Derecho Civil - Parte General y Derechos Reales
| Autor | Francisco Castro Lucini |
| Páginas | 1859-1863 |
Vendida una finca en documento privado al actor y apelado, solemnizada luego la compraventa en escritura pública, al ir a registrarla se encuentra el comprador con la desagradable sorpresa de que una tercera persona, como apoderado del vendedor -quien había otorgado el poder en ejecución de un convenio de permuta de terreno por pisos a construir-, había vendido seiscientos metros cuadrados de dicha finca, modificada su descripción, al demandado y apelante, en escritura de fecha posterior a la de compra, pero que el transmitente -quien, al parecer, debía conocer la primera venta- se apresuró a registrar. El Tribunal Supremo, en sentencia de la que ha sido ponente el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez, declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la parte demandada y apelante contra la sentencia de la Sala 2.' de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, que confirmó la del Juzgado número 1 de Primera Instancia de Elche, haciendo suyos los razonamientos del Tribunal de Instancia, consistentes en que la escritura de compra otorgada por el recurrente fue llevada a cabo con unos poderes otorgados para otros fines, aunque amparasen al apoderado, a sus espaldas y sin su consentimiento -del poderdante-, con el efecto de que se carecía del oportuno «deber» (sic) -debió querer decir «poder»- de disposición sobre el bien a que se refería, con la consecuencia de nulidad por aplicación del artículo 1.261 del Código Civil. Y más adelante insiste nuestro Alto Tribunal que tal compraventa se halla carente de eficacia jurídica al reconocerse por el órgano judicial otorgada sin consentimiento con el efecto de ausencia de facultades de disposición, por el que a nombre de su titular dominical realizó la disposición sobre el bien a que se refería, lo que induda-Page 1860blemente determina la situación de nulidad que emana del artículo 1.261 del Código Civil.
Comentario.-Aborda esta sentencia la interesante cuestión de la extralimitación o exceso de ejercicio por el apoderado de sus facultades, que en el presente caso bien puede entrañar un verdadero abuso en el ejercicio del poder conferido, por cuanto el mismo había sido otorgado con una finalidad muy concreta, la de servir de cobertura al negocio jurídico consistente en la permuta del terreno por pisos a construir, el cual no había sido siquiera comenzado a cumplir por el constructor, desde tiempo atrás.
Y, en cierto modo, es curioso que resuelva la cuestión desde el punto de vista de la falta de consentimiento (art. 1.261, 1°, del Código Civil), pues efectivamente el apoderado consintió plenamente y con perfecto conocimiento, por lo que parece incluso más correcto invocar la falta de causa del contrato, en cuanto la determinante del poder y, por tanto, de la celebración de una compraventa fue la permuta, a la que desde luego no se daba cumplimiento -como tampoco a la construcción de los pisos- con la compraventa declarada nula. Y el tema roza también el negocio jurídico fiduciario, pues es de suponer -aunque no se dice en la sentencia- que el poder sería posiblemente un poder muy amplio referido al terreno en cuestión, precisamente para posibilitar la construcción, declaración de obra nueva, parcelación en...
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