El cierre del registro de la propiedad por motivos fiscales.
| Autor | María del Rosario Jiménez Rubio |
| Páginas | 9-38 |
CAPÍTULO I.
EL CIERRE DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD POR MOTIVOS FISCALES
M R J R
Decana del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles
de Andalucía Oriental
1. INTRODUCCIÓN
El surgimiento de los Registros de la Propiedad y de los registradores
trajo su causa en una etapa de búsqueda de soluciones globales a problemas
se grave inseguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Los meca-
nismos tradicionales de seguridad se quedaron obsoletos durante el siglo
XIX ya que el mercado no era eficaz si permitía la celebración de un juicio
universal por cada transacción o compraventa, ni tampoco podía esperar
el cumplimiento de los plazos de usucapión. Esa fue la razón por la que
surgieron los Registros de la propiedad inspirados en el modelo germano,
modelo en el que se integra el Registro español.
La implantación de los registros como nuevos mecanismos de seguridad
se acompañó de la creación del Registrador de la propiedad. Los fuertes
efectos de los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal
como material, que recibe el nombre de calificación y que constituye la
función del registrador.
El registrador se convierte en pieza clave de un sistema que permitía a
través de la hipoteca, la financiación de los inmuebles y al mismo tiempo
su incorporación al mercado. El mercado hipotecario es un marco regula-
torio estricto dentro del cual, y bajo su disciplina, se formalizan, sustentan
y transmiten los préstamos y créditos garantizados con primera hipoteca
sobre bienes inmuebles.
María del Rosario Jiménez Rubio
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La posición estratégica del Registrador como ¨gatekeeper” o puerta de
acceso de los derechos reales y transmisiones realizadas sobre los bienes
inmuebles al mercado hipotecario, con todas las importantes consecuencias
que de ello se derivan, pronto fue advertida por el legislador como óptima
para asegurar el cumplimiento de las obligaciones fiscales que a los suje-
tos pasivos les correspondían en atención a las numerosas transacciones
realizadas a partir de esa trascendental posibilidad de obtención de crédito
garantizado con hipoteca u otros derechos reales inscritos en el Registro
de la Propiedad. Ciertamente, la aprobación de la ley hipotecaria implicó,
no solamente un cambio de ciclo económico, sino el surgimiento de una
infraestructura de control de transacciones inmobiliarias y obtención de un
crédito que dio lugar a un gran momento de progreso global, auge econó-
mico de una sociedad estancada y un revolucionario sistema de control de
las transacciones en las que estaban afectados los bienes inmuebles (fincas
rústicas, en principio, y posteriormente, viviendas).
Desde la aprobación de la Ley Hipotecaria, en 1944, (Texto refundido de
8 febrero de 1946) se termina el gran desequilibrio en perjuicio del deudor
que establecía el sistema de garantías. El deudor, hasta entonces estaba so-
metido a intereses usurarios y leoninos, se le exigía dar en propiedad bienes
en garantía de las deudas (venta a carta de gracia o entrega fiduciaria de
bienes) y en caso de incumplimiento nada podía hacer para reclamar pese a
que los bienes dados en garantía podían suponer un enriquecimiento injusto
a favor del acreedor. Sin olvidar la figura de los censos, que se utilizó como
forma de financiación pero claramente desequilibrada a favor del dueño
directo y en perjuicio del censualista.
La Ley Hipotecaria, tal como está redactada, evita el surgimiento de
cargas ocultas , la necesidad de investigar las titularidades y la necesidad de
contratar seguros de títulos y encarecer el crédito con garantías adicionales.
La ley acabó con los intereses usurarios, activó la circulación de bienes, creó
nuevas fuentes de riqueza y prosperidad, rebajó los tipos de interés y con-
virtió a la hipoteca en instrumento de financiación perfecto que permitía al
deudor (a diferencia del censo o al pacto de retro) conservar la propiedad de
los bienes, beneficiarse de sus rendimientos y de su revalorización. Esta ley,
junto a la prohibición del pacto comisorio, la ley 2/1994 (única en el mundo,
que permite al deudor instar el cambio de entidad financiera acreedora sin
consentimiento de esta en busca de mejores condiciones financieras) y la ley
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