Propiedad horizontal. Cláusula estatutaria que exime a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes

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RESUMEN

Resolución de 31 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un apartado de los estatutos de una propiedad horizontal.

 
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Supuesto de hecho. Se discute la validez de una cláusula estatutaria de un edificio en régimen de propiedad horizontal por la que determinados elementos privativos, concretamente los que no forman parte de la subcomunidad de viviendas, pueden quedar exentos de contribuir a las reparaciones generales de unas terrazas.

La cláusula en cuestión dice lo siguiente: «5.-La vivienda de la planta primera tiene el uso exclusivo del patio de luces; y la vivienda de la planta ático, el uso exclusivo de las dos terrazas, la que da hacia la calle Mayor y la situada en el nivel de cubierta.-Ambos están obligados al mantenimiento y limpieza de cada uno de ellos; sin

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embargo, al ser elementos comunes, las reparaciones generales serán de cuenta de la subcomunidad de viviendas, siempre que no procedan del mal uso de dichos patio y terrazas».

A juicio del registrador, al tratarse de elementos comunes del edificio en su conjunto, han de ser satisfechos por todos los propietarios conforme a su cuota.

¿Cabe que los estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes? SI. Doctrina de la Resolución:

  1. Esta materia ha sido objeto de una evolución tanto en la doctrina científica como jurisprudencial, pues si en su momento la STS de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario, sin embargo, posteriormente, se ha declarado que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad» (STS de 22 de mayo de 2008).

  2. La posibilidad de tales pactos de exención de gastos exige, sin embargo, una causa proporcionada que justifique tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal). Por el contrario, no cabe una exención de gastos arbitraria, no justificada ni razonable.

  3. Aún más, la validez de tales cláusulas viene condicionada por la naturaleza de los elementos a los que se refieran y por el tipo de gastos contemplados en la exención. Refiriéndonos...

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