Comentaris a algunes qüestions d'interès objecte de la recent jurisprudència registral

Autor:Antonio Ángel Longo Martínez
Cargo:Notari de Barcelona
Páginas:67-85
 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 67

1. Negoci complex i règim econòmic matrimonial estranger

La RDGRN de 15 de juliol de 2011 tracta un supòsit en el qual s’atorguen, el mateix dia i de manera successiva, dues escriptures. A la primera, dos senyors de nacionalitat portuguesa, un de divorciat i l’altre casat, compren un habitatge per meitats indivises, el segon per al seu règim legal del Dret de Portugal, sense que consti el nom del seu cònjuge; a la segona, constitueixen hipoteca sobre el mateix habitatge adquirit.

La DGRN assumeix la qualificació negativa de la Registradora, que no inscriu la hipoteca atès que entén «que és necessari, en tal situació, justificar que, segons el Dret estranger aplicable a aquest supòsit, no cal el consentiment del cònjuge del compareixent casat per dur a terme actes dispositius». Diu així la DGRN que, inscrit un bé en el Registre d’acord amb el que es disposa a l’art. 92 RH, és a dir, de conformitat amb un règim econòmic matrimonial estranger, «en el moment en què el bé sigui objecte d’un acte de disposició, no

Page 68

és possible mantenir la indeterminació i, en conseqüència, ha d’acreditar-se el contingut i la vigència del Dret estranger concret aplicable al cas».

El Notari considera d’aplicació al supòsit la coneguda doctrina sobre el «negoci complex», segons la qual s’entendria que, en aquest cas, la hipoteca no constitueix un acte de disposició, sinó que el bé ha entrat ja gravat al patrimoni del comprador, donat que la compra i la hipoteca són simultànies i el negoci és unitari.

Però la DGRN addueix que per a això caldria provar el que s’estableix sobre aquest tema al Dret portuguès, per ser el règim aplicable a les relacions econòmiques matrimonials de l’adquirent. Diu la DGRN que «sense prejutjar ara si realment és un supòsit de tal naturalesa, en cas que fos aplicable l’ordenament espanyol, ha de tenir-se de nou present que l’admissibilitat de tal possibilitat en aquest supòsit queda també sotmesa al que estableixi sobre aquest tema l’ordenament portuguès com a llei aplicable a l’efecte del matrimoni».

La doctrina del negoci complex ha estat aplicada per la DGRN des de fa més de quaranta anys i, en l’àmbit de les operacions realitzades per una persona casada, amb independència del seu règim econòmic matrimonial

La doctrina del negoci complex ha estat aplicada per la DGRN des de fa més de quaranta anys i, en l’àmbit de les operacions realitzades per una persona casada, amb independència del seu règim econòmic matrimonial. Així, per al cas d’un comprador subjecte a un règim de comunitat, encara que el seu cònjuge resulti propietari en virtut de la compravenda, la RDGRN de 13 de maig de 1968 ja va assenyalar que «la voluntat de les parts ha estat crear un nexe entre dos negocis típics, per si mateixos independents -compravenda i hipoteca-, per formarne un de sol [...] de naturalesa unitària, perquè entre els elements heterogenis que els constitueixen hi ha una soldadura tan íntima en un sol nexe [...] que, quan es tracta d’una compra amb pacte d’hipoteca, falta aquell caràcter d’independència (la causa complexa que li serveix de base ha absorbit les concurrents i determina la primacia de la compravenda)». I, tractant-se d’un règim de separació de béns, en el qual el cònjuge no adquireix cap propietat, la RDGRN de 22 de maig de 2006 també ha resolt que a la posterior hipoteca no és exigible cap declaració de l’hipotecant si no es tracta de l’habitatge familiar «quan l’acte de gravamen es realitza en escriptura immediata posterior a la compra i té per finalitat el finançament del propi habitatge hipotecat».

Per això, no resulta senzill entendre aquesta Resolució. Encara que la DGRN prefereixi no prejutjar sobre aquest tema, el supòsit de fet encaixaria perfectament en la figura del negoci complex. A partir d’aquí, l’admissibilitat de l’operació en el seu conjunt resultaria clara, amb independència del règim econòmic matrimonial de l’adquirent, per la qual cosa no seria comprensible el seu condicionament «al que estableixi sobre aquest tema l’ordenament portuguès com a llei aplicable a l’efecte del matrimoni». Una altra cosa seria que la DGRN estigués ara qüestionant la pròpia figura del negoci complex quan no resulti aplicable l’ordenament espanyol, la qual cosa no sembla ser el discórrer de la Resolució, perquè el possible obstacle es vincula al previst en l’art. 9.2 CC -llei reguladora dels efectes del matrimoni- i no a les normes de conflicte de l’art. 10, que, d’altra banda, conduirien a l’aplicabilitat de la llei espanyola. Havent-se recorregut la Resolució, com sembla ser el cas, resultarà interessant veure com resol el Jutjat.

D’altra banda, el supòsit exemplifica el curiós -per no dir xocant- d’un sistema que mostra tal zel en la protecció dels drets d’una persona -el cònjuge de l’adquirent-, respecte de la condició del qual d’aquest cònjuge, del règim econòmic del seu matrimoni i fins i tot de la seva mera existència no existeix cap altre coneixement que el que deriva de les manifestacions del compareixent. I que aquesta protecció pugui brindar-se a costa, potser, de menyscabar els interessos d’aquest compareixent, que veu paralitzada la inscripció del títol atorgat.

2. Constància del nif en l’escriptura

En les RRDGRN de 29 de juliol de 2011 i 12 de novembre de 2011, el Registrador de la Propietat exigeix el NIF del cònjuge del comprador, que manifesta que està casat en règim de guanys i que adquireix la finca per a la seva societat conjugal. Però la DGRN assenyala que «tenint en compte el concret negoci jurídic documentat i les peculiaritats de l’adquisició de l’immoble -en atenció al règim econòmic matrimonial de guanys- i a la vista del tenor literal de l’article 254 de la Llei Hipotecària, interpretat segons els criteris abans exposats, procedeix revocar la qualificació recorreguda, doncs manca d’empara legal l’exigència de constància del Número d’Identificació Fiscal del cònjuge de l’adquirent de l’immoble, atès que aquell no ha comparegut ni ha estat representat en l’escriptura qualificada i la norma cenyeix tal exigència a compareixents i representats, circumstàncies en les quals no es troba el cònjuge del comprador».

Certament, si l’argument principal és el tenor literal de l’art. 254 LH, no es veu raó perquè la DGRN resolgui, com diu, «tenint en compte el concret negoci jurídic documentat i les peculiaritats de l’adquisició de l’immoble». Senzillament, en el supòsit de fet, el cònjuge del comprador ni compareix ni està representat.

Page 69

Per contra, en les RRDGRN de 18 de gener de 2012 i 16 de juliol de 2012, sí s’exigeix el NIE d’un Conseller estranger d’una societat basant-se en l’art. 38 RRM que diu que haurà de fer-se constar «el Número d’Identificació Fiscal quan es tracti de persones que en disposen d’acord amb la normativa tributària». Analitzant aquesta normativa, la DGRN acaba per entendre exigible el NIE, perquè l’art. 41 LGT considera que són responsables tributaris els responsables solidaris o subsidiaris del deute tributari, juntament amb els deutors principals i, de manera específica -encara que en determinats supòsits-, els administradors de fet o de dret de les persones jurídiques, quan aquestes haguessin comès infraccions tributàries.

És cert que, en l’àmbit del Registre de la Propietat, no existeix una norma equivalent a la de l’art. 38 RRM, sinó que l’art. 254 LH, com assenyalava l’anterior Resolució, es limita a exigir la constància del NIF en relació amb compareixents i representats. No obstant això, en la RDGRN de 13 de març de 2012, s’incideix de nou en la transcendència tributària de l’acte, per entendre exigible la indicació del NIF d’una ciutadana estrangera que intervé -per representació- en una escriptura de segregació i compravenda, únicament als efectes de confessar que la titularitat que ostenta el seu espòs sobre la finca objecte d’aquesta és de caràcter privatiu, «atès que no es tracta d’un dels actes exceptuats de presentació en l’Oficina Liquidadora d’acord amb l’article 54 del Reial Decret Legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats». Diu la DGRN que l’exigència imposada en l’art. 254 LH, l’art. 23 LN i l’art. 156.5 RN «tracta de combatre un dels tipus de frau fiscal, consistent en l’ocultació de la veritable titularitat dels béns immobles per la seva adquisició a través de persones interposades, i té per finalitat aflorar totes les rendes que es manifesten a través de les transmissions d’immobles en les diferents fases del cicle immobiliari, des de la propietat de terrenys que es requalificaran fins a les adjudicacions en l’execució urbanística. D’altra banda, una de les finalitats de la Llei 36/2006, de 29 de novembre, segons la seva Exposició de Motius, és la prevenció del frau fiscal en el sector immobiliari, en el qual les novetats que introdueix aquesta llei es dirigeixen a l’obtenció d’informació que permeti un millor seguiment de les transmissions i l’ocupació efectiva que es faci dels béns immobles».

Tot això conduiria, al meu entendre, a la necessitat de la constància del NIF del cònjuge del comprador casat en règim de guanys, i més encara si s’atén al fet que l’argument de la responsabilitat subsidiària que fonamenta l’exigibilitat del NIE del Conseller en la...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA