La cesión del solar al constructor
| Autor | Ana López Frías |
| Cargo del Autor | Profesora titular de Derecho Civil |
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La hipótesis «normal»: transmisión de la propiedad del solar
En la mayoría de los casos la principal obligación que incumbe al dueño del solar es, como sabemos, transmitir la propiedad del mismo al constructor. Dicha transmisión se suele producir de dos formas distintas, según cómo se documente el contrato:
- Si se celebra en documento privado, el constructor adquirirá la propiedad cuando entre en posesión del solar cedido, es decir, se hará dueño a través del contrato seguido de la tradición material o real (artículo 609 en relación con el 1462,1 del Código civil).(1)
- Y si el contrato se celebra en escritura pública, ésta servirá de tradición instrumental, a no ser que de ella derive lo contrario (artículo 1462,2 del Código civil). Como regla, por tanto, el constructor será propietario del solar desde el mismo momento del otorgamiento de la escritura.
Es obvio el interés de la entidad constructora en adquirir, desde el principio, el dominio del suelo que va a edificar.(2) Una de las principales ventajas que ello le reporta es la posibilidad de financiar la construcción a través de créditos hipotecarios, posibilidad ésta que exige, como es lógico, que se haya documentado la permuta en escritura pública y que la titularidad dominical del constructor se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. De aquí la conveniencia para este sujeto de que, cuanto antes, se otorgue la pertinente escritura.
Respecto al otro contratante, la transmisión del solar significa que se desentiende totalmente del proceso constructivo y de las cargas (urbanísticas y fiscales) inherentes al dominio de una finca urbana; aunque el «precio» de ello, por el momento, es la pérdida de la titularidad de un bien escaso y de indudable valor.
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Necesariedad o no en el contrato de que se transmita la propiedad del solar
Acabamos de señalar que generalmente la permuta de solar por pisos lleva consigo la inmediata adquisición del dominio del suelo por el constructor. Pero cabe preguntarse si esto es y debe ser así en todos los casos. ¿Es imprescindible que la transmisión del solar se produzca ab initio'!; y, aún más, ¿es esencial a la permuta de solar por pisos la transmisión de la propiedad del solar?
Estas cuestiones se han planteado en varias sentencias del Tribunal Supremo, y entre ellas nos parece especialmente significativa la de 16 de noviembre de 1994 (A.C., 1995, ref. 155), que a continuación vamos a analizar.
Dicha sentencia tiene como base fáctica la siguiente:
-En 1980, Dña. Carmen, propietaria de un inmueble, suscribe un contrato en documento privado con D. Juan, D. Francisco y D. Gonzalo, por el que concede a estos sujetos «autorización tan amplia como en derecho se requiera, para el derribo, consolidación con colindantes y construcción, en el solar resultante, de un edificio para viviendas». Acuerdan las partes que, una vez cumplido todo ello, Dña. Carmen «cederá y dará en permuta... mediante escritura pública, el edificio o solar resultante», y los promotores, a cambio, el pleno dominio de la planta tercera y las plazas de garaje que como anexos o propiedad separada le correspondan. E igualmente se pacta que «la parte cedente del solar se compromete a elevar... a requerimiento de los promotores, el presente contrato al documento público que estos designen...».
- Los constructores se retrasaron notablemente en el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que, en mayo de 1988, Dña. Carmen da por resuelto el contrato celebrado. A ello se oponen los citados constructores, alegando que la cedente ha incumplido la obligación de otorgar escritura pública de la cesión, de forma que el antiguo edificio, ya derribado, sigue figurando a nombre de aquella en el Registro de la Propiedad.
-En enero de 1989 Dña. Carmen interpone demanda contra los promotores en la que solicita que se declare la procedencia de la resolución del contrato y que los demandados están obligados a reintegrarle en la posesión del inmueble y a indemnizarle, sin perjuicio del derecho de tales sujetos a recibir el valor de la obra ejecutada. Los promotores formulan reconvención pidiendo, entre otras cosas, que se condene a la actora a otorgar a su favor escritura pública de dominio de la finca objeto del contrato.
Tanto el Juzgado como la Audiencia estiman íntegramente la demanda y desestiman la reconvención, quedando probado en tales instancias el incumplimiento de los constructores. Estos interponen recurso de casación ante el Tribunal Supremo, quien no da lugar al mismo.
En su recurso, alegan los promotores que la actora «tenía obligación de transmitir el inmueble de su propiedad en...
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