De los censos

AutorJesús Díez del Corral Rivas
Cargo del AutorRegistrador de la Propiedad

TITULO VII de los Censos*

  1. PRECEDENTE ROMANO

    1. Enfiteusis. - Los más lejanos antecedentes de los censos en el Derecho romano se concretan al censo enfitéutico y se mueven en el ámbito del Derecho público. La antigua possessio del ager publicas, constituido esencialmente por los terrenos de los pueblos vencidos, en gran parte era concedido a particulares que lo poseían, lo transmitían ínter vivos y mortis causa. El Estado podía revocar esta posesión, si bien hizo uso de este derecho muy raramente. Fue objeto de regulación por las leyes agrarias de los Gracos.

      Más que la anterior institución, el precedente más claro de la actual enfiteusis es la locatio agri vectigales: terrenos del Estado, de los Municipios y de los colegios sacerdotales que eran objeto de arrendamiento por largo período de tiempo o por tiempo indefinido; llegaron a considerarse estos arrendamientos como hechos a perpetuidad y entenderse que el arrendatario no podía ser obligado a dejar el fundo mientras pagase la renta (vectigal); incluso para dar eficacia a su derecho, se le concedía una acción no sólo contra la corporación que le había arrendado el inmueble, sino también contra toda persona que le perturbase en el goce de su derecho, es decir, una actio in rem, aparte de las acciones personales comunes y de la protección interdictal.

      En la época del imperio, existía el ius emphyteuticum con claras connotaciones con el Derecho helénico-oriental. Grandes extensiones de tierras que se encontraban abandonadas, especialmente en zonas fronterizas, no encontraron arrendadores sino por contrato por un tiempo muy largo o a perpetuidad: la renta ya no se llamaba vectigal sino canon.

      Justiniano refundió los arrendamientos primeros con esta última enfiteu-sis, en un solo derecho, el de enfiteusis, como un derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye el pleno goce del fundo con la obligación de no deteriorarlo y de pagar un canon anual(1). Así, el enfiteuta era titular de un derecho real que alcanzaba el uso total de la finca y el poder de disposición sobre la misma(2), y estaba obligado a satisfacer al propietario el canon, que si no era pagado por tres años consecutivos, el propietario podía dar por terminada la relación jurídica, salvo pacto en contra(3).

      A la vista de la evolución descrita hasta llegar al Derecho justinianeo, no hay duda que la concepción romana sobre la naturaleza jurídica de la enfiteusis es de un derecho real en cosa ajena (fruto de la evolución del arrendamiento a largo plazo), siendo propietario el que dio el fundo y el enfiteuta es titular de un derecho real -enfiteusis- en cosa ajena.

      Sin embargo, en el Derecho romano clásico, no es claro si ya fue considerada la enfiteusis como un ius iu rem protegido por una actio in rem ordinaria; los textos del Corpus iuris se hallan fuertemente interpolados(4) y careciendo de textos seguros no es posible reconstruir los textos clásicos de modo indudable.

      Por otra parte, los juristas clásicos discutían si la locatio de los agri vecti-gales era arrendamiento o una venta. Repugnaba al sentir jurídico romano un arrendamiento por tanto tiempo y tantos derechos para el supuesto arrendatario. Más dudosa fue la cuestión respecto a la enfiteusis. £1 emperador Zenón configuró el contrato que da lugar a este derecho como un contrato sui generis distinto al arrendamiento y a la compraventa(5).

      En el Derecho justinianeo, conocida una sola forma de enfiteusis, fue considerada ya con carácter general como un derecho real, con la protección de una acción real y con un derecho del enfiteuta sobre el fundo, que le permitía el uso, el disfrute y la disposición, con la obligación de satisfacer al propietario el canon pactado.

      En cuanto a los derechos y obligaciones del enfiteuta, referidas al Derecho justinianeo: son derechos del enfiteuta, como se ha apuntado anteriormente, el pleno goce del fundo y de los derechos a él inherentes, sin límite alguno, salvo la prohibición de deteriorarlo, aunque tampoco tiene el deber jurídico de mejorarlo (como ocurría en los primeros arrendamientos de los agri vectigales); tiene además el derecho al disfrute del inmueble, adquiriendo los frutos en el momento de la separación y haciendo suyos todos los rendimientos de la cosa; por último, tiene el poder de disposición que se refiere a su derecho de enfiteusis pero que al ser éste tan amplio, alcanza en la práctica a la totalidad del inmueble: constituir servidumbres o hipotecas, dar en usufructo o en subenfiteusis; es decir, disponer ínter vivos y transmitirlo mortis causa; en todo caso, a título oneroso o gratuito. En caso de disposición ínter vivos y a título oneroso, el enfiteuta tiene el deber de notificar al propietario su propósito de enajenar y éste puede hacer uso de su derecho de preferencia -ius praelationis- ante cualquier tercero adquirente; si no hace uso de tal derecho, percibirá la quincuagésima parte (el dos por ciento) del precio; si la disposición lo fuera a título gratuito, esta parte lo será del valor del la finca; dicha parte fue llamada por los juristas medievales laudemium del verbo laudare, aprobar.

      Las obligaciones del enfiteuta, aparte de las derivadas de sus propios derechos como el de notificar al propietario la disposición onerosa y de las negativas como no deteriorar en fundo, son únicamente dos: la esencial de pagar el canon pactado, que es invariable cualquiera que sea la disminución que por destrucción parcial u otro daño cualquiera sufra el fundo enfiteúti-co; la falta de pago del canon durante tres años consecutivos faculta al propietario para despojar al enfiteuta de su derecho y recuperar la propiedad plena y libre de la cosa. La segunda obligación del enfiteuta es el soportar las cargas y tributos que gravan la finca(6).

      La constitución de la enfiteusis es por acto ínter vivos o mortis causa. ínter vivos, por contrato que desde la citada constitución del emperador Zenón se llamó contrato enfiteútico, que no requería forma especial y daba lugar al derecho real inmediatamente, con concesión de la respectiva acción real desde el momento del contrato sin necesidad de tradición.

      Se puede constituir asimismo la enfiteusis mortis causa, como herencia, legado o donación mortis causa.

      Es discutible que pueda constituirse por usucapión(7).

      La enfiteusis se extingue por las siguientes causas:

      1. : Consolidación, reunión en una sola persona de las cualidades de enfiteuta y propietario(8) por adquisición o transmisión intervivos o mortis causa.

      2. : Destrucción total del inmueble; por el contrario, si se produce un perjuicio o disminución de éste por destrucción parcial u otro daño, ni siquiera se rebaja el canon, que permanece invariable.

      3. : No por prescripción extintiva, sino por usucapio libertatis llevada a cabo y en beneficio del propietario o de un tercero.

      Asimismo (4.°) el propietario puede provocar la extinción de la enfiteusis (a) si el enfiteuta la transmite sin notificárselo impidiendo así que ejercite su derecho de preferencia, (b) si el enfiteuta no paga las cargas o tributos durante tres años consecutivos, (c) si no paga el canon durante tres años consecutivos, y (d) si deteriora gravemente el fundo enfitéutico.

    2. Derecho de superficie. - El origen del derecho de superficie se encuentra en el arrendamiento a perpetuidad o por largo tiempo de un solar, mediante el pago del llamado solarium, canon anual.

      Se puede definir como el derecho, transmisible por herencia, de conservar por largo tiempo (por ejemplo, 99 años) sobre terreno ajeno un edificio a construir por el superficiario(9).

      El superficiario, pues, construye a su costa en solar ajeno. Según el principio de la accesión superficies solo cedit, lo edificado pasa a ser propiedad del dueño...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR