Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010
| Autor | Jacinto Gil Rodríguez |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil (Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea) |
| Páginas | 117-136 |
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El litigio, identificado como pretensión de desahucio por expiración del término de un sedicente arrendamiento verbal, hace referencia a un local (sito en la ciudad de Segovia) en el que se viene explotando un negocio de óptica instaurado por el padre de los arrendatarios demandados en fecha indeterminada, pero que, en cualquier caso, se estima de una antigüedad superior al medio siglo (mediados del XX); negocio y arrendamiento, por tanto, anteriores a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 [TRLAU 64].
La indicada falta de documentación puede encontrar explicación en los lazos de parentesco que unen a arrendadores y arrendatarios: hermanos, la primitiva arrendadora y el inicial arrendatario; primos carnales, los actuales contendientes. Aparte de que todos ellos, al menos en otras fechas, habían vivido en Segovia «puerta con puerta» y mantenido siempre un estrecho contacto.
Don Rómulo, arrendatario inicial y padre de los demandados, fallece el 30 de agosto de 1979, dejando viuda y ocho hijos, que persisten en la explotación del negocio y en el arrendamiento, sin que se documentara específicamente la titularidad de la subrogación mortis causa producida. Ulteriormente, la viuda también fallece, el 15 de julio de 2000, y continúan, asimismo informalmente, la explotación del negocio de óptica, la ocupación y el consiguiente abono de las rentas, primero a nombre de la madre-viuda y, a partir de abril de 2001, a cargo de una sedicente comunidad de bienes de la que pretenden formar parte siete de los ocho hijos.
La propiedad de local de negocio, dando por supuesto que los actuales ocupantes disfrutan del arrendamiento, no por título de subrogación, sino a
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virtud de un nuevo contrato verbal de arrendamiento mutuamente consentido y sujeto a régimen ordinario -en cuanto al tiempo y tácita reconducción-, hace valer la finalización del arriendo por carta notarial, dirigida a los ocupantes y fechada a 31 de diciembre de 2001. A partir de ahí, promueven el oportuno procedimiento de desahucio por expiración del término del arrendamiento (juicio verbal núm. 532/2002).
El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Segovia dicta sentencia (4 marzo 2003) ordenando el desahucio solicitado, apercibiendo de lanzamiento y condenando en costas a los demandados. También la Audiencia Provincial de Segovia dicta sentencia (1º septiembre 2003; PROV 2003, 242265), en el rollo de apelación núm. 181/2003, en la que desestima el recurso de apelación inter-puesto, igualmente, con imposición de las costas a los apelantes.
Por último, los arrendatarios desahuciados interponen recurso extraordinario por infracción procesal fundado en dos motivos (vulneración de las normas que rigen la valoración de la prueba e infracción de las reguladoras de la sentencia) y de casación; éste viene estructurado en cuatro motivos que conectan sucesivamente con el artículo 60.1, el 31.1 en relación con el 114.5 TRLAU 1964 y (los dos últimos) la DT 3ª , letra B), apartado 3 de la LAU de 24 de noviembre de 1994, con la correspondiente interpretación contradictoria por parte de las Audiencias Provinciales (singularidad de la subrogación y necesidad de notificación).
La sentencia de 13 de enero de 2010, que traemos a comentario, aunque se ocupa primeramente de responder a las tachas formales que los recurrentes hacen valer a través del recurso extraordinario de infracción procesal, cuestiones que aquí no requieren una atención excesivamente particularizada (2), vierte
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su análisis más meticuloso para poner en evidencia el contraste entre el sentido y alcance de la subrogación mortis causa en el arrendamiento de local de negocio conforme a la versión originaria del artículo 60.1 TRLAU 1964 y los que esa misma novación subjetiva del arrendatario ha venido a tener en la vigente perspectiva ‘terminal’ que el legislador aplica a los viejos arrendamientos de local de negocio a través de la DT 3ª , letra B), apartado 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que aún aparece necesitada de una interpretación inequívoca.
La casación necesita dilucidar la naturaleza de la ‘primera’ subrogación arrendaticia que se operó el 30 de agosto de 1979 (3) y, habida cuenta de que se consumó singularmente a favor de la viuda, el Tribunal puede consiguientemente declarar la impertinencia de una presunta asociación de los herederos del arrendatario, inclusiva de su propia madre y a la que se hubiera podido dar continuidad tras el fallecimiento de ésta (4).
Despejadas de este modo las vicisitudes concernientes al período de vigencia plena del artículo 60 TRLAU, la Sala se aplica al examen de la hipotética ‘segunda’ subrogación, provocada por el deceso de la viuda en plena vigencia de la LAU 1994 (el 15 de julio de 2000), con el remarcado propósito de proclamar el espíritu cabalmente restrictivo que anima la referida solución temporal para la desactivación de los arrendamientos forzosa e indefinidamente prorrogados, con ocasión de la subrogación del descendiente (5) y orillando la perspectiva, también suscitada por la casación, concerniente a la necesidad o no de notificación para la eficacia de la subrogación mortis causa que la norma contempla (6).
Como el sumario anuncia, parece conveniente hacer una mención suplementaria y adicional en torno a la configuración que el propio plenario ofrece en relación con la notificación como carga o consecuencia de la buena fe contractual (7), a través de la Sentencia núm. 867/2009, fechada asimismo a 13 de enero de 2010.
Como acabo de decir, los recurrentes -cuyos argumentos no habían pros-perado en turno de apelación ante la Audiencia Provincial de Segovia, como tampoco habían sido atendidos en la primera instancia- atacan la sentencia de apelación desde la perspectiva de su ‘incoherencia’ respecto del contenido normativo de los preceptos arrendaticios aplicables y, asimismo, desde la óptica del modus procedendi del juzgador a quo.
Concretamente, en este plano formal, los arrendatarios identifican los motivos de infracción procesal con el reproche a la Sala de dos llamativas incorrecciones:
a) las deficiencias observadas en punto a la valoración de la prueba de las que deriva rectamente el corolario -fatal para las pretensiones arrendaticias de los
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hermanos demandados y recurrentes- sobre la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, concertado ex novo entre los litigantes, y
b) la incongruencia omisiva de la propia sentencia recurrida, en tanto en cuanto no se detiene a ponderar la corrección del rechazo de determinados medios de prueba (algunos escritos) interesados por los demandados en relación con su pretensión propiamente subrogatoria, descarte que la vertiente procesal del recurso presenta como una desconsideración hacia los actos y garantías del proceso y hacia el derecho a la tutela judicial efectiva.
El Tribunal Supremo desestima uno y otro motivo de infracción procesal a través de los fundamentos de derecho tercero y quinto, respectivamente. En cuanto a las carencias referidas a la valoración de la prueba, la Sala, después de ofrecer su inteligencia de que el motivo carece de autonomía (no son normas procesales, sino uno de los aspectos del derecho a la tutela judicial efectiva), concluye que, atendido el canon de racionabilidad constitucional, la prueba practicada ciertamente "admite la interpretación efectuada por el tribunal de instancia", en especial por lo que respecta a las dos premisas angulares de la decisión de fondo: 1ª) no existió una ‘subrogación directa’ a favor de la comunidad hereditaria con ocasión del fallecimiento del primer arrendatario; 2ª) es racional concluir la existencia de un nuevo contrato (verbal) de arrendamiento entre los litigantes. Frente a dicha inteligencia, respetuosa con la razón, no puede prevalecer la divergente lectura de los hechos ofrecida por los recurrentes, como pretendidos continuadores de la misma relación contractual que titularizara el primitivo arrendatario.
En el rechazo del segundo de los motivos de infracción procesal (el silencio sobre la viabilidad de determinados escritos probatorios) confluyen asimismo dos tipos de consideración: aparte de poner en cuestión elementos probatorios que no hubieran tenido capacidad potencial para alterar la decisión recaída, por lo que su rechazo no sería causante de indefensión, tampoco cumplirían el requisito de su admisibilidad. Tratándose, como se reconoce, de documentos anteriores a la presentación de la demanda, su admisibilidad se hallaba condicionada a que los recurrentes hubieran justificado -y no lo hicieron- la imposibilidad de aportarlos anteriormente o la inimputabilidad de la causa del retraso (art. 270.1 LEC).
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