La cláusula resolutoria en las operaciones inmobiliarias

Autor:Marta Marcos Cardona
Páginas:17-40
 
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CAPÍTULO I
LA CLÁUSULA RESOLUTORIA
EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS
I. CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPLÍCITA Y CONDICIÓN
RESOLUTORIA: PRECISIONES TERMINOLÓGICAS
Cuando un incumplimiento contractual se estipula como un suceso que
conllevará su resolución de forma automática, esto es, sin permitir que el
acreedor pueda seguir demandando su cumplimiento, se califica esa cláusula
como una condición resolutoria expresa o explícita. Con su inserción el acto
jurídico pierde automáticamente su eficacia, sin necesidad de intervención
judicial1.
La condición resolutoria explícita se enmarca dentro del ámbito de los
contratos condicionales, esto es, aquellos cuya validez queda supeditada al
acaecimiento de un hecho futuro e incierto. Una vez configurada la contra-
vención, la resolución operará ipso iure. Así, sobre la compraventa realizada
bajo condición resolutoria, el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de junio
de 20052 manifiesta que “las condiciones resolutorias expresamente acorda-
das tienen su fundamento en el artículo 1114 del Código Civil y sus conse-
cuencias actúan desde la perfección del contrato, con los efectos retroactivos
previstos en el artículo 1123, al quedar condicionado el negocio traslativo,
pues si bien el comprador adquiere lo que es objeto del mismo, no lo hace
en forma de dominio total, sino más bien interino, al tratarse de un dominio
condicionado por resoluble, y mientras no se cumpla la condición de expec-
tativa de poder acceder a la propiedad plena no tiene lugar, estando ante un
1 STS (Sala de lo Civil) de 28 de junio de 2015 (Rec. Núm. 2665/2013): “cuando
hay cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución,
y si se dispone que el incumplimiento de la prestación funcione como condición resolutoria,
entonces la resolución se produce automáticamente y no por la facultad de resolver que otorga
el artículo 1124”.
2 Rec. Núm.2998/1998.
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supuesto de expectativa jurídica pendiente de ser consolidada”. En suma, las
partes introducen un acontecimiento cuyo nacimiento genera la resolución
del contrato, al constituirlo en una condición de la que depende la extinción
de los pactos celebrados.
Por el contrario, la cláusula resolutoria expresa sería aquella estipulación
insertada explícitamente en un contrato, por la que se acuerda la resolución
contractual si una de las partes no cumple aquello a lo que se ha obligado, siem-
pre que la parte acreedora inste tal resolución, es decir sin que opere ese automatis-
mo de la condición resolutoria. Simplemente, acreditado el incumplimiento
previsto, se activa una facultad del acreedor para acudir a la vía resolutoria.
Como advierte GREGORACI FERNÁNDEZ3 es habitual que las partes y el
propio Tribunal Supremo califiquen un pacto resolutorio de condición reso-
lutoria expresa. Por ejemplo, cita la autora el caso resuelto por la STS (Sala de
lo Civil) de 15 de noviembre de 20124 cuyos hechos versan sobre un contrato
por el que los compradores de una finca se obligaban a edificar en el plazo
de dos años. La cláusula séptima del contrato en su tenor literal señalaba lo
siguiente “La edificación de la parcela deberá ejecutarse por la compradora
en un plazo máximo de dos años, a partir de la fecha de escritura. El incumpli-
miento de esta obligación se configura expresamente como condición resolu-
toria expresa de esta compraventa”.
En otras ocasiones el Alto tribunal, sin embargo, considera que según el
contenido del contrato no se trata de una condición resolutoria expresa sino
de una simple cláusula resolutoria como aconteció en la STS 16 de Junio de
19955 en la que con notable precisión señala que “no son condición en sen-
tido técnico y, por tanto, la obligación es pura, las llamadas cláusulas o “con-
diciones” estipuladas en el contrato referentes a las prestaciones de las partes
(por ejemplo, entrega de la cosa y pago del precio, pues -repetimos- la con-
dición no se presume y ha de probarse que la obligación se subordina a un
suceso futuro e incierto (sentencia de 27 de abril de 1983)”.
Esta confusión terminológica llegó hasta el punto de que la DGRN aclaró,
en las Resoluciones de 3 junio de 1961, 13 y 18 junio y 27 septiembre 1962,
que no es necesario que la cláusula se denomine explícitamente de condición
resolutoria expresa, “y, cansada de matizaciones y sutilezas, se conformó con
3 GREGORACI FERNÁNDEZ, B.: Cláusula resolutoria y control del incumplimiento, BOE,
2015, https://www.boe.es/biblioteca_juridica/abrir_pdf.php?id=PUB-PR-2015-40, pág. 28,
nota pie de página 4.
4 Rec. Núm.765/2010.
5 Rec. Núm. 808/1992.

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