¿Cesiones gratuitas?

AutorJose Luis Gonzalez-Berenguer Urrutia
CargoTécnico Urbanista
1. Primero .-Ideas previas

Antes de recordar cuál es el Derecho vigente hoy en España sobre cesiones gratuitas de suelo, es preciso decir cinco cosas.

La primera es que la gratuidad hay que entenderla desde el punto de vista de la Administración, que a cambio de lo que recibe no da nada, no desde el del "cedente" que en unos supuestos no recibe nada, y en otros sí recibe (no de la Administración pero sí de otros particulares, como era el caso de la "cesión gratuita a cuenta..." de que hablaba el artículo 200 de la Ley del Suelo 92, y otros de que se hablará). A partir de 1956 en el Derecho español se dan ambas cosas.

La segunda es que, en todo caso, en nuestro Derecho son inadmisibles las cargas no repartibles; cuando el reparto no es posible, desaparece la carga, y surge el derecho a una indemnización (art. 43 Ley 6/78). Es verdad que como la aplicación, teóricamente ilimitada de esta idea, daría lugar a una reparcelación universal, esta aplicación se restringe mediante la fijación de un sistema de espacios (fuera de los cuales los cálculos son ex novo), y que en cierto momento fueron expresivamente llamados "áreas de reparto". Claro es que el reparto se hace realidad, bien mediante la reparcelación, bien mediante indemnización, ambas cuando hay desigualdad entre suelos integrantes del mismo espacio en la atribución de aprovechamientos (sea por una simple desproporción, sea por una previsión de aprovechamiento cero, caso de los suelos a ceder).

Obviamente, no procede reparcelación ni indemnizaciones, ni por la cesión del porcentaje proporcional (que es igual para todos), ni por la debida a sobreaprovechamiento (se trata de corregir una situación de privilegio).

La tercera es la distinción entre los aspectos objetivo y subjetivo del aprovechamiento. El primero es el aprovechamiento real (presente en el diseño). El segundo es el aprovechamiento apropiable (aquella parte del aprovechamiento real de la que puede adueñarse el propietario tras las operaciones de la equidistribución).

La cuarta es la distinción entre cesiones reales y cesiones ficticias. Cuando tras haber cedido efectivamente un suelo no se tiene derecho alguno, la cesión es real; cuando hay derecho a una contrapartida (un suelo físico, o la presencia es una figura concurrencial que hace posible un reparto) la cesión es ficticia. Por supuesto que son ficticias las cesiones "con reserva del aprovechamiento". Esta figura se da siempre que al calcular el aprovechamiento medio (o tipo) de una masa de suelo, se ha de computar el correspondiente al suelo de cesión. Así sucede con el artículo 47 RP. De las cuatro anteriores consideraciones se deduce que en principio (no siempre) los terrenos tienen, o bien un aprovechamiento in situ o una vocación de aprovechamiento a utilizar en otro lugar en que lo permita el Planeamiento (el aprovechamiento de los lugares con aprovechamientos cero "reaparece" en otro lugar). A lo largo de este trabajo hablaremos reiteradamente de los dos supuestos de cesión sin contrapartida, es decir de cesión real, que aparecen en el Derecho español. Debe tenerse en cuenta que se considera cesión ficticia la que se lleva a cabo en el seno de...

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