Comentarios a la Sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019 y los autos de 3 de julio de 2019 sobre el vencimiento anticipado

La sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019, asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17, resolviendo la cuestión prejudicial planteada por la Sala 1ª del TS sobre el vencimiento anticipado y el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Barcelona y los tres Autos de 3 de julio de 2019, resolviendo las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Fuenlabrada, asunto C-92/16, el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Santander, asunto C-167/16 y el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Alicante, asunto C-486/16, tienen una especial trascendencia, habida cuenta que la Ley 5/2019, de 15 de marzo,...

EXTRACTO GRATUITO
1 - Introducción

Como consecuencia de las sentencias del Tribunal Supremo (en adelante TS) de 23 de diciembre de 2015 (Roj: STS 5618/2015) y 18 de febrero de 2016 (Roj: STS 626/2016), en las que fijó doctrina sobre el vencimiento anticipado y la continuación del procedimiento de ejecución hipotecaria, se plantearon por diversos tribunales nacionales varias cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante TJUE), que motivó que el propio TS, mediante Auto de 8 de febrero de 2017, planteara una cuestión prejudicial ante el TJUE sobre la posibilidad de continuar el procedimiento judicial, a pesar de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, aplicando una norma supletoria nacional, lo que motivó que una parte importante de nuestros Tribunales suspendieran las ejecuciones hipotecarias que estaban tramitando.1

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI), da un nuevo tratamiento al vencimiento anticipado en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria, previendo en su disposición transitoria primera efectos jurídicos diferentes en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria respecto del vencimiento anticipado, en función de que se haya aplicado o no la cláusula de vencimiento anticipado con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, lo que hace preciso diferenciar aquellos contratos sobre los que se haya declarado el vencimiento anticipado, estén o no judicializados (a los que no podrá aplicarse el actual artículo 24 de la LCCI), del resto de contratos, en los que será de aplicación ope legis la nueva regulación sobre el vencimiento anticipado contenida en el artículo 24 de la LCCI.

La sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019, asuntos acumulados C-70/2017 y C-179/17), resuelve la cuestión prejudicial planteada por la Sala 1ª del TS y acumulada a la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Barcelona, ambas sobre el vencimiento anticipado en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

El 3 de julio de 2019 el TJUE ha dictado tres Autos resolviendo las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Fuenlabrada, asunto C-92/16, el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Santander, asunto C-167/16 y el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Alicante, asunto C-486/16, sobre la cláusula de vencimiento anticipado en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

Estas tres resoluciones, junto con la sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019, asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17, delimitan el marco de interpretación jurisprudencial comunitario respecto de las consecuencias procesales en nuestro ordenamiento jurídico, cuando una cláusula de vencimiento anticipado estipulada en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria sea declarada abusiva.

El Auto de 3 de julio de 2019, en el asunto C-486/16, resuelve un tema de especial relevancia, como es el derivado del efecto positivo de la cosa juzgada, resolviendo el TJUE que la normativa comunitaria no se opone a que un órgano jurisdiccional nacional de primera instancia quede vinculado por una resolución dictada en apelación que ordena que se inicie un procedimiento de ejecución en atención a la gravedad del incumplimiento de las obligaciones que impone al consumidor el contrato de préstamo hipotecario, y ello a pesar de que ese contrato contenga una cláusula declarada abusiva en una resolución previa que ha adquirido firmeza, pero a la que el Derecho nacional no reconoce fuerza de cosa juzgada.

En este supuesto hubo un primer procedimiento hipotecario que se archivó, al declarar el Juzgado abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, interponiendo la entidad acreedora un segundo procedimiento en base al artículo 693,2, de la LECivil, modificado por la Ley 1/2013; interpretando el TJUE (apartado 48) que las consecuencias económicas sufridas por el consumidor no se derivan de la cláusula abusiva, sino del incumplimiento contractual consistente en no satisfacer las cuotas mensuales de amortización, que constituye su obligación esencial en el marco del contrato de préstamo celebrado.

Una vez resuelta por el TJUE la cuestión prejudicial planteada por el TS, estamos a la espera de conocer la sentencia que en breve dictará el TS, resolviendo el recurso de casación suspendido por la cuestión prejudicial planteada, aunque dado que la misma derivaba de un procedimiento declarativo ordinario, habrá que ver si la sentencia podrá aplicarse a todos los procedimientos de ejecución hipotecaria en trámite, iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI.

2 - El vencimiento anticipado en la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la LCCI y a través de la Sección 3ª de su Capítulo II se aborda una nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía un cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo, garantizando que el vencimiento anticipado solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.

El artículo 24 de la LCCI regula el vencimiento anticipado estableciendo que:

“1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”.

En la disposición adicional sexta de la LCCI se establece que las disposiciones de la Ley serán de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo.

Para los contratos preexistentes a la entrada en vigor de la LCCI, si bien la disposición transitoria primera en su apartado primero establece que la LCCI no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, no obstante en su apartado cuarto prevé que para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la LCCI en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de la LCCI, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él, si bien no será de aplicación el artículo 24 a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y estuviera este suspendido o no.

A través de la disposición final primera de la LCCI se modifican varios artículos que afectan al vencimiento anticipado, tanto de la Ley Hipotecaria, como de la LECivil.

  1. Se da una nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria:

    En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.

  2. Se añade un nuevo artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, con la siguiente redacción:

    “Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar...

Para seguir leyendo

Continúa con Facebook