Cesión de créditos hipotecarios inexistentes y fe pública

Autor:Rodríguez-Rosado, Bruno
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad de Málaga
Páginas:2191-2215
RESUMEN

La accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito y la fe pública registral parecen entrar en contradicción en casos en los cuales se cede un crédito hipotecario nulo o extinguido, pero que consta inscrito en el Registro. La accesoriedad, y el hecho de que la publicidad registral solo se refiera a los derechos reales, parece impedir que un tercero pueda adquirir a non domino un crédito... (ver resumen completo)

 
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Este trabajo se ha realizado en el marco del Proyecto de investigación del MEC que lleva por título «Mercado hipotecario y vivienda: propuestas de reforma» (DER 2012/32742), cuya investigadora principal es la profesora Ana CAÑIZARES LASO.

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I Los problemas de la fe pública y la accesoriedad en relación con la cesión del crédito hipotecario extinguido o inexistente

La contradicción entre principios jurídicos civiles y registrales provoca, a veces, situaciones de perplejidad. ¿Qué sucede cuando se cede un crédito hipotecario ya extinguido, pero que no se ha cancelado en el ámbito registral, o cuya cuantía ha disminuido respecto a lo que declara el Registro? ¿Y si el crédito hipotecario en cuestión nunca llegó a existir, por nulidad del mismo crédito garantizado, pero un tercero lo adquirió confiando en la apariencia registral? Cualquiera que se plantee estas preguntas, desde el punto de vista de los principios del Derecho Civil, pensará que el principio de accesoriedad impide la existencia o supervivencia de una garantía real sin crédito que la sustente o de importe superior a ese crédito, y que, por tanto, todo el negocio de cesión resultará ineficaz por actuar en el vacío. Sin embargo, si esas mismas preguntas se abordan desde la perspectiva del Derecho registral, la contestación se torna mucho más compleja, pues el principio de fe pública podría hacer que variase por entero la respuesta, produciendo una inversión de las reglas previstas por el Derecho Civil.

El principio de accesoriedad, latente entre otros en los artículos 1207, 1212, 1528 y 1857 del Código Civil, determina que la garantía hipotecaria nazca, exista y subsista para garantizar un derecho, el de crédito, al cual se halla subordinada en su finalidad, vigencia y contenido1. Esa característica del derecho de hipoteca, apenas impugnada en nuestra doctrina, provoca, entre otros efectos, la imposibilidad de nacimiento de la garantía cuando el crédito que pretende garantizar sea nulo, la imposibilidad de disociar la titularidad del crédito y de la garantía haciendo que esta garantice otro crédito, así como la extinción de la garantía cuando se extinga el crédito2. Ciertamente, crédito y garantía no llegan a confundirse -por eso cabe la extinción de la hipoteca sin la del crédito, por ejemplo, por vía de renuncia o consolidación-, pero la titularidad hipotecaria queda subsumida en la crediticia, provocando la dependencia de la titularidad real respecto a la personal3.

El principio de fe pública, por su parte, informador de toda la regulación del Registro Inmobiliario, protege a quien, con ciertos requisitos -título oneroso y buena fe-, adquiere e inscribe un derecho real de quien en el Registro figuraba con facultades para transmitirlo, por más que dichas facultades, por causas que no constaban en el Registro, fuesen inexistentes o deviniesen ineficaces. Reflejado en numerosos artículos de la Ley Hipotecaria, tales como el 34, 37, 40 ó 76, sobre él pivota toda la protección del llamado tercero hipotecario, constituyendo la piedra angular del sistema sustantivo registral.

Lógicamente, los dos principios expuestos pueden entrar en contradicción en materia de crédito hipotecario, precisamente por la existencia de un derecho

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real, la hipoteca, sobre la que parece tener plena vigencia el principio de fe pública, pero que, en virtud de su naturaleza accesoria, deberá reflejar en su existencia y contenido todas las vicisitudes del crédito asegurado. Si en la pugna prima el principio civil de accesoriedad, la hipoteca no deberá existir en modo alguno más allá del crédito, ni siquiera frente a tercer adquirente que reúna los requisitos del artículo 34: la fe pública, en materia de crédito hipotecario, debiera limitarse a permitir la adquisición por tercero de una hipoteca nula o extinta que garantiza un crédito válido y vigente, es decir, a salvar inexactitudes que afectan a la hipoteca pero no al crédito. En cambio, si se entendiese prevalente el principio de fe pública, el tercer adquirente de un crédito hipotecario no solo quedaría protegido en esos supuestos, sino también en caso de transmisión de crédito existente pero inscrito a favor de un titular aparente -como sucede, típicamente, en caso de que exista una primera cesión no inscrita- o de transmisión de un crédito extinguido, o existente en cuantía menor a la publicada por el Registro. E incluso, yendo aún más allá, en un supuesto aún más problemático: la adquisición a non domino (rectius: a non creditore) de un crédito hipotecario todo él inexistente, es decir, que no llegó a nacer en el ámbito civil por nulidad del crédito garantizado.

II Diversidad de posturas y argumentos en doctrina y jurisprudencia

En principio, podría pensarse que la citada pugna, en la medida que afecta a los terceros registrales, ha de resolverse por las normas de la Ley Hipotecaria, y en concreto por sus artículos 34 y 40, que imponen que la rectificación de las inexactitudes registrales no pueda perjudicar los derechos adquiridos por tercero. Dado que todos los casos antes vistos -hipoteca nula en garantía de un crédito válido, titularidad de un crédito hipotecario a favor de un acreedor aparente, apariencia registral de un crédito hipotecario extinto o inicialmente nulo- recogen supuestos de inexactitudes registrales, la fe pública debe intervenir y proteger al tercero que reúna las condiciones para su aplicación. Argumento que se vería confirmado por el artículo 144 de la Ley Hipotecaria, que no haría sino aplicar el principio de fe pública a uno de los casos concretos debatidos, declarando que «todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos».

Pero frente a esta interpretación, basada en una aplicación plena del principio de fe pública al crédito hipotecario, se alzan una serie de argumentos favorables

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a restringir en estos casos ese principio, admitiéndolo solo en la medida en que resulte compatible con la accesoriedad. Los defensores de este punto de vista, conocedores de la apariencia concluyente de los citados artículos de la Ley Hipotecaria, se esfuerzan por socavar los fundamentos mismos de su aplicación. Si el principio de fe pública actúa en el marco del Registro, y en relación con los derechos reales, el problema que aquí se plantea radica en que las situaciones debatidas se refieren, no a problemas de titularidades reales, sino a una titularidad netamente obligacional, como es la del crédito. Ciertamente, la fe pública posibilita la adquisición de derechos reales a non domino, pero su ámbito de actuación se limita a ellos, y no puede extenderse a las titularidades crediticias, permitiendo adquirir un derecho de crédito de quien no es su acreedor. En consecuencia, todo lo más, podría adquirirse a non domino una titularidad hipotecaria carente de crédito; pero esa supervivencia de garantía sin obligación choca directamente con el principio de accesoriedad. En resumen, dado que la hipoteca no puede sobrevivir sin el crédito, y que respecto al crédito no actúa la fe pública registral, la posible adquisición a non domino de una titularidad hipotecaria ha de quedar limitada a aquellos casos en que resulte compatible con la accesoriedad, es decir, a casos de cesión de un crédito existente garantizado por una hipoteca inexistente pero que consta en el Registro.

La opinión de los autores se halla muy dividida entre estos dos extremos, y no faltan numerosas posiciones intermedias -y también muchos silencios, ya que, sorprendentemente, la materia ha sido escasamente tratada, y casi siempre de modo parcial-. La posición más netamente favorable a la aplicación del principio de fe pública es la de don Jerónimo GONZÁLEZ, quien afirma que «si se ha constituido un gravamen hipotecario de treinta mil pesetas y el cesionario del crédito ha inscrito su derecho mediante los requisitos que señala nuestra ley, tendremos que aunque no exista deuda personal, aunque haya habido un sin número de equivocaciones, aunque la hipoteca originaria se haya pactado con falta de capacidad por el constituyente, aunque pongamos múltiples defectos en el acto de su constitución, y supongamos pagado el crédito total, el cesionario se prevalecerá de los principios hipotecarios para la ejecución, para la cesión, para todas las manifestaciones de su derecho subjetivo. Si la inscripción dice treinta mil pesetas, será inútil probarle que está equivocada, y por absurda que parezca la cesión de un crédito inexistente, la Ley Hipotecaria exige, para la seguridad del tráfico, que las treinta mil pesetas se entiendan transmitidas y que no se dé ninguna excepción no inscrita»4. A esa posición, de un modo más o menos general, se han unido otros autores como ROCA SASTRE o GORDILLO5.

Una postura más matizada es la de aquellos autores que rehúyen una declaración que dé prevalencia general a la fe pública sobre la accesoriedad en materia de créditos...

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