Comentarios a la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
| Autor | Antonio García Conesa - Ignacio Gomá Lanzón |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Notario - Notario |
| Páginas | 397 |
El artículo de hoy es un estudio de algunos aspectos de la importante ley que aparece en el título. Tras una breve introducción en la que señala que la ley trata de regular el proceso de la edificación, el concepto de edificio y la filosofía de la nueva ley, el trabajo se centra en el concepto de promotor, para acabar con la cuestión de la ruina, los vicios y defectos.
Quizá son, en efecto, estas dos últimas cuestiones las que más interesan desde el punto de vista del Derecho privado y las que nos hacen fijarnos en el artículo de este compañero. La ley de Ordenación de la Edificación ha venido a dar regulación a cuestiones que, hasta ella, eran solucionadas en base a una interpretación jurisprudencial enormemente expansiva del artículo 1.591 del Código Civil, que contenía la conocida «responsabilidad decenal». La realidad era que en la época de promulgación del Código Civil la construcción no presentaba las características que a mediados de los años sesenta del siglo xx llegó a alcanzar: el Código Civil tan sólo precisaba regular el contrato de obra entre el propietario del suelo y el constructor, pues el caso más normal era el de la construcción individualizada por el dueño del suelo de su propia casa.
Pero, con el advenimiento del desarrollo económico y social de posguerra, la vivienda pasa a ser prácticamente un objeto más de consumo de una clase media deseosa de nuevas comodidades y dispuesta a pagarlas. La articulación del régimen de propiedad horizontal y el desarrollo del aplazamiento del precio a través de letras de cambio con la garantía de la condición resolutoria explícita hicieron el resto, desde el punto de vista jurídico. En este contexto nace un nuevo actor: el promotor inmobiliario, el empresario que generalmente reunía en una sola persona los caracteres de propietario del terreno, constructor, y propietario de la construcción llevada a cabo en aquél, enajenante o vendedor de los pisos o locales y beneficiario del complejo negóció jurídico, sin perjuicio de que para la realización del proyecto y la ejecución material de la obra hubiera tenido que contratar personal necesariamente especializado, como solía caracterizarlo la jurisprudencia.
Pues bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo consideró que la responsabilidad por vicios que aparecieran con posterioridad a la entrega no podía limitarse simplemente a la de los vicios ocultos de la compraventa, con breve plazo de caducidad de seis meses, sino que había que asimilar...
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