ese año + 4 puntos.
Ejemplo: En el año 6º del contrato la renta pasara a ser de 6000 Euros mensuales más el IPC Anual que se vaya devengando año a año.
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