Cláusulas abusivas en la compraventa inmobiliaria
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Abogada y profesora del Máster de acceso a la abogacía de la Universidad de La Rioja |
| Páginas | 2920-2032 |
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La compra de una vivienda en un ámbito ajeno al profesional es la opera-ción de consumo por excelencia, aunque solo sea porque constituye, en la gran mayoría de los casos, una de las inversiones más importantes que el consumidor va a realizar a lo largo de su vida. Por ello resulta fundamental contar con una buena información y asesoramiento que nos permita conocer nuestros derechos y evite abusos por parte del vendedor.
Las cláusulas de los contratos de compraventa y alquiler que no hayan sido negociadas individualmente, deberán constar con la debida claridad y transparencia, sin hacer referencia a documentos que no se hayan tenido en cuenta previa o simultáneamente a la celebración del contrato y, a los que en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual. Las cláusulas deberán cumplir con los requisitos de accesibilidad y legibilidad, de manera que permitan al consumidor conocer la existencia y contenido del contrato y, han de responder a los principios de buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que excluye la utilización de cláusulas abusivas.
Estos requisitos no se aplican solo las condiciones generales de la contratación1, sino a toda cláusula contenida en un contrato entre un empresario y un consumidor que no haya sido negociada individualmente, correspondiendo al empresario la carga de la prueba de dicha negociación individual. Los contratos que incorporen condiciones generales de la contratación están sometidos, además a la Ley 7/98, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación ex artículo 59.3 TRLGDCU. Respecto de las condiciones generales de la contratación propiamente dichas, el artículo 5.1 LCGC además de exigir que su redacción se ajuste a los «criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez» con los efectos previstos en el artículo 7-b LCGC relativos a la no incorporación al contrato de la cláusula en cuestión, impone que se haga referencia a su existencia en el contrato firmado por todas las partes y que se facilite al adherente un ejemplar de las mismas. Por lo tanto, no llegan a formar parte del contrato las que no hayan sido entregadas físicamente al consumidor, aunque hayan estado a su disposición en el establecimiento del promotor en cumplimiento de lo establecido en los artículos 4 a 8 del Real Decreto 515/1989, ni tampoco las condiciones generales que le hayan sido entregadas al consumidor después de la celebración del contrato.
Estos requisitos han de cumplirse en cualquier contrato de transmisión del derecho sobre inmuebles, con independencia de la condición de consumidor del adquirente. Como señala la jurisprudencia2, no puede declararse abusiva pero tampoco queda incorporada al contrato aunque la finalidad empresarial de la adquisición no quedase contradicha por el adquirente, la cláusula que impone a este el pago «de todos los demás gastos y tributos derivados de la escritura, de los actos y contratos que en la misma se formalizan y su inscripción en el Registro de la propiedad», ya que su falta de concreción y claridad impide conocer cuáles son los específicos gastos o tributos que han de soportar los adquirentes.
Se denominan condiciones generales a aquellas cláusulas o estipulaciones predispuestas por una de las partes (es decir, que no han sido negociadas entre ellas) y que se han incluido en el contrato por imposición (por lo general del vendedor). Este tipo de condiciones se redactan con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos, por ello son frecuentes en los llamados contratos de adhesión, en los que el consumidor no tiene otra opción que aceptarlas si desea contratar el producto o servicio.
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Para evitar en la medida de lo posible este tipo de situaciones, la legislación de consumidores ha tenido en cuenta esta realidad y de manera paulatina ha ido aumentando el número y tipología de las cláusulas que merecen la consideración de abusivas, como después vamos a ver.
En nuestro derecho de consumo, el artículo 82.1 el TRLGDCU define las cláusulas abusivas como: aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
La Directiva europea 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores establece que:
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Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
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Se considera que una cláusula no ha sido negociada individualmente, cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión.
Según estas redacciones, podrá considerarse como abusiva tanto una condición general de un contrato como otras prácticas no consentidas expresamente. Pero todas ellas han de caracterizarse por causar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
Las cláusulas abusivas contempladas en los artículos 85 a 90 del TRLGDCU son aplicables a los contratos de adquisición o disfrute de las viviendas y en concreto, el artículo 89.3 del TRLGDCU ha especificado determinadas cláusulas abusivas que afectan a la compraventa de viviendas y que se encuadran en la cláusula general de imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en esta lista se encuentran:
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La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
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La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
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La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
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La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando esta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración así como todas las demás cláusulas el contrato o de otro del que este dependa.
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Cuando la LCU entró en vigor, incluso cuando el TRLGDCU fue aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, el mercado inmobiliario no presentaba todavía los síntomas de la crisis general que posteriormente afectó a este sector3.
En relación con una cláusula de resolución por falta de entrega, la jurisprudencia más reciente sobre desestimación por abuso de derecho en la ejecución de garantías por las cantidades entregadas a cuenta es un ejemplo de este cambio de perspectiva4.
Estas circunstancias han de ser tenidas en cuenta de manera conjunta a efectos de determinar si las cláusulas discutidas han producido al consumidor un verdadero desequilibrio que permita calificarlas como abusivas. A continuación pasamos a enumerarlas, sin ánimo exhaustivo.
Es abusiva la estipulación por la que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza corresponda al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o división5y cancelación). La norma enumera con carácter no exhaustivo los gastos necesarios para cumplir con la prestación cuyo cumplimiento corresponde al vendedor, considerando como abusivas:
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La imposición al consumidor de los gastos de constitución (STS de 1 de junio del 2000), división o cancelación de las hipotecas dirigidas a financiar la construcción es abusiva por imperativo legal inexcusable (SAP Sevilla 13 de diciembre de 2011 y 14 de marzo de 2011) aunque se prevea en las mismas la posibilidad de subrogación de los compradores y aunque la hipoteca dirigida a financiar la construcción se constituya con posterioridad a la venta (SAP Madrid 8 de julio de 1994) y se probara que esta condición ha sido especialmente aceptada (SAP Valencia 30 de marzo de 2007). Es lícito imponer contractualmente que los gastos de escrituración del préstamo hipotecario que ha de concertarse para el pago del precio de la vivienda sean asumidos totalmente por el comprador (SAP Castellón 15 de octubre de 2002).
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En lo que respecta a los gastos de escritura, es abusiva la cláusula por la que se imponen los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. Para dichos actos solo está legitimado el propietario y son necesarios para la individualización del objeto. No obstante, como se trata de cláusulas que inciden en el precio, su validez...
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