Comentario de la sentencia del tribunal supremo de 12 de julio de 2016 (469/2016)

Autor:José Luis Colino Mediavilla
Páginas:219-233
 
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Responsabilidad de la gestora de cooperativa de viviendas por no constituir la garantía exigida por la Ley 57/1968

Comentario a cargo de:

José Luis Colino Mediavilla

Profesor Titular de Derecho Mercantil

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 12 DE JULIO DE 2016

Roj: STS 3459/2016 -ECLI:ES:TS: 2016:3459

Id Cendoj: 28079119912016100021

Ponente: Excmo. Sr. Don Francisco Marín Castán

Asunto: Cuando en una cooperativa de viviendas no se ha constituido la garantía exigida por la Ley 57/1968, el cooperati-vista puede recuperar las cantidades entregadas mediante la exigencia de responsabilidad por no constitución de la garantía a la sociedad gestora de la cooperativa. La desvinculación de la cooperativa debe realizarla por los cauces establecidos en los estatutos.

Sumario: 1. Resumen de los hechos. 2. Soluciones dadas en primera instancia. 3. Soluciones dadas en apelación. 4. Los motivos de casación alegados. 5. Doctrina del Tribunal Supremo. 5.1. Planteamiento y solución del Tribunal Supremo. 5.2. ¿Devolución de anticipos y responsabilidad por falta de garantía sin extinción de la relación? 5.3. Responsabilidad de la gestora como administrador de hecho. 5.4. Conclusión. 6. Bibliografía.

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Resumen de los hechos

En febrero de 2008 una señora trabó relación con una SL gestora de cooperativas de viviendas en la Comunidad de Madrid, mediante la irma de un documento para la incorporación como socia a una de esas cooperativas y la entrega de 1.000 euros. En enero de 2008 se había otorgado escritura de constitución de una sociedad cooperativa madrileña, que estaba promoviendo la construcción de viviendas de protección pública limitada en un pueblo de Madrid.

En el mismo mes de febrero de 2008 dicha sociedad gestora expidió a favor de la señora un documento privado de preinscripción (pre-socio) en la mencionada sociedad cooperativa madrileña, haciendo constar que la señora entregaba a la cooperativa 3.000 euros (los 1.000 previamente entregados a la sociedad gestora y otros 2.000 adicionales) para su incorporación a la misma como socia, por orden de pre-inscripción, y atribuyéndola el derecho a conocer el proyecto y elegir vivienda, lo que hizo la señora, reservándose una vivienda determinada, con dos plazas de garaje y un trastero. También se indicaba que, cuando se formalizase el contrato de inscripción, la cooperativa detallaría los pagos a abonar, mediante recibos, en una cuenta de la cooperativa.

En marzo de 2008 la señora (a la que se denominaba socio) y la cooperativa (representada por la sociedad gestora) suscribieron un documento privado denominado “contrato de inscripción ”. Cabe destacar los siguientes aspectos del contenido de este contrato:

— La socia declaraba conocer y aceptar que, a la fecha del contrato, no estaba presentada la licencia de obra ante el ayuntamiento, ni la solicitud de caliicación provisional ante la Comunidad de Madrid, estando prevista la presentación de ambas tan pronto como lo permitiese la situación urbanística y jurídica de la parcela.

— La socia solicitaba su incorporación a la cooperativa, declarando conocer y aceptar la escritura de fundación y los estatutos sociales, manifestando reunir los requisitos exigidos para ser admitida como socia y para adquirir una de las viviendas de protección pública de precio limitado objeto de la promoción, y eligiendo para su adquisición futura una vivienda determinada, con sus plazas de garaje y trastero.

— Se advertía al socio que “no podrá darse de baja de la Cooperativa ni de su promoción, salvo en las condiciones y términos previstos en los citados estatutos ”.

— Para hacer frente al coste aproximado de ediicaciones y promoción, la socia se obligaba a abonar, “mediante aportaciones al capital de la cooperativa ”, las cantidades que iguraban en documento anexo al contrato, “así como las que puntualmente se aprueben y regularicen por la Junta General y/o por el Consejo Rector ”.

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— La cooperativa se comprometía a entregar la vivienda a la socia en el plazo de tres meses desde la caliicación deinitiva, así como a gestionar el crédito hipotecario y/o inanciación necesaria para afrontar el coste de la promoción.

— La socia declaraba conocer las obligaciones, limitaciones y prohibiciones vinculadas a una vivienda de protección pública de precio limitado, comprometiéndose a cumplirlas y respetarlas.

En el documento anexo al contrato, la socia se daba por enterada de que, en caso de solicitar la baja, conforme al art. 14 de los estatutos sobre “consecuencias de la baja ”, “la devolución de mis aportaciones al Capital Social, así como cualquier otra cantidad entregada por mí, para inanciar el pago de las viviendas y anejos, me serán reembolsadas en el momento en que sea sustituido en mis derechos y obligaciones por otro socio o dentro del plazo que marca los estatutos, en la cuantía que corresponda ”.

Además, en el documento anexo al contrato, la socia se obligaba a aportar “inicialmente ” al capital social de la cooperativa la suma de 163.657 euros, desglosada conforme a un plan de pagos, el último de los cuales era 113.738 euros que se aportarían a la entrega de la vivienda mediante subrogación en el crédito hipotecario a la construcción o con otra inanciación que en su caso necesitara el socio. La señora satisizo 42.254,43 euros hasta agosto de 2009.

Soluciones dadas en primera instancia

En julio de 2010, momento en el que todavía no se había iniciado la construcción, la señora formuló demanda contra la cooperativa y contra la sociedad gestora, en la que solicitó la resolución por incumplimiento, y subsidiariamente la nulidad e ineicacia, del citado “contrato de inscripción ”, que caliicaba como contrato de adquisición/compraventa de vivienda sobre plano, y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio (42.254,43 euros) más los intereses.

Tales pretensiones se apoyaron en el incumplimiento por la cooperativa y la gestora de la obligación esencial de garantizar (mediante aval o seguro) la restitución de los anticipos conforme a la Ley 57/1968, y en la no ijación de un plazo de entrega (lo que a juicio de la demandante acarreaba la nulidad del contrato), así como en el incumplimiento del RD 515/1989 en cuanto al deber de información al consumidor en la adquisición de viviendas. También airmó la demandante que entre ambas entidades existía una total interrelación, hasta el punto de tener el mismo domicilio social.

La cooperativa se opuso a la demanda alegando:

— Que el contrato no era una compraventa sino un contrato de inscripción, de lo que se derivaba que las aportaciones económicas de los socios no eran anticipos del precio, por lo que, en atención a la naturaleza del contrato, no regía la obligación de garantizar su devolución conforme a la Ley 57/1968, ni

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la obligación de ijar un plazo de entrega, por lo que el contrato no era nulo sino válido.

— Que la demandante pretendía desligarse de la cooperativa y recuperar las aportaciones obviando los cauces estatutarios.

— Que la información suministrada al cooperativista fue la propia del contrato celebrado, no siendo tampoco de aplicación el RD 515/1989.

— Que la coincidencia en el domicilio social no suponía que ambas entidades fueran la misma o que estuvieran interrelacionadas.

También se opuso a la demanda la sociedad gestora, alegando:

— Que el contrato no era una compraventa sino un contrato de incorporación a la cooperativa, por lo que la demandante no era compradora sino promotora en calidad de socia cooperativista, que sus aportaciones se ingresaron en una cuenta de exclusiva titularidad de la cooperativa, y que ningún seguro o aval podía exigirse a la gestora.

— Que al no haber compraventa, la demandante no podía resolver el contrato sino que debía respetar los cauces estatutarios para darse de baja, por lo que cuando remitió la comunicación de resolución contractual al consejo rector de la cooperativa, éste decidió que se trataba de una baja no justiicada.

— Que no existía ninguna relación entre ambas entidades.

La sentencia de primera instancia de 8 de mayo de 2012 estimó íntegramente la demanda, declarando resuelto el contrato de marzo de 2008, con su anexo, y condenando solidariamente a las demandadas a devolver la cantidad reclamada, más los intereses legales desde su pago y los procesales desde la fecha de la propia sentencia, así como al pago de las costas. Por lo que resulta de la STS de 12 de julio de 2016 objeto de este comentario, la argumentación de la sentencia de primera instancia puede sintetizarse así:

— Aunque, pese a lo que se sostenía en la demanda, el contrato de marzo de 2008 no era una compraventa, esto no impedía la aplicación de la Ley 57/1968, ni la estimación de la acción resolutoria por incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de los anticipos.

— La Audiencia Provincial de Madrid, en varias sentencias, ha airmado que el socio cooperativista no deja de ser un consumidor, por lo que tiene derecho, por aplicación de la Ley 57/1968 y la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de ordenación de la ediicación (LOE), a que las cantidades que entrega a cuenta del precio de la futura vivienda sean avaladas o aseguradas por la cooperativa promotora, lo que es compatible con la regulación de la restitución de cantidades como consecuencia de la baja del socio establecida

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en el art. 89.5 de la Ley 27/1999, de Cooperativas, porque el supuesto de baja del socio es distinto al supuesto en que la restitución de cantidades se solicita como...

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