Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2017 (459/2017)

Autor:José Luis Colino Mediavilla
Páginas:43-53
 
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Incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda prometida, transacción sobre la cuantía de anticipos a devolver y mantenimiento, por la cuantía acordada, de las garantías de tal devolución

Comentario a cargo de:

Profesor Titular de Derecho mercantil Universidad Complutense de Madrid

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 18 DE JULIO DE 2017

Roj: STS 3012/2017 - ECLI: ES:TS:2017:3012

Id Cendoj: 28079119912017100023

Ponente: Excmo. Sr. Don Eduardo Baena Ruiz

Asunto: Incumplida la obligación de construir y entregar la vivienda prometida en plazo (o siendo imposible su cumplimiento), el acuerdo extintivo en el que se transa la devolución de una parte de los anticipos, renunciándose al resto, no supone una renuncia a los derechos/garantías irrenunciables que las normas imperativas atribuyen al adquirente para la recuperación de sus anticipos en caso de incumplimiento de la obligación de construir y entregar la vivienda, manteniéndose tanto la garantía de la devolución de los anticipos, si existe, como, si no existe, la responsabilidad de la entidad depositaria de los anticipos por no haber controlado la existencia de la garantía de su devolución, pero ambas limitadas a la cantidad a devolver fijada en la transacción.

COMPRAVENTA

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Sumario: 1. Resumen de los hechos. 2. Solución dada en primera instancia. 3. Solución dada en apelación. 4. Los motivos de casación alegados. 5. Doctrina del Tribunal Supremo. 5.1. Planteamiento. 5.2. Obligación de la entidad de crédito en que se ingresan los anticipos de controlar la existencia de la garantía de su devolución. 5.3. Mutuo disenso y extinción de la garantía y de la responsabilidad por inexistencia de la misma. 5.4. Incumplimiento del promotor y acuerdo extintivo en el que se transa la devolución de una parte de los anticipos y la renuncia al resto, manteniéndose la garantía y la responsabilidad por inexistencia de la misma respecto a la cantidad a devolver fijada en la transacción. 5.5. Conclusión. 6. Bibliografía.

1. Resumen de los hechos

En enero de 2007, Doña A y Don G compraron a una promotora (SL) una vivienda futura, realizando anticipos a cuenta de su precio (63.636,90 €), que se ingresaron en una cuenta corriente que tenía la promotora en un banco, que era el mismo que financiaba la promoción. Promotora y banco suscribieron una línea de avales para la promoción, pero no se emitió aval individual a favor de los compradores.

En abril de 2010, dado que la promoción no se había iniciado, no podía hacerse entrega de la vivienda, por lo que los compradores y la promotora acordaron resolver el contrato de compraventa, con devolución del 60% de los anticipos a cuenta del precio, pactando la renuncia a cualquier otra acción que las partes pudiesen tener en esa operación inmobiliaria.

Posteriormente, los compradores demandaron al banco, reclamándole el 40% de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más intereses, alegando que los derechos que atribuye a los adquirentes la Ley 57/1968 tienen el carácter de irrenunciables, por lo que percibir de la promotora la restitución del 60% de los anticipos realizados no conlleva la renuncia a reclamar el importe restante.

2. Solución dada en primera instancia

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por no haberse entregado aval individualizado a los compradores, sosteniendo que el banco no tenía obligación de entregárselo, sino que lo había de emitir a petición de la promotora.

3. Solución dada en apelación

Interpuesto recurso de apelación, fue desestimado por sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que sostuvo que, aunque la entidad bancaria en

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la que se ingresaron los anticipos estaba obligada a exigir a la promotora el aval o seguro impuesto por la Ley 57/1968, por lo que sería responsable del perjuicio que sufriesen los compradores por no existir el aval individualizado, la cuantía reclamada por los demandantes no es un daño que traiga causa de la ausencia de aval sino que deriva de la transacción celebrada entre los compradores y la promotora, por la que de mutuo acuerdo resuelven el contrato de compraventa, devolviendo la promotora a los adquirentes el 60% de los anticipos que realizaron y pactando la renuncia a cualquier otra acción que las partes pudiesen tener, pues la transacción es un negocio jurídico nuevo que modifica el existente, creando nuevos vínculos en sustitución de los anteriores.

4. Los motivos alegados ante el Tribunal Supremo

Los demandantes interpusieron recurso de casación, al amparo del art. 477.2.3º LEC, por interés casacional, desarrollado en tres motivos. El primero sostuvo la infracción del art. 7 de la Ley 57/1968, en relación con su art. 1.2ª, alegando que la responsabilidad de la entidad en la que se ingresan los anticipos por inexistencia de la garantía de su devolución es irrenunciable. El segundo se fundamentó en la infracción del art. 1.902 CC, en relación con los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968, por no exigir el banco al promotor la garantía de la devolución de los anticipos. El tercero se fundamentó en la infracción del art. 1257 CC, que establece la obligatoriedad de la estipulación contractual a favor de tercero, en relación con los arts. 1.2ª y 7 de la Ley 57/1968, en cuanto no se hizo constar en la cuenta corriente abierta una estipulación a favor de los compradores conforme al contenido legal imperativo de la Ley 57/1968 y los derechos irrenunciables que establece.

Los motivos segundo y tercero no se admitieron tanto por carencia manifiesta de fundamento (art. 483.2.4º LEC) como por incumplir los requisitos de desarrollo al no justificar con suficiente claridad la concurrencia del interés casacional invocado (art. 483.2.3º LEC), señalándose (fundamento de Derecho segundo) que en ambos motivos se omitió la cita de sentencias contradictorias de distintas Audiencias, que las cuestiones que en ellos se planteaban no se habían suscitado en primera instancia (preclusión de alegaciones, art. 400 LEC) y que era un contrasentido pretender que la sentencia recurrida pudiera incurrir a la vez en las dos infracciones señaladas en los motivos segundo y tercero.

El recurso de casación se admitió respecto al primer motivo, afirmando el Tribunal Supremo (fundamento de Derecho segundo) que el interés casacional podía entenderse justificado teniendo en cuenta la razón decisoria de la sentencia de la Audiencia, consistente en que a partir del acuerdo transaccional entre compradores y promotora la devolución de una parte de los anti-cipos dejó de ser una obligación exigible frente al banco demandado, incluso a la luz de la responsabilidad establecida en el art. 1.2ª de la Ley 57/1968. A

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la vista de la razón causal del fallo de la Audiencia, y dada la ausencia de jurisprudencia del TS al respecto, el interés casacional consiste en la necesidad de precisar si el carácter irrenunciable de los derechos del comprador permitía un acuerdo transaccional como el que se firmó, y si las consecuencias del mismo frente al banco en que se ingresaron los anticipos consisten en que no se le puede exigir responsabilidad alguna respecto de las cantidades transigidas.

5. Doctrina del Tribunal Supremo
5.1. Planteamiento

Aunque la cuestión a resolver se centra en si el carácter irrenunciable de los derechos atribuidos al adquirente (art. 7 Ley 57/1968) permite un acuerdo transaccional sobre la extinción de la relación y la cuantía de anticipos a devolver, así como en determinar cuál es el efecto de tal acuerdo sobre la responsabilidad de la entidad de crédito en que se ingresan los anticipos por no controlar la existencia de la garantía de su devolución (art. 1.2ª Ley 57/1968), en...

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