Comentario a las resoluciones de la dirección general de los registros y del notariado de 16 de febrero y 16 de marzo de 1990
| Autor | Francisco Javier Gómez Gálligo |
| Páginas | 1129-1144 |
Las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16-2-90 y 16-3-90 se plantean dos supuestos similares de hipoteca en garantía de interés variable, que obligan a su análisis conjunto. Para ello vamos a hacer un resumen de ambas, procediendo a continuación a su estudio sistemático.
La RDGRN de 16 de febrero de 1990 prevé como cláusula de interés variable la siguiente:
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Intereses.-El préstamo devengará un interés del 14,50 por 100. Transcurridos los dieciocho primeros meses de la vigencia del préstamo se aplicará en cada semestre un tipo de interés que será el resultante de añadir un punto porcentual a la media aritmética de los tipos de intereses preferenciales que para los préstamos por plazo de un año tengan establecidos los Bancos Hispano Americano, S.A.; Banco Español de Crédito, S.A., y Banco Central, S.A., y que hayan sido publicados en el Boletín Económico del Banco de España o en cualquier otra publicación de la misma naturaleza, o acreditado medíante certificación del Banco de España... La sociedad prestamista comunicará a la parte prestataria el tipo de interés publicado por los bancos, con referencia a su publicación, y con expresión del tipo de interés resultante y aplicable al préstamo convenido. Se considerará que el Banco cumple bien el indicado deber de comunicación mediante el envío, durante los diez primeros días del mes anterior al comienzo del período de interés, de una carta con acuse de recibo conteniendo los datos anteriormente citados. La parte prestataria, a su vez, inexcusablemente, deberá hacer llegar al Banco, antes de los diez días del comienzo del período de interés, bien por telegrama, bien personalmente o por cualquier otro medio fehaciente, la comunicación de su aceptación o rechazo del nuevo tipo de interés. Si por cualquier razón, incluso fuerza mayor, la parte prestataria no llevara a efecto tal comunicación, se entenderá que la parte prestataria acepta el tipo de interés comunicado. Si dicha parte prestataria comunica al Banco su negativa a aceptar el nuevo tipo de interés, el contrato quedará resuelto de pleno derecho por alteración de circunstancias.
Page 1130B) Cantidad liquida exigible.-A los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se pacta expresamente por los contratantes que la liquidación para determinar la deuda ejecutivamente reclamable se practicará por el Banco, el cual expedirá la oportuna certificación que recoja el saldo que presente el préstamo el día del cierre. En su virtud, bastará para el ejercicio de la acción ejecutiva la presentación de la copia autorizada de la escritura y acta notarial que incorpore el certificado, expedido por el Banco, del saldo a cargo del beneficiario.
C) Garantía real-En garantía de la devolución del capital de 8.000.000 de pesetas objeto del presente préstamo, de sus intereses (que no podrá sobrepasar, en perjuicio de terceros, del 21 por 100 anual), hasta el máximo legal, y de la suma de 1.600.000 pesetas que se fijan para costas y gastos (entre los que se incluirán los que corran a cargo de la parte prestataria por razón de la finca a hipotecar y que hayan sido satisfechos por el Banco), constituyen hipoteca a favor del Banco Catalán de Crédito.
El Registrador de la Propiedad denegó la cláusula de variación de interés, entre otras, por una serie de defectos, entre los que destacamos los siguientes:
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Por ser inadmisible aplicar a cada periodo de Interés de seis meses un interés de referencia determinado por la media aritmética de la cuantía de intereses preferenciales a un año, infringiendo las disposiciones vigentes que exigen que el tipo preferencial debe ser de operaciones a crédito de plazo similar al período de interés.
2° La comunicación del interés vigente en cada período se regula de forma unilateral por la entidad prestamista, sin que conste la aceptación expresa por el prestatario en la forma y contenido de dicha comunicación.
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Por vulnerar dicha cláusula el artículo 51 de la Constitución y la Ley 26/1984, de 19 de julio, de protección de los consumidores, al infringir la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones y constituir una condición abusiva de crédito declaradas nulas por la citada Ley.
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Por no garantizarse los intereses de demora de modo individualizado, estableciendo una responsabilidad separada.
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Porque la frase "no podrá sobrepasar en perjuicio de terceros" a que se refiere la cláusula de responsabilidad hipotecaria es improcedente, puesto que respecto a la cuantía máxima del porcentaje por intereses variable no cabe distinguir entre partes y terceros al tratarse de una hipoteca de máximo o de seguridad.
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No es admisible en dicha cláusula de variación de intereses la posibilidad de acreditar el saldo exigible por medio de certificación de la entidad acreedora, sin que conste en la escritura la oposición del deudor al saldo en los términos del artículo 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento.
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