Acceso al Registro de la Propiedad de las cláusulas, convenios y laudos arbitrales.
| Autor | Jesús López-Medel Bascones |
| Páginas | 2817-2840 |
He de reconocer que el tema, en los términos del título del presente trabajo -que es tanto como analizar el cómo y el por qué del acceso al Registro de la Propiedad, de las fórmulas, convenios, cláusulas y laudos arbitrales -, se me ha planteado -teórica y prácticamente- en los últimos años de mi vida profesional como jurista. E incluso, en un momento y caso concreto, como copropietario individual, como consecuencia de esa realidad técnico-urbanística resultante de la instalación en las terrazas de pantallas o antenas de proyección telefónica; así, en particular, al contratar con la empresa correspondiente, y fijar condiciones, se sugirió un determinado criterio arbitral para ese tipo de cuestiones. Esto que es casi como anécdota, no nos desvía de la cuestión principal: la creciente problemática e interés, incluso en cuantías, impuesta por la realidad social 1.
Para entender mejor, tanto la importancia del tema, como la orientación básica del mismo, hemos de partir de que no existe mucha bibliografía jurídica al respecto -aunque el trabajo del Notario ELÍAS CAMPO, para nosotros, es iluminador 2-, y nos parece necesario hacer referencia a las motivaciones o situaciones normativas que han dado y pueden seguir dando lugar a una problemática, ante la cual, para que no se haga patológica o meramente literaria, conviene destacar desde el comienzo analizar 3.
Y eso se da, al tiempo, en el desenvolvimiento normativo de las instituciones de Arbitraje, Registro de la Propiedad y Propiedad Horizontal, con un desarrollo progresivo de las respectivas instituciones. Como apunta CAMPO VILLEGAS 4, el arbitraje ha tenido un encaje mayor en el Registro Mercantil, tanto por dar ahí una acogida normativa más flexible, como por la práctica, y por la tradición de un cometido de las «históricas» Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Navegación, o con esos cometidos sustanciales a ellas. Pero la referencia al Registro de la Propiedad también es hoy incuestionable. Aquella función social de la registración, como «pequeñas constituciones declarativas de derechos privados», de que hablaba NÚÑEZ LAGOS, es hoy una realidad 5.
Es de hacer notar que aun con la misma Ley Hipotecaria de Bases de 1944, y el texto articulado de 1946, con unos reglamentos que han recogido los criterios jurisprudenciales de la Dirección General de los Registros y del Notariado y sentencias del Tribunal Supremo, se ha podido, prácticamente, dar entrada a la problemática, ya en concreto, de la Propiedad Horizontal.
Incluso a esa fenomenología, inicialmente colateral, como es todo el entramado de complejos urbanísticos -proyectos de compensación, entre otros-, la multipropiedad, y también en singularidades de ciertos núcleos o instalaciones de servicios urbanísticos en grandes áreas o superficies comerciales, locales, zonas de ocio, etc., para dar apertura a peculiaridades no estrictas de lo que es un derecho real -que es el que tiene normalmente acceso al Registro-. Con la aparición de los derechos ad rem, y aun otros de potencialidad o con vocación de publicidad respecto de terceros. Así sucedió con los derechos de superficie, de opción, o de vuelo, ya consagrados reglamentariamente. Hoy, la amplitud del acceso al Registro de la Propiedad, prefijada en los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH), y en los artículos 4 y siguientes del Reglamento Hipotecario (en lo sucesivo, RH) es un hecho, así como la natural conexión Registro-Notaría y Catastro 6.
En definitiva, sin llegar a una inscripción obligatoria y progresiva, como en su momento sostuvimos, con aquiescencia de don RAMÓN DE LA RICA Y ARENAL 7, la predisponibilidad registral es evidente. Se mantiene y ayuda el principio de libertad contractual, y también la práctica y reformas legales, por ejemplo, la de la inscripción registral de los arrendamientos urbanos, frente a la limitación del anterior texto del artículo 2.5.º de la LH, y sobre todo la de los Estatutos de la Propiedad Horizontal.
Los nuevos sistemas de informatización, de firma electrónica, de mecanización, etc., si se toman como instrumentos y no erosionan el principio de calificación, confirman la buena disposición para la eficacia hacia los terceros también, del acceso de los convenios y laudos arbitrales.
Lo vamos a analizar en los dos planos básicos mencionados: propiedad horizontal y arrendamientos urbanos.
La Ley de 1999, en cuanto reforma parcial de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH), dado su contexto y filosofía, facilita y abona el terreno para una mayor flexibilidad y estímulo hacia fórmulas de arbitraje y respecto de su acceso al Registro. La reforma de aquella legislación fue una iniciativa popular articulada a través de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, como expresamente reconoce CABELLO DE LOS COBOS, a la sazón Director General de los Registros y del Notariado 8, aunque la Comisión General de Codificación había elaborado un antreproyecto. El mencionado autor alude específicamente a la «importancia de la norma para su paulatina adaptación a las necesidades sociales (que) ha supuesto la interpretación jurisprudencial, doctrinal, y práctica notarial y registral». Y el mismo autor hace un análisis de las innovaciones más importantes con respecto a la Ley de 1960. Se ha pasado de la regulación de una «propiedad horizontal» aislada, a un impacto de complejos urbanísticos privados (cap. III, art. 24), cuya normativa 9, por sí misma -cabría decir- entrevé, necesita o auspicia, fórmulas arbitrales.
Para nosotros, es en la Exposición de Motivos de la Ley de 1999, en la que vemos los instrumentos teórico-prácticos para aquella predisponibilidad hacia lo arbitral-registral, que se manifiesta, entre otras, por las siguientes modificaciones:
-
La regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que pueden ser convenientes para la comunidad de propietarios, e incluso por razones medioambientales de otra índole en cuanto al resto de la colectividad.
Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría.
Por tanto, como ya adelantábamos, se amplía el campo de lo que en el arbitraje se denominará «libre disponibilidad», con un ámbito más abierto de viabilidad para aquella institución.
-
Se ofrecen también unos instrumentos más eficaces en la lucha por la morosidad, como la califica la Exposición de Motivos, con fórmulas y procedimientos más ágiles para la ejecución judicial en el cobro de deudas. Pero aquel procedimiento no es exhaustivo.
-
El gobierno de la comunidad, regulación de las actas, carácter del Administrador de Fincas -que puede ser un copropietario-, con más revestimiento de autoridad y responsabilidad, permiten, al tiempo, encontrar caminos de mediación o de compromiso, pero siempre que no se rebasen los mínimos legales.
-
«Con ello -se dice en la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba