La inscripción en el Registro de la Propiedad (su contenido causal, su carácter voluntario y su función publicadora de la realidad jurídico-inmobiliaria o generadora de su apariencia jurídica)
| Autor | Antonio Gordillo Cañas |
| Cargo | Catedrático de Derecho civil Universidad de Sevilla |
| Páginas | 6-256 |
La inscripción en el Registro de la Propiedad (su contenido causal, su carácter voluntario y su función publicadora de la realidad jurídico-inmobiliaria o generadora de su apariencia jurídica)*
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Avanzada ya en un trabajo anterior la que, en nuestra opinión, constituye la clave de interpretación y comprensión de nuestro sistema de publicidad registral inmobiliaria1, y después de haber montado desde ella la articulación de los Principios Hipotecarios españoles con las Bases de nuestro Derecho de Cosas 2; después también de habernos detenido en el estudio del objeto de la publicidad inmobiliario-registral en nuestro Derecho3, debemos ocuparnos ahora de la inscripción en sí misma, tanto en su dimensión material -como peculiar forma de toma de razón registral-, cuanto en su incidencia en el sistema sustantivo de constitución y transmisión de los derechos reales. Entramos así en una tópica hipotecaria donde el sistema español de publicidad inmobiliaria brilla con luz propia: 1.°) Ni transcripción ni encasillado, como forma de toma de razón, sino inscripción por extracto del contenido jurídico-real del título, tan concisa y concreta como exigen la claridad del Registro y el principio de especialidad, y tan precisa y detallada como requiere la admisión del numerus apertus de los derechos reales. Es la traducción procedimental del causalismo de nuestro sistema transmisivo y la más radical negación del principio foráneo del consentimiento formal. 2.°) Voluntariedad de la inscripción, en atención tanto a la experiencia histórica del fracaso de los anteriores intentos de imponerla obligatoriamente, como a su intrínseca innecesariedad para la culminación del proceso de constitución, transmisión o extinción de los derechos reales. 3.°) Por último, finalidad sólo yPage 7 siempre publicadora de la inscripción, sin que en nuestro Derecho sea posible distinguir, a diferencia de lo que con distintos matices ocurre en los modelos comparados, entre un ambito general donde la inscripción reviste -confesadamente o no- carácter constitutivo, y otro, también general, donde se limita a cumplir una función sólo declarativa o de mera información general.
Al ocuparnos ahora del valor y caracteres de la inscripción registral nos vamos a situar en un paso intermedio dentro de la continuidad que lleva desde la adopción de un Registro plenamente asegurador del tráfico inmobiliario de buena fe hasta la concreta determinación de los efectos de la inscripción. Una vez decidido que el Registro español de la Propiedad ha de ser un Registro de los hoy llamados de eficacia máxima, ¿cómo se va a articular en su trazado el desarrollo de tal eficacia?; en concreto: ¿qué papel vamos a asignar en nuestro Derecho de Cosas a la publicidad registral, y -más directamente- qué efectos van a seguirse de la práctica de la inscripción?
En la concreta forma de plantear la pregunta anterior va implícito que también su contestación tiene que ser naturalmente concreta: en razón de sus presupuestos tendrá que variar en los distintos sistemas; de ahí que, siendo peculiar el nuestro, peculiar haya de ser en él la respuesta. Tratemos de verlo aunque sea a muy grandes trazos.
En los llamados sistemas germánicos (hoy, principalmente, en el alemán y en el suizo) tanto papel va a asignarse al Registro en las transmisiones inmobiliarias, que, en aras de su finalidad aseguradora del tráfico, abandonado el sistema de título y modo, la inscripción registral va a pasar a ocupar el lugar antes reservado a la traditio o entrega de la posesión. Sigue ésta contando en las transmisiones mobiliarias (BGB § 929; ZGB art. 714); en las inmobiliarias es sustituida por la inscripción registral, a la cual deberá preceder el acuerdo transmisivo abstracto (Einigung) en Alemania (BGB § 873) o el contrato causal de finalidad traslativa en Suiza (ZGB arts. 657, I; 665, I), de manera que, en ambos sistemas, sin inscripción, ni el acuerdo ni el contrato llegan a consumar el efecto de la transmisión 4. La práctica de la inscripción se adentra así como codeterminante esencial en el proceso transmisivo. De tal forma queda elevada a «constitutiva» de la mutación jurídico-real, que su necesidad para que ésta se opere permite prescindir de imponerlaPage 8 como obligatoria5. Claro está que lo dicho vale tan solo para las transmisiones negocíales inter vivos (las mismas que la tradición jurídico-romana sometía al sistema del título y el modo). En las demás, la inscripción tendrá distinto valor: interesando la publicidad registral de todas las titularidades inmobiliarias (sea cual fuere la vía por donde se obtengan) y no jugando en las no estrictamente negociales la inscripción como constitutiva de la adquisición, su práctica quedará limitada a jugar una función meramente publicadora que, en contraste con la anterior, se vendrá a llamar «declarativa». Es así cómo en este sistema la inscripción registral, aunque materialmente siempre igual en sí misma, va a pasar a obtener valor diferente y a desempeñar funciones distintas6.
Distintas son también las cosas en los sistemas latinos (arquetipo, el francés de la Ley de Transcripción). Teóricamente, la inscripción registral queda en ellos fuera del mecanismo transmisivo, que, por lo demás, tampoco será ya el tradicional del título y el modo sino el que en el Code vino a sustituirlo: el puramente consensual (merus consensus parit proprietatem). El consentimiento que da vida a la compraventa no se limita a crear obligaciones inter partes, sino que llega a operar, por sí solo, la transmisión de la propiedad (arts. 1138, 1583 ...). A partir de este dato, a la inscripción registral no puede quedar más que una función publicadora; rebajada, además, en su eficacia, al ser meramente negativa o preclusiva la de la publicidad que genera el Registro francés. Es verdad que en el casoPage 9 paradigmático de la doble venta, la inscripción va a tener un valor cuasi-constitutivo que se compadece mal con la nitidez y efectividad del principio de transmisión consensual, pero, aun así y como afirmación general, en la doctrina francesa se mantendrá que la inscripción registral, aunque necesaria para que lo publicado pueda perjudicar a terceros, carece de valor constitutivo7. Sin él, pero interesando que el Registro sea instrumento eficaz para la seguridad del tráfico, en 1955 se la impondrá como obligatoria8.
En nuestro Derecho hay elementos de peculiaridad para justificar y sostener una solución diferente. Partiendo de la experiencia histórica del fracaso de la inscripción obligatoria y de la convicción teórica de que es posible compaginar el tradicional sistema del título y el modo con el completo aseguramiento de las adquisiciones e imposiciones de buena fe, se va a desembocar en un ordenamiento registral en el que la inscripción ni tiene que ser constitutiva de la mutación jurídico-real, ni tiene que imponerse coactivamente; bastará el cúmulo de sus beneficios para recomendar su práctica. ¿Cuáles son esos efectos?
Primero, uno: el mismo que provocaba la transcripción francesa: la inscripción evita en todo caso a quien inscribe que le pueda perjudicar o ser opuesto cualquier acto de su causam dans generador de un derecho incompatible con el suyo.
Segundo, sobrepasando ya la limitada eficacia de la transcripción francesa: normalmente desde que se inscribe -excepcionalmente, a partir de los dos años de haberlo hecho (arts. 28 y 207 LH)- el titular registral queda legitimado erga omnes, en razón de la inscripción, para ejercitar y hacer valer el derecho inscrito (arts. 35, 38, 41 ... LH).
Tercero: si quien ha inscrito su derecho lo adquirió de quien en el Registro aparecía como su titular, será mantenido en su adquisición aunque este último no fuera legítimo dueño o su titularidad se encontrara amenazada por cualquier causa de resolución o revocación que no constara en el Registro (art. 34 LH...
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