Comentario al Artículo 396 del Código Civil

AutorCarlos Vázquez Iruzubieta
Cargo del AutorAbogado
La propiedad horizontal

El derecho de propiedad de casas por pisos o viviendas individuales dan nacimiento a una figura compleja con un derecho de propiedad claramente individual pero participando en ciertos elementos comunes.

La notable expansión de esta clase de edificios ha determinado la necesidad de una regulación especial que ha evolucionado desde el primitivo art. 396 CC, reformado por la Ley de 26 oct 1939, introduciendo modificaciones también en la LH. Una nueva reforma se produjo por Ley 49/1960, 21 jul (Ley de Propiedad Horizontal o simplemente LPH), hasta llegar a la reforma introducida por la Ley 8/1999, 6 abr, que deja las cosas esencialmente como estaban, ya que se limita a incluir una enumeración mucho más extensa de los que deben considerarse como elementos comunes, sin ser numerus clausus a juzgar por la expresión final de su párrafo primero, de lo que resulta que la enumeración es totalmente inútil pese a lo extensa.

Destacando algunos aspectos dejando claro que puede ser objeto de división y con ello, de separación absoluta, cada propiedad que tenga salida al exterior y no precise de elementos comunes para servir a su destino. Cuando esto no es posible, surge la copropiedad de los elementos comunes y la propiedad individual de cada vivienda o local comercial.

Regulación de la propiedad horizontal

La regulación actual de esta forma de propiedad se rige:

1) Por acuerdo de voluntades en todo lo que permita la Ley; 2) Por disposiciones especiales (art. 396 CC y LPH);

3) Por el régimen de la copropiedad ordinaria;

4) Por fuentes jurídicas supletorias.

En lo que respecta al art. 396 CC, se puede decir que contiene una larga enumeración de lo que constituyen elementos comunes de condominios, sin más utilidad que la de servir de meros ejemplos pues no están contenidos todos los...

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