Causas de extinción específicas de la comunidad

Autor:José María Abella Rubio
Cargo del Autor:Doctor en Derecho. Abogado
Páginas:35-78
 
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Además de las ya expuestas, se puede afirmar que las comunidades de bienes tienen unas causas de extinción específicas. Estas son dos: una de carácter subjetivo, que es la consolidación o reunión de todas las cuotas en una sola mano; y otra de carácter objetivo, que es la división de la cosa común.

La reunión de todas las cuotas en una sola mano o consolidación significa que la cosa objeto de la comunidad pasa a ser de una única persona, detentando

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ésta a partir de ese momento la propiedad exclusiva de la misma, y como consecuencia de ello queda extinguida la copropiedad. La consolidación se puede llevar a cabo de dos maneras: o en manos de un tercero completamente ajeno a la copropiedad, o en manos de un comunero que pertenecía a la comunidad que queda extinguida.

Por su parte la división de la cosa común hay que considerarla como la causa de extinción más importante de las comunidades, y con una regulación específica en los artículos 400 y siguientes del Código civil. Esta causa de extinción en función de cómo se haga puede ser económica o material por un lado, y judicial o extrajudicial por otro.

1. Consolidación en un tercero

La consolidación en un tercero es el acto por el que éste se convierte en el único propietario de la cosa que era objeto de copropiedad. Las distintas cuotas partes que pertenecían antes a diferentes copropietarios pasan a formar parte del patrimonio de una única persona ajena a la comunidad de la que formaban parte.

La reunión de todas las cuotas partes en manos de un tercero se puede llevar a cabo de las siguientes maneras:

1.1. Por disposición mortis causa: herencia y legado

Esta situación se produce cuando por fallecimiento de todos los copropietarios un tercero ajeno a la comunidad recibe como heredero o como legatario todas las cuotas que pertenecían a aquéllos, y que conformaban ésta.

Para que la consolidación sea en un tercero la herencia o el legado de todas las cuotas partes de la cosa común se tiene que hacer de manera simultánea, en un mismo acto. Por el contrario, si se lleva a cabo de manera sucesiva se produciría igualmente el acto de la consolidación, pero no sería en un tercero, ya que éste deja de ser tal, y en consecuencia pasa a ser copropietario desde el momento en que reciba una cuota parte por medio de la herencia o el legado.

1.2. Por donación

Se trata del supuesto en que todos los copropietarios donen sus cuotas a un tercero ajeno a la comunidad, al igual que en el caso anterior de manera simultánea.

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1.3. Por venta Retracto convencional

La consolidación por venta a un tercero se puede producir de dos maneras: que todos los comuneros vendan de manera simultánea, pero de manera independiente sus cuotas partes a aquél, o que lo hagan en un mismo acto.

En estos dos casos, tanto si la venta la hacen de manera individual o en un mismo contrato, la comunidad se extingue al quedar un único propietario, en este caso un tercero ajeno a ésta.

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2009 81 declaró la nulidad de la compraventa de una finca, ya que la misma se encontraba indivisa y se había realizado sólo por algunos de los comuneros. Así, los demandados habían dispuesto de la cosa común sin el consentimiento de los demás copropietarios, lo que es causa de nulidad ex artículos 397 y 1.261 en relación con el artículo 6.3, todos ellos del Código civil. En el mismo sentido se pueden citar las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2012 y 26 de marzo de 2012 82.

Sobre este aspecto es importante el posible pacto de retroventa que se puede establecer entre los copropietarios vendedores y el tercero comprador. El pacto de retroventa hay que entenderlo como aquél en que los vendedores se reservan el derecho de volver a adquirir la cosa vendida dentro de un plazo determinado, y en unas condiciones que son pactadas con el comprador.

En lo que al presente tema afecta, el primer párrafo del artículo 1.514 del Código civil dispone que:

«Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que por su parte respectiva».

El artículo reproduce la situación en que los copropietarios venden la cosa común de manera conjunta y en un solo acto. Esta venta hay que considerarla como una sola no de manera indivisa, sino pro diviso. Esto es así porque tiene que haber una única venta, ya que siempre es factible que se de la coincidencia de una pluralidad de ventas con sus correspondientes pactos de retro en un mismo documento. En palabras de Borrell y Soler 83 responde al sistema establecido en el Código civil sobre la comuni-

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dad de bienes. A pesar de que el artículo hable de «finca» lo cierto es que pueden ser tanto bienes muebles como inmuebles.

Por medio de la venta única y conjunta la comunidad desaparece, al menos de forma temporal 84 hasta que la causa resolutoria que provoque el retracto no se cumpla.

El derecho de retracto, cuando hay una pluralidad de personas legitimadas para llevarlo a cabo, sólo lo pueden hacer por la parte que les correspondía cuando eran copropietarios. Es lógico que el derecho de retracto se limite a la parte ideal que tenía el copropietario, la cual ha transmitido por medio de la venta al comprador. En este sentido el derecho de retracto es divisible, a pesar de que la cosa objeto del retracto no lo sea.

Puede suceder que no todos los comuneros que vendieron la cosa quieran retraerla, en cuyo caso pierden su derecho de retracto, de tal manera que sus cuotas partes vendidas quedan definitivamente en poder del comprador.

Pero el artículo 1.514 del Código civil se complementa con el artículo 1.515 del Código civil, el cual prescribe que:

«En los casos del artículo anterior, el comprador podrá exigir de todos los vendedores o coherederos que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida; y si así no lo hicieren, no se podrá obligar al comprador al retracto parcial».

En el supuesto de que alguno de los ex copropietarios ejerza su derecho de retracto y el comprador lo admita se vuelve a la situación de comunidad anteriormente existente.

Como el copropietario vendedor actúa conforme a su cuota no puede obligar al comprador a una redención parcial de la cosa adquirida, y de esta manera obligarle a entrar en una situación de comunidad, que en principio no era lo querido por éste. Así, si el comprador quiere la redención parcial ésta se llevará a cabo, pero si por el contrario se negare a esta posibilidad puede exigir al resto de los copropietarios que rediman la totalidad de la cosa vendida, salvo que pierdan el derecho de retracto. Se trata de una excepción al principio de divisibilidad del derecho de retracto.

El artículo 1515 del Código civil le concede al comprador el derecho de que el retracto sea por el total de la cosa y no sólo por una parte debido al vínculo creado con los antiguos copropietarios. Santamaría 85 a este derecho que se le concede al

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comprador lo justifica por el principio de unidad del objeto, ya que al haber una única venta y en un solo contrato el objeto del mismo es la totalidad de lo vendido. Este derecho otorgado al comprador le permite oponerse a una demanda de retracto parcial por medio de una excepción de retracto total por todos los vendedores puestos de acuerdo.

Hay que citar la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1952 86, la cual manifestó que conforme al artículo 1514 del Código civil la retroventa no puede llevarse a cabo si no es ejercitada por todos los vendedores.

Al tratarse de un derecho y no de una obligación la pasividad del comprador ante un retracto de una cuota parte no impedirá que éste se lleve a cabo. Es más, si el comprador consiente un primer retracto para García Cantero 87 no se puede oponer a otros sucesivos, ya que sería imposible de aplicar el artículo 1515 del Código civil, en cuanto a que todos los vendedores se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida.

En caso de que el comprador no permita el retracto parcial, y los vendedores no se pongan de acuerdo para retraer el total de la cosa, aquél pasa a convertirse en propietario de la cosa de manera irrevocable 88.

La falta de acuerdo entre los comuneros a la hora de llevar a cabo el retracto correspondiente puede provocar la caducidad del ejercicio para poder recobrar la cosa vendida, aunque no han faltado autores 89 que piensan que es aplicable la doctrina jurisprudencial que permite a los comuneros ejercitar acciones legales en provecho de todos. De esta manera alguno o algunos de los comuneros pueden ejercitar la acción de retracto por toda la cosa, sin perjuicio de que posteriormente sean reembolsados de aquellos gastos que hayan hecho correspondientes a los no retrayentes. Cuestión distinta sería si el retracto lo hace única y exclusivamente en su propio nombre y para su beneficio personal. Esta argumentación está fundamentada en el contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1906 90.

Sobre este punto es de gran interés la Resolución de la Dirección General de los...

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