La cedula urbanística.
| Autor | Vicente Boix Reig. |
| Cargo | Secretario 1ª categoría Administración local |
SUMARIO
1. ESTUDIO FORMAL
1. 1. Idea general
1. 2. Naturaleza jurídica
1. 3. Contenido
1. 4. Clasificación
1. 5. Fines
2. ESTUDIO REAL
2. 1. Su aplicación práctica
2. 2. Su tratamiento doctrinal
3. ESTUDIO DINAMICO
3. 1. Su dinámica procedimental
3. 2. Su dinámica efectiva
3. 3. Su impugnabilidad
1. ESTUDIO FORMAL
1. 1. Idea general
Creada por el artículo 51 (Ref. ) de la Ley del Suelo, cuyo párrafo 3. º la predica imperativamente para los polígonos en los que se aplique cualquiera de los sistemas de actuación prevenidos en la propia Ley, aparece en nuestro escenario jurídico-urbanístico la cédula urbanística, con muy débiles antecedentes en que apoyarse.
Un antecedente práctico nace de la clásica competencia municipal sobre las alineaciones de las calles. Pues del uso local para la edificación y ensanche de los cascos urbanos va surgiendo el documento informativo denominado "línea y rasante" (Ref. ), que frecuentemente es confundido con el hecho material de la "tira de cuerdas" (Ref. ).
Documento que viene en individualizar para la finca correspondiente, la línea que le corresponde de fachada según los planes de alineación, o los planes de Urbanismo, o, en su defecto, el uso local vigente; o que viene en señalar la rasante programada para los sectores de ensanche o para las zonas del casco viejo afectadas por remodelación de su infraestructura.
Este documento recibe con frecuencia consagración oficial al incorporarse en las Ordenanzas de edificación la obligación del solicitante de licencia de obras, de unirlo a la documentación que preceptivamente debe presentar en el Ayuntamiento. Lo que obliga al particular a su previa obtención. En estos casos, el documento de "línea y rasante" cobra el carácter de certificado, pues su municipal libramiento debe limitarse a concretar para el caso, las expresas previsiones señaladas en un documento urbanístico general. Certificado que no entraña un negocio jurídico y que, por lo tanto, ni amplía ni restringe la esfera de derechos del particular (Ref. ).
Un antecedente legal lo encontramos en la legislación de viviendas de protección oficial, que exige al promotor presentar un certificado municipal en que se consigne la calificación del terreno, los servicios urbanísticos de que el mismo disponga, y los exigibles por las Ordenanzas municipales de edificación aplicables, según dispone el art. 79. 4 (Ref. ) del refundidor Reglamento de 24 de julio de 1968. Y al igual que en el anterior caso, nos encontramos aquí en presencia de un supuesto de certificado.
En ambos supuestos, sin embargo, la calificación de certificado debemos darla con ciertas cautelas, ya que si bien son documentos librados en base a antecedentes documentales, encontramos en los mismos una importante carga de elementos de hecho, de situaciones reales, más propicias al libramiento de informes que a la expedición de certificados.
Podemos definir a la cédula urbanística como un documento público administrativo creado por el legislador para dotar de eficacia al derecho de información señalado por el artículo 43 (Ref. ) de la Ley del Suelo, y para posibilitar el cumplimiento de las cargas y obligaciones impuestas al tráfico inmobiliario por la propia Ley y por los planes de ordenación urbana.
Un concepto finalista, porque finalista es la cédula, toda vez que no tiene un fundamento o razón de ser propia, ya que es un instrumento, simple, pero imprescindible, previsto por el legislador para hacer posible el cumplimiento de diversas e importantes disposiciones e instituciones urbanísticas.
1. 2. Naturaleza jurídica
Entendemos que caben dos posiciones:
-
Calificar a la cédula urbanística como un certificado.
Vincularíamos así a la cédula en línea de relación directa con sus antecedentes históricos, ya examinados. Nos encontraríamos en presencia del denominado certificado en relación.
Las llamadas certificaciones en relación son una peligrosa práctica enemiga de la fe pública administrativa, que deben utilizarse en rara ocasión y siempre transcribiendo la literalidad de párrafos enteros correspondientes a documentos obrantes en archivo y no prefabricados para dicha certificación (Ref. ) ; creemos que al precisarse para el libramiento de una certificación con los datos que precisa la cédula urbanistica, la previa y especial expedición de variados informes técnicos, nos encontramos ante graves dificultades técnicas para poder calificar formalmente a la cédula como un certificado. Materialmente, por otra parte, la cédula está pensada por el legislador como un instrumento informativo portador de individualizados derechos y, en esta línea, no es posible considerarla como un certificado, ya que éstos ni amplían ni restringen la esfera de acción de los derechos individuales.
-
Calificar a la cédula urbanística como un acto administrativo sin la especificación dimanante de calificarla como acto certificado. De acuerdo con esta posición calificatoria, se precisará la formal constancia de la cédula en los Libros municipales correspondientes, o el de Acuerdos corporativos o el de Resoluciones de la Presidencia. Su notificación en forma al solicitante abrirá el régimen de recursos para impugnar dicha resolución individualizada.
Este tratamiento, como acto administrativo genérico que huye de la especificación de sus antecedentes históricos comentados, es el que estimamos satisfactorio. Se corresponde con la propia razón de ser de la cédula, que legaliza la acción del particular para el disfrute urbanístico de su parcela, y que concreta el cuadro de derechos y obligaciones, de benéficios y cargas, establecidos para dicha finca por el planeamiento urbanístico. Resulta así lógico que cuando dichas legalizaciones y concreciones no satisfacen al particular, que considera que el planeamiento establece para su finca condiciones que le son más beneficiosas, puede éste impugnar por vía administrativa y contenciosa dicho documento municipal. Mayor concreción dentro de la actual tipología que la doctrina tiene montada sobre el acto administrativo, no resulta posible. Lo que nos sugiere que es ésta una figura original que, junto con otras, quizá viene exigiendo un nuevo estudio de la clasificación de los actos administrativos.
1. 3. Contenido
Tanto el artículo 43 como el 51 de la Ley del Suelo son un tanto ambiguos. El primero, al señalar sólo que el particular tiene derecho a que se le informe del "régimen urbanístico"; y el segundo, al concretar deficientemente que la cédula contendrá las "circunstancias urbanísticas" de la finca.
Creemos que el contenido de la cédula hay que encontrarlo tras un cuidadoso examen de cada realidad urbanística. El contenido de la cédula será así una simple consecuencia de los presupuestos en los que se asienta su naturaleza jurídica.
En definitiva, y huyendo de todo encuadramiento o programación "standard", parece conveniente que la cédula contenga los datos que permitan al particular, sin mayor información legal, tomar decisiones sobre cualquiera de las posibilidades de disfrute urbanístico de que la finca sea capaz, y con igual ponderado conocimiento de las cargas que dicho disfrute comporta.
Así, y con las variables nacidas de las características y peculiar idiosincrasia de cada localidad, estimamos deben contenerse en la cédula urbanística, cuanto menos, los siguientes datos:
1. Suelo. 1. 1. - Domiciliación del inmueble. Calificación dada por el plan al sector o zona donde se ubica el inmueble. Ancho legal de la calle.
1. 2. - Superficie indivisible - rústica, urbana, industrial, etcétera -, correspondiente a dicha finca.
1. 3. - Línea y rasante sobre solar, con superficiación en su caso de sobrantes de suelo según su destino.
2. Edificación. Altura máxima y mínima del edificio, de la entreplanta y de los pisos; número máximo y mínimo de plantas y posibilidad de ático. Longitud mínima de fachada. Volumen edificable máximo. Antena colectiva. Porcentajes: de longitud, anchura y distancia a medieras de voladizos y huecos.
3. Cargas urbanísticas. Detalle de edificación fuera de ordenación.
Imposiciones fiscales de carácter urbanístico que gravitan sobre...
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