Las cláusulas de extensión objetiva de la hipoteca: fundamento y alcance

Autor:Mikel Mari Karrera Egialde
Cargo:Profesor Titular de Universidad UPV/EHU - Facultad de Derecho. Donostia/San Sebastián
Páginas:65-133
RESUMEN

El crédito hipotecario se constituye en una figura económica y jurídica que, manifiestamente, ha sido cimiento del progreso económico y social de las últimas décadas. La doctrina legal y la doctrina científica han sido profusas en el análisis de su tratamiento legislativo, aunque centrándose básicamente en el elemento principal del mecanismo, situándose a su sombra la garantía hipotecaria... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 783, págs. 65 a 133 65
Las cláusulas de extensión objetiva
de la hipoteca: fundamento
y alcance *
The objective extension clauses
of the mortgage: basis and scope
por
MIKEL MARI KARRERA EGIALDE
Profesor Titular de Universidad
UPV/EHU - Facultad de Derecho
Donostia/San Sebastián
RESUMEN: El crédito hipotecario se constituye en una figura económi-
ca y jurídica que, manifiestamente, ha sido cimiento del progreso económico
y social de las últimas décadas. La doctrina legal y la doctrina científica
han sido profusas en el análisis de su tratamiento legislativo, aunque cen-
trándose básicamente en el elemento principal del mecanismo, situándose
a su sombra la garantía hipotecaria constituida por bienes inmuebles que,
desde su constitución hasta la eventual ejecución, continúan en el tráfico
económico y social con las alteraciones materiales y jurídicas que su conser-
vación y aprovechamiento pueda generar. Este aspecto dinámico también se
* Trabajo enmarcado en el Proyecto DER2017-86292-P (FEDER/Ministerio de
Ciencia e Innovación y Agencia Estatal de la Investigación) dirigido por el Dr. Gorka
GALICIA AIZPURUA. Partícipe del Grupo de Investigación de Sistema Universitario
Vasco GIC12 A IT 727-13 y del Grupo de Investigación Consolidado GIU18-194 siendo
IP el Dr. Jacinto GIL RODRÍGUEZ.
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somete a los criterios legales y, esencialmente, a la convención de las partes
mediante cláusulas de extensión objetiva que plantean cuestiones relativas
a su fundamento primordial y alcance práctico.
ABSTRACT: Mortgage credit is an economic and legal figure that has
undoubtedly been the foundation of the economic and social progress of the
last decades. Legal and scientific doctrine have been abundant in the analysis
of their legislative treatment, although basically focusing on the principal ele-
ment of the mechanism. The mortgage guarantee constituted by real estate
is the accessory element that, from its constitution until its eventual execu-
tion, continues in the economic and social traffic with the material and legal
alterations that its conservation and exploitation can generate. This dynamic
aspect is governed by legal criteria and, mainly, by the agreement of the par-
ties through clauses of objective extension, which raise issues related to their
fundamental foundation and practical scope.
PALABRAS CLAVE: Garantía real. Hipoteca inmobiliaria. Extensión
objetiva de la hipoteca. Ejecución hipotecaria. Condiciones generales de la
contratación. Cláusula de extensión objetiva.
KEY WORDS: Real guarantee. Property mortgage. Objective extension
of the mortgage. Foreclosure. General conditions of the contract. Objective
extension clause.
SUMARIO: I. LA TRASCENDENCIA DEL OBJETO HIPOTECA-
DO Y DE SU VALOR. —II. LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPO-
TECA: 1. LA POSITIVIZACIÓN DE LA CASUÍSTICA: 1.1. Los cambios normati-
vos. 1.2. La normativa legal vigente. 1.3. La doctrina legal. 1.4. La doctrina
científica. 2. LA «CONCRECIÓN» DEL OBJETO. 3. LA DINÁMICA EXPANSIVA («EX-
TENSIÓN») DEL OBJETO: 3.1. Extensión a las «accesiones». 3.2.Extensión a
las «mejoras». 3.3. Exclusión de los nuevos edificios «donde antes no los
hubiere». 4. EL PRINCIPIO REGISTRAL DE ESPECIALIDAD. 5. LOS CRITERIOS
DE EXPANSIÓN. 6. EL «DERECHO DE PROPIEDAD» COMO REFERENTE EXTENSI-
VO.—III. EL PACTO DE EXPANSIÓN: 1. LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
EXPANSIVA. 2. EL EJERCICIO DE LA AUTONOMÍA. 3. LOS LÍMITES DE SU EJER-
CICIO.—IV. CONCLUSIONES.—V. ÍNDICE DE JURISPRUDENCIA.
—VI.BIBLIOGRAFÍA.
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Las cláusulas de extensión objetiva de la hipoteca: fundamento y alcance
I. LA TRASCENDENCIA DEL OBJETO HIPOTECADO Y DE SU
VALOR
Si bien la concepción tradicional de la hipoteca ubica dicha figura ju-
rídica en el ámbito de los derechos reales, posturas doctrinales modernas
recalcan que aquella, sin dejar de ser un derecho real, por un lado, se
caracteriza por ser de «realización del valor» en cuanto recae sobre una
fracción del valor en cambio de la cosa hipotecada; y, por otro lado, aun
cuando habitualmente se encuentra unida a una obligación personal, en
ocasiones aparece con independencia de la misma, pudiendo incluso existir
sin vinculación a relación crediticia alguna1. De todos modos, el derecho
de hipoteca lo que busca en el bien hipotecado es, precisamente, su valor
en cambio para «enlazarlo» a la seguridad de un derecho de crédito y, en
su caso, «realizarlo» mediante su venta para pagar aquella con el impor-
te obtenido. La cosa hipotecada se destina a la puesta a disposición del
acreedor en ese doble aspecto de vínculo a una obligación y facultad de
realizar su valor mediante la enajenación; obviamente, para realizar el bien
objeto de la hipoteca, el acreedor debe recurrir a los procedimientos legales
previstos para tal fin. Precisamente, lo que interesa destacar ahora es que
dicho mecanismo de transferencia coactiva del objeto se configura como
un elemento congénito de la garantía hipotecaria2.
Justamente, esa idea motriz es el «motivo de política legislativa» que
se plasma en la primera explicación del régimen de la delimitación del ob-
jeto de la hipoteca. Sus elementos conformadores se estructuran sobre la
seguridad en el cumplimiento de la prestación debida; y, específicamente,
conectando con ese aspecto objetivo, la exposición de motivos de la Ley
Hipotecaria de 1861 expresaba que «el fin de la legislación hipotecaria es
asentar el crédito territorial en la base de la seguridad de la hipoteca y
del pago de lo ofrecido». Elaborada como ley particularmente agrarista,
la importancia práctica de la hipoteca, como garantía de los préstamos
centralizados en llevar a cabo «mejoras» en la agricultura, se asentó sobre
la base objetiva de la propiedad rústica3. Esta circunstancia justificó que,
muchas de sus determinaciones, se estableciesen en coherencia con las ca-
racterísticas sociales y económicas propias de la época. El devenir posterior
encauza el servicio del crédito hipotecario desde el sector agrario a otros
sectores productivos, principalmente al fabril y modernamente al urbanístico
(promoción y edificación de viviendas). En todos ellos, el crédito hipote-
cario está llamado a desempeñar su función de palanca del desarrollo, no
tanto ya de lo agrario, sino más intensamente de lo industrial y lo urbano.
De esta manera, la garantía hipotecaria, en su carácter de instrumento de
seguridad y cobertura de una obligación (del derecho de crédito) y que se
materializa en la realización del valor de la finca hipotecada mediante su

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