Comentario de las sentencias del Tribunal Supremo de 17 y 18 de enero de 2013 (1013/2013 y 679/2013)

AutorMariano Yzquierdo Tolsada
Cargo del AutorDirector
Páginas83-94

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1. Resumen de los hechos

En el caso de la Sentencia de 17 de enero, el contrato de compraventa de la vivienda se había celebrado el 28 de abril de 2008. El precio convenido fue de 249.955 euros. Los compradores habían pagado con anterioridad 42.019 euros por subrogarse en la posición del comprador de la misma vivienda, y entregaban a la firma del contrato otros 36.362. Para el caso de que los compradores no cumplieran la obligación de pagar la parte aplazada del precio, se pactó a favor de la vendedora Hogar y Jardín, S.A. la facultad de optar por resolver el contrato, con pérdida por los incumplidores de la suma ya entregada, o por exigir el cumplimiento de la deuda pendiente. El 24 de noviembre, esto es, dos semanas después de notificados por la vendedora acerca de la obtención de licencia de primera ocupación y de su invitación para escriturar, los compradores notii caron su intención de «rescindir» el contrato y recuperar la cantidad satisfecha a la i rma del mismo. Tras otro intento frustrado por parte de la vendedora, los compradores presentaron demanda de resolución el 20

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de abril de 2009, alegando la imposibilidad de obtener i nanciación, y presentando para acreditarlo un documento de Bancaja en el que se hacía constar la denegación de un préstamo hipotecario a uno de los cónyuges debido a si situación i nanciera de alto endeudamiento.

En el caso de la Sentencia de 18 de enero, el contrato de compraventa de la vivienda se había celebrado el 23 de abril de 2008. El precio convenido fue de 249.935 euros. También se pactó la misma cláusula a favor de la vendedora para el caso de impago (opción entre resolver con pérdida de lo ya pagado, o exigir el cumplimiento). En fecha 29 de julio del mismo año, el requerimiento de la vendedora para elevar el contrato a escritura pública fue desatendido, alegando los compradores que había dos entidades bancarias que denegaron la i nanciación, y que se había producido una imposibilidad sobrevenida que impedía el cumplimiento. Cuatro meses después, el 29 de noviembre, se ejercitó acción de resolución, incluyendo la pretensión de que fuera devuelta la cantidad ya pagada.

En los dos casos, la mercantil demandada reconvino exigiendo el cumplimiento del contrato, para que los compradores pagaran el precio convenido más los intereses legales desde la interpelación judicial.

2. Soluciones dadas en primera instancia

En ambos casos, los Juzgados de Primera Instancia (nº 5 y nº 1, respectivamente) de Castellón) dictaron sentencia por la cual se desestimaba la demanda y se estimaba la reconvención planteada por Hogar y Jardín, S.A., que interesaba el cumplimiento de la obligación de elevar la venta a escritura pública y pagar el resto del precio convenido. Era la vendedora quien tenía reconocida la facultad de exigir el cumplimiento o la resolución para el caso de incumplimiento de los compradores, y no éstos quienes podían aducir, como pretendían, su incumplimiento –pretendidamente debido a una causa de imposibilidad sobrevenida– para resolver el contrato.

3. Soluciones dadas en apelación

La Sentencias de la Audiencia Provincial de Castellón de 2 junio 2010 y 7 abril 2011 estimaron los recursos de apelación, revocando las Sentencias de Primera Instancia y declarando resueltos los contratos de compraventa y obligando a Hogar y Jardín, S.A. a la devolución de las cantidades entregadas por los compradores, reducidas en la medida solicitada en la demanda por los actores. La Audiencia entendió en ambos casos que la obligación de pagar el precio había devenido imposible para los compradores, y que la no concesión de

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crédito y/o la denegación de la subrogación en un préstamo hipotecario –en resumen, la falta de i nanciación– constituían sendos supuestos de imposibilidad sobrevenida del cumplimiento.

4. Los motivos de casación alegados

Los motivos de los recursos de casación planteados por Hogar y Jardín, S.A. en los dos pleitos tuvieron también un mismo signo: el que una o dos entidades no acepten conceder crédito a los compradores de una vivienda para que puedan i nanciar la adquisición de la misma no es razón sui ciente para hablar de alteración extraordinaria de las circunstancias en orden a coni gurar una causa de imposibilidad sobrevenida de la prestación.

5. Doctrina del Tribunal Supremo
5.1. Excepcionalidad de la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus»

Las dos Sentencias entienden que la regla «rebus sic stantibus» (r.s.s., en adelante) no puede «quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener i nanciación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión econó-mica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calii carse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos (…), una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla».

En efecto, tales requisitos han sido continuamente exigidos por la jurisprudencia, como se recordará en 5.2. Trasladada esa doctrina jurisprudencial a los casos en litigio, y en concreto, al escenario de crisis económica de los últimos años, dice el Tribunal Supremo que «por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dii cultades de i nanciación del deudor de una prestación dineraria» y que la crisis económica por sí sola no puede permitir al comprador desistir del contrato, «pues en tal caso se produciría un manii esto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en dei nitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento» (Sentencia de 17 de enero).

Además, debe tenerse en cuenta que en ambos casos, los actores no adujeron en la demanda que la imposibilidad de conseguir i nanciación era una

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situación capaz de ser calii cada como caso fortuito, ni que se hubiera dado un cambio o alteración extraordinaria de las circunstancias que permitiera aplicar la cláusula r.s.s., sino que la invocación de esta doctrina solamente apareció cuando formularon el escrito de contestación a la reconvención. De hecho, la Sentencia de 18 de enero enfatiza que «la mera referencia en el escrito de contestación a la regla “rebús sic stantibus” no basta para justii car un pronunciamiento especíi co sobre ella».

Es interesante que, siguiendo el parecer de la doctrina cientíi ca, la Sentencia de 17 de enero, muy bien documentada al respecto, se hace eco de la «tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales (art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea (art. 6.111 de los Principios...

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