Comentario a la resolución de 15 de enero de 1997
| Autor | J. A. García Vila |
Comentario
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La redacción de la Resolución que comento no es una de las más claras con que haya tropezado en mi vida y, al menos a mí, mueve a dudas sobre su sentido real.
De una primera lectura resulta una interpretación lineal de la que resultaría una obsesión meramente formal de la Dirección General. Esta interpretación se desenvolvería en los siguientes pasos:
- Demandado el titular registral actual, cabe consignar en el Registro la afección real preferente de que gozan las cantidades reclamadas por gastos de la comunidad de propietarios, aún cuando haya hipotecas inscritas o embargos anotados con anterioridad a la demanda.
- Lo que no puede hacerse es hacer constar expresamente la preferencia de la afección real que garantiza el cobro de esas cantidades por no haber sido demandados los titulares de derechos reales en garantía de créditos o los anotantes de embargo.
- No obstante, esa preferencia sustantiva de la afección real del art. 9.5 LPH sigue produciendo sus efectos y basta con que los titulares de las hipotecas anteriores o créditos que gozan de anotación preventiva de embargo sean citados con posterioridad para que puedan ejercitar sus derechos, consistentes en el pago a la comunidad y subrogación en el crédito e intervención en el avalúo o subasta.
- Si antes de que desenvuelva sus efectos la afección, llega a su término la ejecución de la hipoteca o del embargo (terminología sin duda incorrecta, pero a estos efectos suficientemente expresiva), la adjudicación se produce con subsistencia de la afección real del art. 9.5 LPH.
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Esta interpretación mostraría una obsesión formalista de la Dirección General en el control de las resoluciones judiciales: se niega la forma, pero se admiten todas las consecuencias.
A mi juicio, es posible otra interpretación más concorde con los principios sustantivos que toda formalidad trata de salvaguardar. Esta otra interpretación que sostengo es más conforme, entiendo, con los principios registrales y puede deducirse de la cita de resoluciones que se hace en los vistos (concretamente, las resoluciones de 29 de abril y 22 de noviembre de 1988) y de la enigmática cita de los artículos 146 y 159 del Reglamento General de Recaudación.
Terminemos ya de rodeos, y expongamos lo que, a mi juicio, dice la Dirección General: una vez admitida la anotación preventiva de demanda debe entenderse que se ha concretado cuantitativamente la carga del art. 9.5 LPH, lo que producirá todos sus efectos respecto a los que inscriban o anoten con posterioridad a ella, pero al no haber demandado a los titulares de créditos hipotecarios y anotados anteriores, esta afección se desenvolverá sin carácter preferente respecto a los mismos.
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La Dirección General ha realizado un estudio exhaustivo del art. 9.5 LPH en las resoluciones que cita de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y 1 de junio de 1989. De dicho estudio puede deducirse lo siguiente:
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