El censo enfitéutico en Cataluña: configuración actual y perspectivas de futuro
| Autor | Emilio González Bou |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 15-26 |
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INTRODUCCIÓN
En la sección histórica de este mismo número se publica un artículo de la revista La Notaria de 14 y 21 de julio de 1879 firmado por Roman DE GRASSOT sobre el censo enfitéutico, en el que se hace una decidida defensa de esta institución desde todos los puntos de vista posibles y se destaca la importancia que tuvo en el crecimiento de Barcelona.
No obstante, como señalo en el comentario a dicho artículo, la irrupción de las ideas liberales en la política española de principios del siglo XIX motivó el inicio de la crisis de la enfiteusis, que era vista como un residuo feudal y una carga que gravaba perpetuamente la propiedad. La evolución posterior llevó a la situación actual, en la que la constitución de nuevos censos enfitéuticos es prácticamente inexistente y los textos legales que los regulan se ocupan principalmente de su extinción. No obstante, creo que no es conveniente limitarse a este apunte puramente histórico para explicar el declive de una institución jurídica que durante siglos tuvo una importancia extraordinaria, y cabe preguntarse sobre las razones por las que la reciente legislación sobre la propiedad urbana olvida la enfiteusis y, en cambio, tiene en cuenta otras figuras jurídicas con las que la enfiteusis tiene evidentes similitudes, como el arrendamiento y el derecho de superficie.
Este estudio tiene por objeto analizar las causas de dicho declive y la posibilidad de revitalizar el censo enfitéutico en el ámbito de la propiedad urbana, atendiendo al hecho de que en la actualidad el aumento del precio del suelo está dificultando el acceso a la propiedad de la vivienda por los ciudadanos y que el auge que experimentó la enfiteusis en las ciudades catalanas en los siglos XVII, XVIII y principios del XIX se debió, precisamente, a que facilitaba el acceso a la propiedad de la vivienda, al suponer un ahorro en la adquisición del terreno que facilitaba su construcción1. En la situación actual, en la que los poderes públicos, los políticos y la sociedad en su conjunto debaten sobre los medios de abaratar el suelo, es preciso examinar todos los mecanismos que puedan tener como resultado tal finalidad y uno de ellos puede ser la entifeusis.
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HISTORIA RECIENTE DEL CENSO ENFITÉUTICO
En el comentario al artículo de ROMAN DE GRASSOT que se publica en este mismo número de La Notaria, se hace un resumen de la historia del censo enfitéutico en Catalunya durante el siglo XIX, pudiéndose afirmar que la introducción de los principios liberales en el censo enfitéutico consolidó la posición del enfiteuta, asimilándolo en la mayor medida posible al propietario, disminuyendo paralelamente los derechos del censualista. Efectivamente, en el Derecho romano el enfiteuta era titular de un derecho real de goce sobre una finca propiedad del censualista, mientras que en la Edad Media se concibió la enfiteusis como una forma de dominio dividido, el directo para el censualista y el útil para el enfiteuta. No obstante, la división del dominio no implicaba igualdad de derechos y hasta la irrupción de los principios liberales a principios del siglo XIX, el dominio directo tenía más facultades que el útil que, en definitiva, no dejaba de ser un derecho supeditado a aquél. Por ello, el liberalismo criticó que el censualista gozara de los derechos de laudemio (cantidad que tiene derecho a percibir el censualista cada vez que se produce una transmisión de la finca por parte del enfiteuta), fadiga (que se reconocía exclusivamente a favor del censualista), cabrevación o reconocimiento y perpetuidad. De todas estas críticas, la más trascendente era la de la perpetuidad del censo, que provocó una confrontación jurídica que acabó con el establecimiento del principio de la redimibilidad de los censos a voluntad del enfiteuta por el Código Civil de 1889, que motivó un debate sobre su aplicación en Catalunya, que empezó a decantarse jurisprudencialmente en favor de la redimibilidad hasta llegar a la Ley de 31 de diciembre de 1945 sobre Inscripción, División y Redención de Censos, cuyo preámbulo declaraba que «las discrepancias que la redimibilidad de la enfiteusis promoviera desde antiguo, han sido, al fin, prácticamente superadas. La opinión pública, acorde con la de los censualistas y censatarios, demanda la redención como imperativo de nuestra época, y nadie concibe ahora que, después de tan unánimes anhelos y repetidos proyectos, siga en pie un problema de innegable trascendencia social. La prolongación de tal estado de cosas dificulta cada día más el tráfico inmobiliario, frena las mejoras, obstaculiza el crecimiento de las poblaciones y, por un desplazamiento parecido al de la naturaleza jurídica de la propia institución, las ventajas de la enfiteusis se traducen en trabas para la estimación y comerciabilidad de los inmuebles».
La introducción que hizo esta ley del principio de la redimibilidad de la enfiteusis a voluntad del censatario o enfiteuta, desvirtuó la nota de la perpetuidad del censo, con lo que se la despojaba de su característica más criticada, y se fortalecía la posición jurídica del enfiteuta. Por su parte, la Compilación de 1960 se limitó a recoger la legalidad vigente en materia de enfiteusis y aclarar algunas dudas que se habían planteado, dejando vigente su artículo 296 la referida Ley de 1945 en lugar de refundirla en la Compilación.
Actualmente, toda la anterior normativa catalana sobre censos ha sido derogada por la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los Censos, según declara expresamente su disposición final primera, señalando el preámbulo de la misma que su promulgación se justifica por «la conveniencia de refundir en un solo texto legal todo el conjunto de disposiciones relativas a los censos... la necesidad de adaptar la legislación especial de censos a los principios constitucionales... la posibilidad de atribuir una configuración jurídica clara a los censos, mediante una nueva regulación, y eliminar su compleja división de dominio y su confundible clasificación... la oportunidad de facilitar la liberación de cargas de las fincas que actualmente aún están gravadas con censos y que, como tales, figuran inscritos en el Registro de la Propiedad..» y añade que «la finalidad de la nueva Ley se orienta a culminar el proceso normativo iniciado con la Ley de Censos de 1945 y a establecer una regulación clara del censo como institución jurídica de carácter real, en virtud del cual el censatario se convierte en titular del derecho de propiedad sobre una finca que queda sujeta al pago de una pensión periódica».
La configuración actual del censo y su naturaleza jurídica serán estudiadas posterior- mente. No obstante, a pesar de que la Ley de 1990 se ocupa de tales cuestiones y de la constitución de los censos, lo cierto es que, como decían PUIG FERRIOL y ROCA TRIAS «los encontrados intereses sociales y políticos que en torno a la enfiteusis se han suscitado, así como la actitud excesivamente prudente del legislador en torno a la institución, hace que la enfiteusis tenga hoy día una escasa trascendencia. Pues sin duda las principales cuestiones que hoy día se suscitan en torno a la misma se refieren a la extinción de antiguas enfiteusis, pues muy raramente se constituyen hoy día otras nuevas...»2, reflexión plenamente vigente, ya que en los despachos notariales ha desaparecido casi por completo la constitución de censos enfitéuticos.
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NATURALEZA JURÍDICA DEL CENSO ENFITÉUTICO. CONSECUENCIAS PRÁCTICAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA
En el caso del censo enfitéutico el estudio de la naturaleza jurídica no es un mero estudio teórico de relativa importancia, ya que las diferentes formas de configurar la misma han influido decisivamente en la historia de la institución, como puede comprobarse leyendo la reseña histórica que consta en el comentario al artículo de Roman DE GRASSOT referido en la introducción de este estudio. Así, la teoría romana que consideraba que el propietario, sin desprenderse de su derecho de propiedad, concedía a un tercero un simple derecho real de goce sobre su finca, fue sustituida en la Edad Media por la teoría del dominio dividido, siendo el concedente o censualista titular del dominio directo y el enfiteuta titular del dominio útil, teoría que, a pesar de que fue puesta en tela de juicio por la Memoria de DURAN Y BAS y el Proyecto de Apéndice de 1930, que recuperaron el criterio romano de atribuir al enfiteuta la mera condición de titular de un derecho real sobre cosa ajena, llegó formalmente hasta la Ley de 31 de diciembre de 1945 sobre Inscripción, División y Redención de Censos en Cataluña. Esta ley, si bien no abordó de una forma directa el problema de la naturaleza jurídica de la enfiteusis, contenía una regulación de la que resultaba el rechazo de la teoría del dominio dividido, considerando al enfiteuta como un verdadero propietario de la finca, siendo el censualista titular de un derecho real sobre cosa ajena o, si se quiere, de un gravamen que recae sobre la finca propiedad del enfiteuta. Así resultaba del preámbulo de la Ley cuando decía que la enfiteusis es una institución «cuya naturaleza de carga real es evidente»; del artículo 41, que permitía al censatario o enfiteuta enajenar libremente la finca censada sin manifestar que deja a salvo los derechos de los censualistas; y del artículo 21 que regulaba la facultad concedida...
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