Cesión del contrato de subarriendo inmobiliario
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo | Abogado |
En relación con esta materia debemos partir del análisis del contenido del art. 8 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual dispone expresamente que: 1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. 2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento .
Este artículo viene a regular dos cuestiones de suma importancia en relación con los arrendamientos de finca urbana, como son: la cesión y el subarriendo; en tal sentido y como apunte previo, conviene recordar que la cesión se diferencia del subarriendo en que en aquel, un tercero entra en la relación arrendaticia con consentimiento del arrendador, subrogándose en todos los derechos y obligaciones del arrendatario, desapareciendo éste de toda vinculación con el arrendador; mientras que en el subarriendo, entre un tercero en la ocupación de parte del inmueble arrendado, vinculándole derecho y obligaciones con el arrendatario, y siendo ajeno a la relación que éste guarda con el arrendador; tanto es así, que su cualidad de subarrendatario no podrá extenderse más allá que la que tiene el arrendatario con el arrendador.
O dicho con otras palabras, en la cesión el tercero que entra en la relación arrendaticia lo hace en virtud de una subrogación completa en virtud de un acto inter vivos; es decir, que el arrendatario originario sale de esa relación y el tercero ocupa su lugar con todos los derechos y obligaciones que lo son inherentes al contrato el cual mantiene su plena vigencia.
Por otro lado, resulta evidente que, en ambas figuras jurídicas (cesión y subarriendo), se produce una novación subjetiva respecto del contrato de arrendamiento y, por consiguiente, esta novación en sí misma considerada, nunca podrá presumirse, ni tampoco podrá inferirse derivadas de deducciones o conjeturas, sino que por el contrario esta novación ha de resultar de una declaración de voluntad clara, expresa e inequívoca, la cual podrá venir manifestada en razón a actos que nos lleven a una conclusión definitiva, sino que la voluntad de novación debe resultar de una declaración expresa, formal e inequívoca; bien porque se manifieste con claridad de forma expresa; bien por inducirse de actos de concluyente significación, pero que de ningún modo resultará suficiente el simple conocimiento de la sustitución.
Por lo que respecta al apartado primero, ya, este artículo que comentamos, dispone expresamente la necesidad de que el conocimiento de esta novación tenga el arrendador por escrito; de lo cual se deduce la insuficiencia de la comunicación verbal, aunque la misma resulte probada; así las cosas, y a fin de evitar de que comunicación insuficiente o inexistente pueda traer causa de la resolución contractual del arrendamiento con base al art. 27.2.c LAU, resulta aconsejable que el arrendatario tome las precauciones debidas a la hora de proceder a la novación subjetiva del contrato en virtud de una cesión, comunicando formal y fehacientemente al arrendador (o sus representantes legales) su intención de proceder en tal sentido.
En la práctica habitual se suele dar aquel supuesto en que, en un contrato de arrendamiento, el hecho de que el arrendador acepte que una compañía adquiera la condición de arrendataria, no permite afirmar por sí sólo que, quienes eran arrendatarios desde un principio dejarán de serlo, sino no hay prueba concreta y concluyente en tal sentido, de lo que infiere que la compañía adquirió la condición de arrendataria del inmueble, pero no en sustitución de anteriores arrendatarios, sino juntamente con éstos.
Así las cosas ya podemos establecer las ideas primarias para definir la cesión de vivienda afirmando que: consiste en un negocio jurídico en virtud del cual el arrendador transmite el complejo de derechos y obligaciones que integran la relación contractual arrendaticia a un tercero que se subroga a efectos legales en la situación jurídica que el primero ocupa en el contrato inicial, operándose una novación subjetiva, con desaparición del cedente de la relación contractual.
Por tanto, dejando al margen los supuestos de subarriendo, toda salida del arrendatario de una finca urbana con paralela introducción de otra persona o personas en el mismo por acuerdo exclusivo entre ambos, debe reputarse como cesión de vivienda, siempre que exista una cierta estabilidad en la situación que salvo los casos de ausencia temporal de inquilino y ocupación transitoria del inmueble por un tercero, situaciones que deberá valorarse en cada caso, pero que es obvio que no integran un supuesto de cesión porque en la misma medida que no se opone a la desocupación de la vivienda el uso esporádico de la misma por el inquilino, paralelamente hay que concluir que una ausencia esporádica y accidental no desvirtúa la ocupación de la misma, ni la condición del inmueble arrendado como espacio habitual destinado a la privacidad del inquilino, y paralelamente, la instancia de un tercero en un piso en el mencionado contexto de accidentalidad y provisionalidad no le convierte en cesionario del mismo.
Por consiguiente, la cesión de vivienda supone, necesariamente, que el arrendatario cedente llama a un tercero cesionario para que, en su lugar, pase a ocupar la vivienda como arrendatario, quedando privado el cedente del uso y disfrute de la que venía gozando. Ahora bien, es imprescindible la comunicación al arrendador de la existencia de un precio convenido con el futuro cesionario, lo cual supone ya la existencia de una manifestación firme de proceder a ejercitar el derecho y que debe poner en guardia al arrendador, y si le interesa, evitar la enajenación haciendo uso de la facultad que la ley le otorga. Así la cesión, el traspaso y, en general, la sucesión arrendaticia, para que sea considerada como legítima, es imprescindible que existe consentimiento expreso o tácito sobre la misma por el arrendador, consentimiento este último que debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos, que llevan el convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución.
Ahora bien, si este art. 8 posibilita la cesión del contrato a un tercero, y por otro lado, el art. 12 prevé el desistimiento del arrendatario a la posibilidad de continuar su cónyuge en el arriendo, imponiendo al arrendador esa sucesión con sólo notificarle tal propósito, con mayor razón cabrá esa concentración en uno de los cónyuges de las facultades y obligaciones antes comunes en los casos de crisis matrimonial, que por analogía con dispuesto en el último precepto citado (art. 12), habrá de entenderse que debe imponerse al arrendador con sólo poner en su conocimiento dicha circunstancia.
También hemos de tener en cuenta que resulta indiferente que la cesión se haga a título gratuito u oneroso habida cuenta que, en ninguno de los casos se producirán efectos frente al arrendador sin el consentimiento expreso de éste, quien en tal caso, podrá proceder, en el supuesto de inobservancia de la comunicación escrita que requiere el precepto tratado, a resolver el contrato de locación en virtud del art. 27.2.c
Otra situación que se suele dar con frecuencia es la presentación sucesiva de recibos mensuales correspondientes al pago de la renta por persona distinta de la del arrendatario, extremo éste que viene a constituir un elemento demostrativo del consentimiento tácito del arrendador en cuanto a la cesión de la finca objeto del contrato, pero en cualquier caso y a la hora de prevenir contencioso futuro, resulta conveniente cumplir con el requisito de la comunicación escrita a la que hace referencia este art. 7, a fin de evitar una resolución contractual futura; sin embargo, este supuesto indicado, carece de relevancia cuando los recibos son satisfechos por uno de los co-arrendatarios y, en atención a que el pago de los recibos de la renta no son decisivos en la demostración de la ocupación de la finca arrendada (más teniendo en cuenta que cabe perfectamente el pago por tercero), el pago podrá ser realizado por cualquiera de los co-arrendatarios, lo que sólo producirá efectos y consecuencias en la relación ad intra.
También debemos tener en cuenta que, y en lo que a la duración del contrato se refiere, que la novación subjetiva...
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