Eficacia y alcance de la clausula resolutoria en garantía del precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del notariado el día 27 de junio de 1991

Autor:Victorio Magariños Blanco
Cargo del Autor:Notario de Sevilla
RESUMEN

I. INTRODUCCIÓN. II. EL PACTO COMISORIO COMO REFORZAMIENTO DE LA FACULTAD RESOLUTORIA PROPIA DE LAS OBLIGACIONES RECÍPROCAS. III. EL REQUERIMIENTO DEL ARTÍCULO 1.504.

 
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EFICACIA Y ALCANCE DE LA CLAUSULA RESOLUTORIA EN GARANTIA DEL PRECIO APLAZADO EN LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 27 DE JUNIO DE 1991

POR VICTORIO MAGARIÑOS BLANCO Notario de Sevilla

  1. INTRODUCCIÓN

    En la sociedad actual se destaca, entre otras, la tendencia, en cierto modo irrefrenable, a adquirir bienes que se ofrecen cada vez en mayor número y calidad a un público encandilado, al que se estimula por las empresas productoras con una serie de alicientes entre los que me interesa resaltar la facilidad de pago.

    El aplazamiento del precio en la compraventa se convierte así en una figura o pieza básica en cuanto medio de financiación habitual para la adquisición de bienes.

    Lo que sucede es que cuando se compra por alguien que no tiene capacidad económica actual suficiente para pagar al contado, se produce una situación de peligro para el vendedor, que se desprende del bien y no recibe a cambio la contraprestación o, por lo menos, la totalidad de la misma. Por eso los contratantes suelen establecer un pacto que compensa aquel desequilibrio, fortaleciendo la posición del vendedor, que de otro modo corre el riesgo de perder la cosa y el precio o parte del mismo.

    Y así, ya en el Derecho Romano se introdujo un pacto añadido a la venta, el llamado pacto de la Lex commissoria en virtud del cual si el precio no se paga, jundus inemptus sit o inemptus fierit, es decir, quedaba sin efecto la venta, el jundus quedará como no comprado, y si venditor ineptum eum esse velit, pues se trataba de una garantía para el vendedor y, por tanto, tenía carácter potestativo para éste. Garantía eficaz que provocaba la resolución de pleno derecho, sin necesidad de inierpellatio.

    En nuestro Derecho histórico dicho pacto de Lex commissoria fue recogido y regulado, con el rigor y carácter que le diera el Derecho Romano, por el Código de Eurico, el Fuero Juzgo, el Fuero Real y Las Partidas. Los autores afirmaron el efecto resolutorio del mismo sin necesidad de notificación o requerimiento, y la práctica lo ratificó.

    Sorprendentemente el Código Civil no regula de manera directa y exclusiva el pacto comisorio; y lo hace sólo de modo incidental en el artículo 1.504, cuando al disponer que en la venta de bienes inmuebles el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, añade: y ello aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato. Es decir, con ocasión de establecer un requisito específico para la resolución por incumplimiento de pago del precio en la compra de bienes inmuebles: el requerimiento previo (requisito añadido a los de la resolución genérica establecida en el artículo 1.124 del Código Civil) se alude al pacto comisorio para extender también al mismo dicha exigencia. Requisito que no hacía sino aplicar el principio general establecido para la mora en el artículo 1.100-1 a la resolución de la venta de inmuebles por impago del precio.

    Se separa de este modo nuestro Código Civil de la regulación tradicional en España, según la cual, vencido el plazo, la venta se resolvía ipso jure y sin necesidad de requerimiento alguno, pues dies interpéllat pro homine, y, por tanto, el vencimiento del plazo hacía las veces de requerimiento y constituía en mora.

    Con ello se introducía un cierto debilitamiento en la eficacia del pacto comisorio respecto al derecho anterior, pues, sin excluir los efectos automáticos de la resolución, los suspende hasta que el vendedor realice el requerimiento.

    La doctrina posterior al Código Civil constató de una manera sistemática la ruptura que el artículo 1.504 supuso respecto a nuestro Derecho tradicional en el sentido de exigir, para que la resolución tenga lugar, un requerimiento al comprador y prorrogar entre tanto las posibilidades de pago por éste. Pero que nada más había cambiado, pues no quedaban alterados los efectos de pleno derecho de la resolución.

    Y los autores señalaron las diferencias que separan los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, en el sentido de que este último no exige para su ejercicio los requisitos que la doctrina considera aplicables al 1.124: incumplimiento grave y culpable, y que los efectos de la resolución del 1.504 tienen carácter real frente a los de la del 1.124 del Código Civil, que tienen carácter personal. De ahí que el artículo 1.504 constituya un instrumento de autotutela eficaz.

    Sin embargo, el Tribunal Supremo, a partir de las sentencias de 5 y 9 de julio de 1941, ha insistido de una manera reiteradísima, como luego veremos, en la exigencia de un retraso culposo, para que la resolución prospere. Se abre así una puerta al arbitrio judicial, que afecta al rigor y automatismo resolutorios.

    Hasta que esta relatividad añadida o impuesta por el Tribunal Supremo a la eficacia del pacto comisorio no caló en la Dirección General de los Registros y del Notariado, el debilitamiento del pacto no causó alarma.

    Pero una jurisprudencia registral iniciada por Resolución de 29 de diciembre de 1982 afectó a la misma línea de flotación del esquema protector o de seguridad de la posición del vendedor ante el impago del precio aplazado.

    No obstante, sea porque a veces las decisiones jurisprudenciales tardan en calar en la sociedad, sea porque los juristas no hayan dado importancia decisiva a una sola resolución, y más si su argumentación no resulta convincente, o bien porque pese a todo no se consideró que existía otra garantía más idónea, la incidencia que de momento ha tenido la referida Resolución de la Dirección General ha sido escasa en la práctica. Las cláusulas resolutorias siguen siendo el medio preferido por, los vendedores para garantizar el pago del precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles, y constituye el instrumento que más éxito ha tenido en la realidad contractual. Hasta tal punto que es difícil encontrar un contrato de compraventa con precio aplazado, ya se haya formalizado mediante documento privado simplemente o en escritura pública, que no contenga un pacto comisorio en garantía del cobro del precio.

    La cláusula resolutoria se ha logrado convertir en una de las fórmulas jurídicas que más fortuna ha tenido. En la práctica notarial se ha extendido y perfilado de tal modo que ha desplazado los otros dos medios de gran eficacia que el vendedor podía haber elegido: letras avaladas y la hipoteca para garantizar el impago.

    La causa de esta predilección es evidente: evitar la intervención judicial y sus graves consecuencias económicas y psicológicas derivadas de la inseguridad que origina la lentitud que en la justicia española puede considerarse ya endémica.

    Pero los peligros de relativización y, en consecuencia, de debilitamiento de su eficacia están ahí latentes, sobre todo después de la citada Resolución de 1982.

    Y ello nos obliga a replantear la conveniencia o utilidad de la cláusula resolutoria no sin antes hacer un esfuerzo interpretativo que pueda ofrecer luz en una cuestión cuya solución no está, a mi juicio, tan claramente decantada hacia tal relativización que el arbitrio judicial necesariametne produce.

    Y éste es el objetivo principal de la conferencia

  2. EL PACTO COMISORIO COMO REFORZAMIENTO DE LA FACULTAD RESOLUTORIA PROPIA DE LAS OBLIGACIONES RECÍPROCAS

    1. La doctrina ha discutido acerca del carácter o naturaleza de la cláusula resolutoria. Dos son las tesis principales al respecto:

      1. El pacto comisorio como condición resolutoria. Esta es la tesis seguida con más fundamento por Roca Sastre, quien parte de la letra del artículo 11-1 de la L.H., que utiliza expresamente el término condición resolutoria, y también de los artículos 1.504 del Código Civil y 59 del R.H., que hablan de resolución de pleno derecho del contrato de compraventa de inmuebles, y considera que el pacto envuelve una condición resolutoria potestativa por parte del vendedor impagado. De modo que el efecto resolutorio solamente se produce si éste decide optar por la resolución.

      2. Sin embargo, pese al impacto que esta tesis ha tenido en la doctrina y, sobre todo, en la jurisprudencia, la mayoría de los autores que se han ocupado monográficamente del tema critican tal configuración, y siguiendo principalmente a la doctrina italiana que ha perfilado con mayor precisión la naturaleza y efectos de la cláusula resolutoria, sostienen que se trata de una facultad o derecho de resolución establecido por pacto y no una condición resolutoria. Es una forma de autotutela privada que tiene su fuente en el pacto añadido al contrato sinalagmático.

      En la doctrina española se puede decir que es ésta hoy la tesis predominante. Por su parte, el Tribunal Supremo, en alguna sentencia como la de 5 de noviembre de 1979, se hace eco de la misma y califica el pacto comisorio expreso como derecho potestativo actuado por el vendedor para resolver el contrato como garantía convenida del aplazamiento del precio.

      Sin embargo, la mayoría de los autores, quizás porque han puesto su atención y punto de mira en el automatismo y eficacia del pacto, ya lo configuren como condición resolutoria, ya como potestad independiente, no han calado, a mi juicio, suficientemente en la esencia de la cláusula resolutoria. Y por eso les produce cierta perplejidad la aplicación conjunta que el Tribunal Supremo hace de los artículos 1.124 y 1.504, que considera complementarios en la mayoría de los casos.

      Pero el impago no puede equipararse al evento propio de la condición, objetivo, fatal y distanciado de la estructura del contrato. El impago es incumplimiento de la principal obligación del comprador, por lo que está estructural y funcionalmente conectado con la obligación del vendedor, de manera que cuando se produce no puede desligarse, aislarse del esquema sinalagmático que preside el contrato de compraventa, y sus efectos nunca podrán ser per se los mismos que los que...

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