De nuevo con la colaboración entre Notarías y los Registros de la Propiedad: Breves comentarios al Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, sobre colaboración entre las Notarías y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico

AutorFrancisco Javier García Mas
CargoNotario. Profesor Asociado de Derecho Civil en la Facultad de Málaga
Páginas1747-1770

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I Introducción

Un nuevo Real Decreto, el 2537/1994, de 29 de diciembre, por el que se modifican determinados artículos de los Reglamentos Notarial e Hipotecario sobre colaboración entre las Notarías y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, ha sido publicado en el BOE el 24 de enero de 1995 y con entrada en vigor el 1 de marzo de 1995.

Page 1748En congruencia con el título de este pequeño trabajo, hablamos de estudiar de nuevo una norma que ya regulaba esta colaboración en el Real Decreto 1558/1992, de 18 de diciembre, y en su desarrollo en la Orden del Ministerio de Justicia de 2 de agosto de 1993. En su momento ya tuvimos ocasión de comentar aquellas normas, en toda su extensión y los problemas que éstas planteaban cara al quehacer de nuestros despachos profesionales 1.

El presente Real Decreto consta de ocho artículos, una Disposición Adicional única, una Disposición Transitoria única, tres Disposiciones Derogatorias y dos Disposiciones Finales. En las mismas se da una nueva redacción a los artículos 175 y 249 del Reglamento Notarial, se introduce el artículo 345.a) en el Reglamento Hipotecario; se da nueva redacción al artículo 418 del Reglamento Hipotecario, añadiendo un párrafo segundo al artículo 418.a) del mismo, y se da una nueva redacción al apartado I del artículo 418.c) del Reglamento Hipotecario.

Por otro lado se añade un inciso al artículo 5 del anexo tercero del Reglamento Notarial, y se añade también un párrafo segundo al artículo 15 del anexo tercero del mismo cuerpo legal, estableciéndose una entrada en vigor para el 1 de marzo de 1995 y derogándose expresamente el Real Decreto 1558/1992, de 18 de diciembre, y la Orden del Ministerio de Justicia de 2 de agosto de 1993.

Por último, indicar la publicación de la corrección de errores del Real Decreto en el BOE de 22 de febrero, es una cuestión trascendental, y de la que luego tendremos ocasión de analizar, como es la del apartado 2 del artículo 249 del RN, relativo a la remisión de algunos datos de las escrituras, al Registro de la Propiedad, a los efectos de que el registrador practique el asiento de presentación. En el texto publicado aparecía que el notario remitirá, mientras que en la corrección de errores se intercala el párrafo de, por su propia voluntad o necesariamente cuando así lo solicite el interesado. No entramos, aquí en el procedimiento que se ha utilizado para llegar a esa transformación de la frase, aunque de todos modos, bienvenido sea, ya que si esto no se hubiese modificado hubiese planteado graves problemas; también en esta corrección de errores se hacen algunos cambios, pero ya son simplemente más de estilo.

En esta primera introducción se ha de indicar que algunas de las cuestiones y puntos que en su momento tuvimos ocasión de tratar con el anterior Real Decreto, son válidas y siguen teniendo actualidad en los problemas que Page 1749 se presentan a diario, si bien es cierto que algunas han quedado aclaradas, o simplemente matizadas, e incluso otras arregladas como es el supuesto de la posibilidad de enviar los datos de la escritura, aunque el Registro de la Propiedad se encuentre en la misma población donde se ha autorizado la misma.

Los planteamientos generales que hicimos en su momento, referentes a la filosofía del cuarto Congreso Notarial celebrado en Madrid en abril de 1991, en la que se ponía de manifiesto la necesidad de reducir al mínimo los posibles fraudes en las transmisiones inmobiliarias, siguen siendo válidos en nuestro comentario; así como la conclusión final a la que llegábamos de la necesidad de establecer un cierre registral, o mejor aún, una reserva de rango, por ser éste el mecanismo más adecuado para cerrar todo el ciclo, desde el otorgamiento de la escritura hasta la fase definitiva de inscripción en el Registro de la Propiedad, consiguiendo con ello una total seguridad para la persona del adquirente o del que constituye un derecho real sobre el bien inmueble 2.

A pesar de todos los argumentos favorables dados en este sentido por el Congreso Notarial, incluso por autores que han tratado el tema como Martínez Piñeiro, o Mezquita del Cacho, el nuevo Real Decreto no se atreve a entrar de lleno para atacar el problema de raíz, y por lo tanto dar la solución adecuada del cierre registral o de la reserva de rango, reserva que nos parece más adecuada al cierre registral.

De nuevo el intento de nuestro trabajo va a ser el reflexionar sobre la oportunidad o no de la reforma, así como analizar si los mecanismos buscados han sido los más adecuados para el fin perseguido, y en definitiva afrontar la reforma con la inmediatez a las que nos tiene acostumbrado desde época reciente el legislador. También será inevitable hacer continuas referencias al primer Real Decreto del año 1992, y a la Orden de 1993 que han sido las primeras normas reguladoras de la colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

En el preámbulo de la norma se hace referencia a estas normas ya derogadas, así como también a la experiencia sacada por una Comisión paritaria de notarios y registradores, que se han traducido en conclusiones precisas y meditadas.

Este propio preámbulo determina como declaración de principios lo siguiente: «... en la norma se han conjugado por una parte la necesidad de obtener con celeridad información del Registro de la Propiedad, y la de incorporar al mismo con igual prontitud la actuación notarial, y por otra la Page 1750 necesidad de conceder al registrador el tiempo mínimo indispensable para que pueda obtener y ofrecer una información exacta y del máximo rigor del contenido de los asientos regístrales».

Lo importante en todo caso será analizar si hemos dado un paso adelante para solucionar verdaderamente los problemas, o si más bien estamos dando vueltas en torno a una misma espiral, sin llegar a la solución adecuada y correcta. Sin adelantarme en un juicio previo, podemos indicar que en nuestra opinión se ha querido dar un paso más hacia adelante, pero sin aún conseguir el fin apetecido.

II Análisis del articulo 175 del reglamento notarial

Como hemos indicado el Real Decreto da una nueva redacción al artículo 175 del Reglamento Notarial, que como bien sabemos sufrió un cambio o giro copernicano del primitivo, a través del Real Decreto de 1992.

La filosofía del artículo 175, en su nueva redacción, tiene el mismo esquema y la misma intencionalidad que el ya derogado, con algunas modificaciones que ahora veremos, y con algunas omisiones que creemos eran esenciales y que estaban mejor contempladas en el anterior.

El artículo 175 establece lo siguiente: «1.a El notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos, deberá solicitar del Registro de la Propiedad que corresponda la información adecuada mediante un escrito con su sello, que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax. El otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el notario de la información registral». El cambio fundamental es el de mayor plazo que se concede en cuanto a la vigencia de la información del Registro, ya que antes era de cuatro días hábiles, y ahora se da un plazo de los diez días naturales siguientes a la recepción por el notario de la información registral.

Nos parece positiva la ampliación de este plazo, ya que la experiencia dio muchas veces la necesidad de volver a pedir información registral, por diversos motivos, pero uno de ellos es por la no comparecencia de los otorgantes en el día que se tenía calculado para la firma de la escritura.

Nos parece también positivo que el plazo empiece a contarse en el día siguiente a la recepción por el notario de la información registral; con ello entendemos que será ese día de la recepción el que sirva de punto de referencia, con independencia que la fecha expedida por el Registro en la información registral, sea por ejemplo, un día anterior; con ello también se evitan interpretaciones, que dejaban duda sobre el cómputo y sobre todo con las fechas.

Page 1751Queda aún el plantearse si el notario, como ya hicimos en su momento, puede acudir a otra forma de acceder a la información registral, no en cuanto al medio que utilice, es decir, por medio de telefax o por otro medio, que eso ya lo establece el propio artículo 175, sino también si el notario podrá cumplir con el Real Decreto a través de la manifestación del libro; de la dicción literal parece que el notario debe tener esa información, que curiosamente no llama nota simple informativa sino que continuamente habla de información registral, y en algún caso utiliza la palabra nota, sin más calificativos, únicamente a través de la vía de la que suministre el propio registrador a través de la nota que éste le remita, y no por otro medio de publicidad formal, establecido en el RH.

En este sentido conviene analizar las características de esta nota, en definitiva de la información, y como consecuencia de ello el valor que se establece para la misma. Recordemos el artículo 332 del Reglamento Hipotecario, y la instrucción del Centro Directivo de 5 de febrero de 1987, que permitió que la nota simple informativa pudiera expedirse excepcionalmente mediante fotocopia. Quizá, no sea ahora el momento de analizar la esencia y naturaleza de lo que el Reglamento Hipotecario entiende por nota simple, aunque de una lectura del...

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