Comentaris a algunes de les recents disposicions normatives de més interès notarial

Autor:Antonio Ángel Longo Martínez
Cargo:Notario de Calafell
Páginas:72-94
 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 72

I Ordre EHA/2899/2011, de 28 d’octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris

Conforme a la seva disposició final 5a, l’ENTRADA EN VIGOR d’aquesta Ordre es produeix sis mesos després de la seva publicació, és a dir, el 29 d’abril de 2012. No obstant això, la mateixa disposició final assenyala que el que es preveu al Capítol II del Títol III, a excepció de la Secció 3a, entrarà en vigor al cap de nou mesos d’haver-se publicat. És a dir, que de les disposicions que després examinarem sobre crèdits i préstecs hipotecaris, només la part relativa als tipus d’interès (Secció 3a) va entrar en vigor el 29 d’abril; la resta ho ha fet el 29 de juliol.

Dictada en desenvolupament de la Llei 2/2011, de 4 de març, d’economia sostenible, l’Ordre té, segons el seu Preàmbul, un TRIPLE OBJECTIU:

a) D’una banda, concentrar, sistematitzar i codificar en un únic text la normativa bàsica de transparència.

Page 73

b) En segon lloc, actualitzar el conjunt de les previsions relatives a la protecció del client bancari. L’ordre inclou, per exemple (art. 10), una menció expressa a l’assessorament, a fi de garantir que la prestació d’aquest servei bancari es faci sempre en el millor interès del client, distingint-lo de la directa comercialització per part de les entitats dels seus propis productes.

c) I, finalment, desenvolupar els principis generals previstos a la Llei d’Economia Sostenible amb referència al préstec responsable, a fi de millorar els nivells prudencials en la concessió d’aquest tipus d’operacions de finançament, mitjançant un sistema basat en l’avaluació de la solvència.

Addicionalment, la norma aborda altres àrees substancials, entre les quals destaquen les tres següents:

a) En primer lloc, es desenvolupa de manera específica la normativa de transparència del préstec hipotecari per a l’adquisició d’habitatge, i es deroga la continguda en l’Ordre de 5 de maig de 1994.

b) En el mateix marc, l’Ordre executa el desenvolupament del que es preveu a la disposició addicional 1a de la Llei 41/2007, de 7 de desembre, pel que fa a la hipoteca inversa.

c) Així mateix, regula els que seran els tipus d’interès oficials conforme a l’habilitació inclosa a l’art. 48.2 de la Llei 26/1988, de 29 de juliol, sobre disciplina i intervenció de les entitats de crèdit. En conseqüència, es deroga l’Ordre de 12 de desembre de 1989, sobre tipus d’interès i comissions, normes d’actuació, informació a clients i publicitat de les entitats de crèdit.

Dins de les DISPOSICIONS GENERALS contingudes al Títol I, destaca la relativa al seu àmbit d’aplicació (art. 2) i informació contractual (art. 7).

- Diu l’art. 2.1 que la present Ordre serà d’aplicació als serveis bancaris adreçats o prestats a persones físiques. No obstant això, al núm. 4 s’hi indica que, quan el client actuï en l’àmbit de la seva activitat professional o empresarial, les parts podran acordar que no s’apliqui totalment o parcialment el que es preveu en aquesta Ordre, a excepció del que s’estableix al Capítol II del Títol III (normes relatives a crèdits i préstecs hipotecaris, que, per tant, sempre són aplicables).

Conforme a l’art. 33, en els crèdits al consum s’hi aplicarà, quan no estigui previst per la Llei 16/2011, de 24 de juny, el que es disposa en aquest Títol I, de disposicions generals, i al Capítol I del Títol III (o sigui, a l’art. 18), que veurem després, sobre l’obligació d’avaluació de la solvència del deutor.

- Quant a la «informació contractual» a què es refereix l’art. 7, es regula l’obligació que respecte d’això s’imposa a les entitats de crèdit en dos àmbits: el del contingut dels documents contractuals i el de la conservació i lliurament d’aquests al client.

A) Els documents contractuals relatius a serveis bancaris, tant de captació de fons reemborsables com de concessió de crèdit i préstec, hauran de recollir de manera explícita i clara els punts següents (núm. 3):

  1. El tipus d’interès nominal, la TAE o qualsevol altra expressió equivalent del cost o remuneració total efectius en termes d’interessos anuals, conforme a allò que a aquestes efectes estableixi el Banc d’Espanya, tenint en compte, si escau, el valor pecuniari de qualsevol remuneració en espècie.

  2. La periodicitat amb què es produirà la meritació d’interessos, les dates de meritació i liquidació d’aquests, la fórmula o els mètodes utilitzats per obtenir, a partir del tipus d’interès nominal o dels altres factors del cost o la remuneració que resultin pertinents, l’import dels interessos meritats i, en general, qualsevol altra dada necessària per al càlcul d’aquest import.

  3. Les comissions i les despeses repercutibles que siguin d’aplicació, amb indicació concreta del seu concepte, la seva quantia, les seves dates de meritació i liquidació, com també, en general qualsevol altra dada necessària per al càlcul de l’import d’aquests conceptes.

  4. La durada del dipòsit o préstec o crèdit i, si escau, les condicions per a la seva pròrroga.

  5. Les normes relatives a les dates valor aplicables.

  6. Els drets i les obligacions que corresponguin a l’entitat de crèdit per a la modificació del tipus d’interès pactat o per a la modificació de les comissions o les despeses repercutibles aplicades, com també els drets de què, si escau, gaudeixi el client quan es produeixi aquesta modificació.

  7. Els drets i les obligacions del client respecte a la cancel·lació del dipòsit o préstec o al reemborsament anticipat d’aquest i el cost total que l’ús d’aquestes facultats suposarien.

  8. Les conseqüències per al client de l’incompliment de les seves obligacions, especialment, de

    Page 74

    l’impagament, en cas de crèdit o préstec.

  9. Els altres que estableixi el Banc d’Espanya.

    Hauran de figurar mencions anàlogues, en la mesura que sigui procedent, d’acord amb les precisions que pugui establir el Banc d’Espanya, en la resta de contractes subjectes a aquesta Ordre.

    B) Aquesta informació ha de ser facilitada al client mitjançant el lliurament (núm. 1) que les entitats de crèdit hauran de fer al client del corresponent exemplar del document contractual en què es formalitzi el servei. Les entitats de crèdit hauran de conservar (núm.

    2) el document contractual i posarne una còpia a disposició del client sempre que aquest ho sol·liciti.

    En les operacions formalitzades en document notarial s’atindrà, respecte a l’obtenció de còpies per part dels clients, al que es disposa a la normativa notarial.

    En les operacions formalitzades en document notarial s’atindrà, respecte a l’obtenció de còpies per part dels clients, al que es disposa a la normativa

    El Títol III, «Crèdits, préstecs i serveis de pagament», dedica el seu Capítol I al «Préstec responsable», i disposa al seu art. 18 un principi general conforme al qual l’entitat de crèdit, abans que es formalitzi qualsevol contracte de crèdit o préstec, haurà d’avaluar la capacitat del client per complir amb les obligacions que se’n derivin.

    Entre els aspectes a preveure, destaca, en el cas de crèdits o préstecs hipotecaris o amb altres garanties reals, la valoració prudent d’aquestes garanties mitjançant procediments que evitin influències o conflictes d’interès que puguin menyscabar la qualitat de la valoració.

    En tot cas, l’Ordre no deixa d’advertir de manera expressa que l’avaluació de la solvència prevista en aquest article es realitzarà sense perjudici de la llibertat de contractació que ha de presidir les relacions entre les entitats de crèdit i els clients, i en cap cas no afectarà la seva plena validesa i eficàcia, ni implicarà el trasllat a les entitats de la responsabilitat per l’incompliment de les obligacions dels clients.

    El Capítol II d’aquest Títol III conté les NORMES RELATIVES ALS CRÈDITS I PRÉSTECS HIPOTECARIS.

    Amb caràcter previ, cal advertir que, d’acord amb la disposició derogatòria única, queda expressament derogada l’Ordre de 5 de maig de 1994, sobre transparència de les condicions financeres dels préstecs hipotecaris. No obstant això, tal com vèiem al principi, les normes d’aquest Capítol, tret de la Secció 3a, que es refereix als tipus d’interès, no entra en vigor fins al 29 de juliol, per tant, si conjuguéssim totes dues disposicions, tindríem un període de tres mesos en què no hi hauria normativa reglamentària vigent sobre la matèria. Atesa la finalitat tuïtiva de la norma, que quedaria frustrada si s’admet aquesta interpretació, entenc que aquesta és una llacuna que es pot esmenar considerant vigent també fins al 29 de juliol l’Ordre de 1994.

    Dins de les disposicions generals d’aquest Capítol, l’art. 19 assenyala que aquest serà d’aplicació als serveis bancaris de crèdit i préstec hipotecari (d’ara endavant, préstecs) quan siguin:

    a) Formalitzats amb un client, persona física.

    b) En què:

    1. La hipoteca recaigui sobre un habitatge.

    2. La finalitat sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o edificis construïts o per construir.

    Davant del que es preveu a l’Ordre de 1994, que circumscrivia el seu àmbit objectiu d’aplicació als préstecs hipotecaris (després es va entendre que abastava els crèdits) que tinguessin com a garantia un habitatge i fossin d’import igual o inferior a 25 milions de pessetes, la nova Odre amplia de manera important aquest àmbit i n’hi ha prou amb fer constar que la finalitat de l’operació, amb independència del seu import, és adquirir o conservar els drets de propietat sobre un immoble perquè la normativa li sigui aplicable. Pot suscitar algun dubte el cas en què l’immoble en qüestió sigui una finca rústica, tot i que el sentit genèric del terme terrenys i la finalitat protectora de la norma semblen aconsellar entendre-la aplicable a les operacions que afectin...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA