Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2014 (2038/2014)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 95-112 |
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El 28 de agosto de 2007 “Casa Amiga Promoresidencial, SL” vende a don Agapito y doña Fátima una vivienda, una plaza de garaje y un trastero en un complejo residencial cuya promoción había acometido. Se prevé en el contrato la finalización de las obras para mayo de 2009 y que la entrega se produciría “en el plazo máximo de 90 días a partir de la conclusión de las obras, salvo interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo para la ejecución o entrega debido a causas no imputables a la promotora o de fuerza mayor o caso fortuito”. La constructora contratada por la promotora para la ejecución del proyecto abandonó la obra el 6 de marzo de 2008, por lo que fue la promotora la que directamente llevó a cabo los actos necesarios para su culminación. El 15 de junio de 2009 los técnicos directores de la ejecución i rman el certii cado i nal de la fase de la obra en que se ubica la vivienda adquirida. El 24 de septiembre siguiente se otorga por el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación para la vivienda. El 5 de octubre la vendedora requiere a los compradores para el otorgamiento de escritura pública y pago del resto del precio pactado. El 8 de octubre los compradores instan la resolución contractual por incumplimiento del plazo pactado para la entrega. El 23 de octubre de 2009 y el 24 de febrero de 2010, el exterior de los edii cios que integran el complejo residencial presentan indicios de hallarse pendientes de ejecución algunas partidas de obra. El 17 de noviembre de 2009 el Ayuntamiento otorga la licencia de apertura del garaje.
La vendedora interpuso demanda reclamando el pago de la cantidad adeudada por los compradores (176.663,38 euros). Por su parte, los compradores interpusieron demanda de resolución del contrato por retraso en la entrega. Acumuladas ambas demandas, en primera instancia se desestima la de la vendedora y se estima la de los compradores, declarando resuelto el contrato de compraventa, con base en que la vivienda debió entregarse el 31 de agosto de 2009 y fue puesta a disposición de los compradores el 5 de octubre del mismo año.
La sentencia de primera instancia fue recurrida por ambas partes: la vendedora para que se condenara a los compradores al cumplimiento del contrato; los compradores por considerar imprejuzgada la acción principalmente ejercitada, la de rescisión recogida en la Ley 57/1968, de 27 de julio. La
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Audiencia Provincial estimó el recurso de la vendedora y desestimó el de los compradores, considerando que el contrato había sido cumplido y que de la prueba practicada había de concluirse la falta de voluntad incumplidora por parte de la vendedora.
Los compradores recurren en casación y alegan: a) Infracción de lo dispuesto en los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas;
b) Infracción de lo dispuesto en los arts. 1290, 1291, 1295 y 1299 CC, respecto a la rescisión de los contratos, por aplicación indebida; c) Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de las referidas normas.
La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ha sido derogada, con efectos desde el 1 de enero de 2016, por la Disposición Derogatoria tercera , letra a), de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edii cación, introducida por el apartado Cuatro de la Disposición Final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Desde el 1 de enero de 2016 la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción se encuentra regulada en la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edii cación, en términos similares, aunque no idénticos, a como se regulaba en la Ley 57/1968.
La Ley 57/1968 fue la respuesta del legislador a numerosos casos de abuso en relación con la entrega de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción. El detonante fue el de “Construcciones Nueva Esperanza, SL”, que afectó a más de 10.000 compradores de Valencia, Madrid, Barcelona, Murcia, Castellón, Alicante, Alcoy, Alcalá de Henares, Sevilla y Málaga. Esta sociedad, con las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, en lugar de construir las viviendas, adquiría solares para otras promociones y llevaba a cabo una intensa publicidad de ellas para captar más ingresos a cuenta, pero sin construir las viviendas comprometidas. Ese juego piramidal acabó
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siendo juzgado como delito de falsedad, estafa, usurpación de funciones, cohecho, libramiento de cheques sin fondos y apropiación indebida.
Esta Ley establecía su aplicación a la promoción de viviendas que no fueran de protección oi cial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente, o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendieran obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma (art. 1.1). Por tanto, sólo a la construcción de viviendas; y sólo a quien las adquiría como destinatario i nal, no a quien lo hacía para introducirla en el mercado inmobiliario (cfr. STS de 25 de octubre de 2011). Era, por tanto, una norma protectora del consumidor que venía a extender a las viviendas de renta libre las garantías que establecía el Decreto 9/1963, de 3 de enero, a las viviendas de protección oi cial (Estruch, pg. 30). En la actualidad, el ámbito de aplicación de la norma es más amplio. En su redacción inicial, La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 ya establecía que la Ley 57/1968 sería de aplicación “a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa”. Ahora el primer apartado de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 se rei ere a “las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción”.
Tanto el artículo 3.º de la Ley 57/1968 como el apartado Cuatro de la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999 establecen que si la construcción no se inicia o la vivienda no se entrega en los plazos pactados, el adquirente puede optar entre “la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta” o “conceder prórroga” al promotor.
Con base en la dicción literal del entonces vigente art. 3.º de la Ley 57/1968, los compradores, recurrentes en casación, alegan que el plazo de entrega es esencial en la compraventa de viviendas por consumidores y que se han infringido los preceptos del Código Civil relativos a la rescisión de los contratos.
En relación con tal carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda, conforme al art. 3.º de la Ley 57/1968, los recurrentes rei eren la existencia de sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales. En concreto, la SAP de Murcia (Sección 5.ª) de 10 de marzo de 2009, que establece que la acción del art. 3.º de la Ley 57/1968 se ha de poner en relación con el art. 1124 CC y, en consecuencia, es contraria a la tesis de la recurrente; y como favorables a su postura, la SAP de Valencia (Sección 7.ª) de 9 de marzo de 2009, relativa a
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unas obras que debieron terminarse en septiembre de 2007 y una demanda de resolución presentada en junio de 2008, cuando no se habían terminado las obras ni se había obtenido licencia de ocupación, la SAP de Asturias (Sección
7.ª) de 14 de enero de 2010, que entiende que el plazo de entrega es esencial en el art. 3.º de la Ley 57/1968, de modo que no es posible tener en cuenta los parámetros del art. 1124 CC, la SAP de Alicante (Sección 8.ª) de 14 de enero de 2009, relativa a un retraso en la entrega de ocho meses y constitución de un aval inoperante por su fecha de caducidad, y la SAP de Zamora (Sección 1.ª) de 10 de junio de 2010, relativa a un retraso en la entrega de seis meses.
En relación con el remedio previsto en el art. art. 3.º de la Ley 57/1968, que habla de “rescisión”, alegan la infracción de los arts. 1290, 1291, 1295 y 1299 CC.
La STS de 5 de mayo de 2014 comienza afrontando la cuestión del remedio previsto en el art. 3.º de la Ley 57/1968. Los compradores –recurrentes en casación– entienden, conforme a su literalidad, que es un supuesto de rescisión, de los previstos en los arts. 1291 y ss. CC, como resulta de que aleguen la infracción...
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