Las cláusulas suelo
| Autor | Cristina Marqués Mosquera |
| Cargo | Notaria de Fuenlabrada |
| Páginas | 251-265 |
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A la hora de concertar un préstamo, las partes pueden pactar un tipo de interés fijo o variable. El primero es aquel que no varía durante la duración del contrato, por lo que el prestatario en el momento de firmar sabe perfectamente lo que va a pagar de cuota durante toda la duración del préstamo. Sin embar go, cuando se pacta un tipo de interés variable, el prestatario asume el riesgo de variación del índice de referencia adoptado, de manera que si éste sube también subirá el interés aplicable y la cuota a pagar, pero si baja, el prestatario se verá favorecido. La principal desventaja del tipo de interés variable es la incertidumbre que genera, si bien el tipo de interés de partida suele ser más bajo que tratándose de un préstamo a tipo fijo. Es por ello que los préstamos con garantía hipotecaria con una duración superior a diez años suelen pactarse a interés variable, de manera que, de forma periódica (normalmente con carácter semestral o anual), se revisa el tipo de interés aplicable al nuevo período, habitualmente como resultado de sumar un margen fijado en el momento de la firma del préstamo que se conoce como diferencial (por ejemplo, 3,25 puntos) a un tipo de referencia oficial (por ejemplo, el Euribor). De esta forma, cada seis meses o un año, al deudor hipotecario le tocará una modificación de su cuota al alza o a la baja, según que el tipo de referencia pactado haya subido o bajado.
En ocasiones, con el fin de minimizar los riesgos de fluctuación del tipo de referencia aplicable, éste se acota dentro de determinados márgenes, lo que se conoce como el «techo» o el «suelo» del tipo de interés, que es una cláusula que opera limitando a la baja o al alza. Es decir, si se establece una cláusula suelo, dicha cláusula lo que significa es que por mucho que baje el tipo de referencia pactado, siempre se va a pagar el tipo de interés mínimo f ijado como «suelo». Y a la inversa, de fijarse un «techo», por mucho que subiera el tipo de referencia, nunca se pagaría un tipo efectivo superior al pactado como máximo. Por ejemplo, si el tipo de referencia pactado es Euribor + 0,50 puntos y se establece un «suelo»
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del 3 por 100, en cuanto el Euribor esté por debajo del 2,5 por 100, el deudor no se beneficiará de la bajada de los tipos de interés porque en todo caso tendrá que pagar el 3 por 100 fijado como límite.
Y es en el contexto de la crisis económica que nos azota desde hace más de un lustro donde las cláusulas suelo se han vuelto sumamente polémicas ante la bajada experimentada en los últimos años por el Euribor, principal índice de referencia utilizado en nuestro país, que ha provocado que todos aquellos que habían firmado un préstamo con cláusula «suelo» no se hayan podido beneficiar de esta bajada generalizada de los tipos de referencia.
La primera cuestión que conviene dejar clara es que las cláusulas «suelo» son lícitas en nuestro ordenamiento, tal y como lo viene reconociendo la doctrina mayoritaria en nuestro país sobre la base del principio de liber tad de fijación de los intereses bancarios en los contratos de préstamo. Y la realidad es que el legislador, hasta la fecha, ha desaprovechado diversas oportunidades para prohibir o limitar este tipo de cláusulas, limitándose a reforzar las obligaciones de información al consumidor cuando se pretenda la inclusión de las mismas.
En este sentido, resulta reseñable el informe del Banco de España de 7 de mayo de 2010, en el cual se señala que este tipo de cláusulas for man parte inseparable del precio de los contratos de préstamo, lo que determina dos consecuencias relevantes para determinar su licitud: la dificultad para aplicarles las reglas sobre cláusulas abusivas, teniendo en cuenta el artículo 4.2 de la Directiva 93/13 CE1 y que no pueden calificarse abusivas per se aquellas cláusulas que fijen únicamente un suelo y no un techo.2
En cuanto a la razón de ser de las cláusulas suelo, para el Banco de España radica en que las mismas posibilitan a las entidades financieras mantener un rendimiento mínimo de los préstamos hipotecarios que les permite resarcirse de los costes de producción y mantenimiento de estas financiaciones. De esta forma, se proporciona estabilidad a los resultados de las entidades, siendo la estabilidad financiera un elemento de interés público. Por el contrario, en caso de no admitirse las mismas, la consecuencia sería, a juicio del Banco de España, la disminución del volumen del crédito hipotecario disponible o el aumento del coste del crédito y la reducción del plazo de las operaciones.
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Partimos, por tanto, de una premisa: la validez de este tipo de cláusulas. Sin embargo, como ha puesto de manif iesto la jurisprudencia, el hecho de que en principio estemos ante cláusulas lícitas no impide que las mismas, en determinados casos, puedan ser declaradas nulas, ya sea por existir una evidente desproporción entre el suelo y el techo fijados en el contrato, ya sea porque el consumidor no haya podido tener acceso a una información precontractual suficiente que le haya permitido tener un conocimiento efectivo del funcionamiento y consecuencias de la utilización de este tipo de clausulado.
A la hora de analizar cualquier cláusula suelo, dos son los conjuntos nor mativos a tener en cuenta: la normativa bancaria sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios contenida actualmente en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, y la normativa reguladora de las condiciones generales abusivas contenida en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación y resto de normativa de protección de los consumidores aplicable a esta materia.
El análisis de las cláusulas suelo, tanto en sede judicial como en la doctrina, ha resultado ser una materia muy controvertida en tiempos recientes. La sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla, de 30 de septiembre de 2010, fue una de las primeras en abrir una vía para la declaración de su carácter abusivo, ante la demanda colectiva presentada por AUSBANC frente al BBVA, CAJAMAR y CAIXA GALICIA y dio pie a muchos comentarios doctrinales, razón por la cual vamos a detenernos en su contenido.
Unos de los primeros puntos debatidos en esta sentencia y otras posteriores es si, cuando hablamos de cláusulas suelo, podemos decir que estamos ante condiciones generales de la contratación. La cuestión no es baladí, pues tal calif icación implica la posible aplicación a las mismas de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, cuyo artículo 8.2 declara la nulidad de las condiciones generales abusivas, entendiendo por tales, en los contratos con consumidores, las definidas en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley de la Defensa de Consumidores y Usuarios, a cuyo tenor «se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe,
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causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato». Añade el artículo 82.4 que: «No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive: c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato».
En contra de tal calificación, las entidades bancarias han alegado el artículo 4.II de la LCGC, que excluye de su ámbito de aplicación aquellas condiciones «que vengan reguladas específicamente por una disposición legal o administrativa de carácter general y que sean de aplicación obligatoria para los contratantes», por entender que tal requisito quedaría cumplido al resultar aplicables a las condiciones financieras de los préstamos con consumidores la normativa bancaria de protección de la clientela. Ahora bien, este argumento ha sido rechazado (en este sentido, entre otros, DOMÍNGUEZ ROMERO3) sobre la base de entender que una cosa es que las entidades crediticias estén sujetas a determinados deberes de información cuando incluyan una cláusula suelo, y otra muy distinta que por el hecho de que deban respetar la normativa de transparencia, ya no les resulte de aplicación el control del contenido de dichas cláusulas. Y es que la normativa sectorial en la materia regula cuál ha de ser la actuación de las entidades bancarias para la inserción de...
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