La cesión de créditos garantizados con hipoteca: sus requisitos y efectos entre las partes y respecto de terceros

Autor:Rosana Pérez Gurrea
Cargo:Abogada. Doctorando EEES en Derecho
Páginas:1091-1110
RESUMEN

La cesión de créditos es la operación por la que se transmite el derecho de crédito de una persona a otra, permaneciendo la misma obligación, cuando se trata de la cesión de créditos con garantía hipotecaria esta, aun siendo accesoria, incide en gran manera en la misma. Dicha accesoriedad debe ser entendida como una accesoriedad funcional, es decir, que entre el crédito y la hipoteca existe una... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

La cesión de créditos es una de las modalidades de la transmisión de derechos que podemos definir como una modificación simple no novatoria de la relación jurídica obligacional verificada por cambio del sujeto activo.

La transmisión de los derechos de crédito constituye un principio fundamental de nuestro ordenamiento jurídico, tal y como señala el artículo 1112 del Código Civil 1. El Código Civil regula esta materia con desafortunado enfoque en los artículos 1526 a 1537 bajo la rúbrica de «la transmisión de créditos y demás derechos incorporales». Como señala díez PICAZO, la regulación legal adolece de las siguientes deficiencias:

  1. Reviste caracteres contradictorios ya que da a la cesión una gran amplitud, englobando la de créditos y la de derechos y acciones e incluyendo en ella no solamente los derechos de crédito, sino también los derechos reales, salvo el de propiedad. Por otro lado, restringe con exceso el concepto de la cesión al contemplar una sola de sus causas, la venta, incluyendo la transmisión de créditos dentro del título de la compraventa y

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    empleando frecuentemente la palabra venta como sinónimo de cesión y la de vendedor y comprador como equivalentes a las de cedente y cesionario. Este error que proviene del Código Civil francés debe superarse entendiendo que la cesión es un negocio jurídico inter vivos que juega en relación a los créditos, análoga función que la traditio respecto a los derechos reales y consecuentemente la venta es solo una de las posibles causas que la determinan.

  2. Reconoce que la cesión es solamente una de las modalidades de la transmisión del crédito, pues esta también puede producirse por vía de sucesión mortis causa, por disposición legal o por mandato judicial. Considero que la regulación de la cesión de créditos, tal y como aparece tipificada en el Código Civil, no responde a las necesidades del tráfico jurídico actual, donde el crédito se ha convertido en objeto de tráfico jurídico con distintas finalidades, de garantía o de financiación entre otras 2.

II Concepto y regulación legal de la cesión del crédito hipotecario

La cesión de créditos es la operación por la que se transmite el derecho de crédito de una persona a otra, permaneciendo la misma obligación. Concurren por tanto, los siguientes caracteres: 1. Que un nuevo acreedor sustituye al primitivo.

  1. Que a pesar del cambio de acreedores, la obligación permanece la misma, derivándose de esta nota:

Que subsisten a favor del nuevo acreedor todas las garantías de su derecho, así como las acciones derivadas del mismo y, que el deudor puede oponer al nuevo acreedor las mismas excepciones que le correspondían contra el antiguo.

La cesión de los créditos hipotecarios responde, en términos generales, al esquema de la cesión de créditos, si bien con la particularidad de contar con la hipoteca, que incide de manera importante sobre la cesión. Precisar su naturaleza jurídica no ha sido tarea fácil, ya que se ha discutido si nos encontramos ante un negocio propio, bien abstracto, bien causal o si por el contrario nos encontramos ante el efecto de determinados negocios dirigidos a la transmisión del crédito.

En los ordenamientos como el alemán, en los que para que se produzca la transmisión del crédito basta el acuerdo abstracto de transmitir y adquirir acompañado del correspondiente negocio dispositivo causal, la cesión se califica como negocio jurídico dispositivo y abstracto, pero ello no es posible en sistemas causalistas como el español en el que la transmisión de un bien o derecho debe responder siempre a una causa, tal y como exige el artículo 1275 del Código Civil.

Considero que la cesión alude más al aspecto traslativo que al acuerdo o causa que lo precede (venta, donación, fiducia, etc.), pero de ello no se deriva que la cesión sea un negocio abstracto, no podemos considerarla como un negocio de disposición abstracta e independiente de los negocios causales en que se basa; podría suceder que la cesión no exprese la causa, pero en este caso

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operaría la presunción iuris tantum de existencia y licitud de causa contractual ex artículo 1277 del Código Civil.

Actualmente y en nuestro sistema podemos considerar la cesión como efecto de determinados negocios que son eficaces para que se produzca el cambio de titularidad de un derecho 3, y es también la línea que sigue la Propuesta de Modernización del Código Civil en materia de obligaciones y contratos 4, que regula la cesión de créditos dentro de la teoría general de las obligaciones, siguiendo la tendencia de otros Códigos europeos como el italiano y el alemán y como recogen los distintos proyectos de unificación del Derecho contractual europeo 5.

La cesión del crédito hipotecario se encuentra regulada en el Código Civil y en la LH. El artículo 1878 del Código Civil dice: «El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley». Dichas formalidades se encuentran tipificadas en los artículos 149 a 152 de la LH, de los cuales el primero ha sido modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica diversas normas reguladoras del mercado hipotecario y del sistema financiero como después vamos a analizar.

La transmisión de créditos hipotecarios está influida por el principio de accesoriedad de la hipoteca, como señala ROCA SASTRE, el crédito hipotecario es una entidad compleja compuesta de dos elementos: el crédito y la hipoteca, por suponer esta la afección de un inmueble en garantía de un derecho de crédito, este aparece como elemento principal y la hipoteca como elemento accesorio 6. Dado que lo accesorio sigue a lo principal, el cambio de titular del derecho de crédito supone el traspaso de la hipoteca al nuevo acreedor. Esta es la idea que expresa el artículo 1528 del Código Civil: «La venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio» 7.

Este principio de accesoriedad es propio de sistemas causalistas como el español, donde la creación de derechos reales por vía contractual se basa en la teoría del título y el modo ex artículos 609 y 1095 del Código Civil, de manera que en nuestro derecho no cabe la creación abstracta de derechos reales, siempre es necesario un negocio jurídico válido con causa suficiente y lícita, presumién

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dose que la causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario ex artículo 1277 del Código Civil.

Esto nos lleva analizar el alcance del principio de accesoriedad de la hipoteca en relación con el crédito, así como las diferentes posturas doctrinales y jurisprudenciales sentadas en la materia.

III El carácter accesorio de la hipoteca: posiciones doctrinales y jurisprudenciales

En base al artículo 1528 del Código Civil vemos la conexión que se produce entre la hipoteca y el crédito por vía de la accesoriedad o subordinación de la primera al segundo. Esta accesoriedad consiste en que la hipoteca es dependiente del crédito a cuya seguridad debe servir, no pudiendo nacer ni subsistir sin él, de tal forma que al extinguirse la obligación por cualquier causa, pierde su razón de ser el derecho real y también se extingue. El acreedor hipotecario y el acreedor personal del crédito garantizado son, necesariamente una misma persona y, al estar el crédito hipotecario protegido por dos acciones, la personal, derivada del crédito y la real, derivada de la hipoteca, será el acreedor el que decidirá si las ejercita conjuntamente o de forma independiente. Además la inseparabilidad entre la hipoteca y el crédito conlleva que aquella no pueda transmitirse sin el crédito 8.

Pero como dice BLANCO Pérez-rubio 9: «Han señalado algunos autores que sería muy parcial y limitada una visión de la conexión entre el crédito y la hipoteca bajo el prisma exclusivo de la accesoriedad, puesto que la hipoteca repercute también en el crédito, existiendo, por una parte, algunos supuestos en los que se produce una subordinación del crédito a la hipoteca, y por otra, determinadas ocasiones en las que se puede producir una sustantivación de la hipoteca que puede llegar, en algunos casos, a desligarse por completo del crédito».

Parte de la doctrina ha criticado el principio de accesoriedad de la hipoteca y entienden que existen supuestos en los que se percibe una independencia de la hipoteca respecto del crédito garantizado. Entre otros, HECK niega el carácter accesorio de la hipoteca por considerar que la hipoteca está unida registralmente a un crédito, pero no como derecho principal y derecho accesorio, sino en una posición paralela, sobre una misma línea. Existe una unidad de fin entre ambos elementos, con influencias recíprocas y los dos tienen la configuración de deuda, si bien esta en la hipoteca es real. El que la deuda real se coloque después de la deuda personal...

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