De la propiedad de las casas por pisos a los conjuntos inmobiliarios
| Autor | José Luis Laso Martínez |
| Cargo | Abogado. Registrador de la Propiedad, excedente |
| Páginas | 1823-1852 |
En el año 1929 Don Jerónimo González publicó en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario un trabajo titulado -Propiedad sobre pisos y habitaciones-, haciéndose eco de la nueva realidad social surgida en la época 1.
Su elaboración quiso hacerse eco de las graves disfunciones que surgían de la aplicación mecanicista de los preceptos del Código relativos al retracto de comuneros de los artículos 1.522 y 1.524, el principio del artículo 400, según el cual -ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad- y la validez del pacto de conservación de la cosa indivisa del artículo 404, -apenas atenuados- por la jurisprudencia, como en el caso de la Sentencia de 5 de mayo de 1926 que no reconoció la acción de división cuando existe vigente un pacto anterior al Código sobre la indivisión, a una Page 1823 realidad social que demandaba soluciones nuevas. La regulación legal, que en el orden de prelación de fuentes se situaba sobre la voluntad de los interesados, despoja -a la figura jurídica de todas sus ventajas y sacrifica el derecho exclusivo de los copartícipes, por razones de orden económico y jurídico, al criterio seguido por el Código Civil, de acuerdo con el derecho tradicional, basado en las leyes de Partida, que decían que las cosas se gobiernan mejor cuando son de uno solo que cuando son de varios- (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1924).
Toda su construcción responde a esta intención: -es necesario, por tanto, hacer un intento hermenéutico y colocar dentro de nuestro Código un tipo de copropiedad que, si bien sujeto al retracto de comuneros, pueda conservar el edificio indiviso por tiempo indeterminado-.
Los medios para conseguirlo, según esta elaboración doctrinal, habían de ser, de un lado, -forzando la letra del segundo párrafo del artículo 400 en obsequio de la situación jurídica regulada por el artículo 396-; por otro, concediendo -naturaleza real a la mención practicada en los asientos del Registro y entender que si los titulares de propiedad y los contratos o las disposiciones especiales que rijan a la comunidad gozan de prelación en la jerarquía de la fuente..., el principio general que niega la obligación de permanecer en la comunidad por tiempo superior a diez años se halla desvirtuado por las características de una indivisión forzosa-.
Reconoce que -dicha mención hipotecaria no eleva ciertamente a la categoría de Derechos reales las reglas sobre administración, utilización o indivisión forzosa convenida por los cotitulares, ni acredita la existencia de una acción in rem scripta... (sin embargo) limita los respectivos derechos de los copartícipes, favorece a los terceros que traten de apoyarse en el Registro, perjudica a quienes intentan deshacer la situación jurídica y, en general, de la ley a que ha de ajustarse el aprovechamiento del edificio-.
En estas palabras, y con esta técnica, se está configurando un modelo nuevo de aportación de soluciones a realidades sociales cambiantes sin rectificar intermitentemente los textos y dando cabida a nuevos conceptos que rompen el dogma que todavía en ocasiones parece aprisionar a nuestros autores actuales cuando piensan que cualquier intento de modernizar y ensanchar el campo de intervención del Registro es contrario a los cánones, olvidando que es precisamente la realidad social la que clama por ello.
La modernidad del pensamiento de Don Jerónimo González, aun con el lenguaje de su época, es un firme apoyo para la interpretación dinámica de ■las normas a cualquier situación nueva, en un mundo tan cambiante y veloz, extrayendo del núcleo central del sistema soluciones coherentes con él, pero ajustadas a las nuevas realidades.
Si se esquematizan sus palabras puede encontrarse una evidente y sugestiva metodología para el jurista de cualquier época, con base en: Page 1824
l.º La insuficiencia e inadecuación de los textos legales a las realidades nuevas y palpitantes de la sociedad. La Ley ni tiene por qué prever toda la evolución futura ni tampoco por qué ser continuamente retocada. Si el derecho sigue a la vida es consustancial a aquél también que resulte en ocasiones desfasado por ella.
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a Sobre una situación semejante el jurista no puede rasgarse las vestiduras diciendo que no hay precepto legal aplicable que lo autorice o que la existencia lo impidiera. Tiene que adoptar una función de intérprete de los moldes existentes sobre las realidades nuevas. Ha de abrir vías nuevas que serán contrastadas con una jurisprudencia también evolutiva.
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2 Para ello ha de dar sentido a la norma y buscar en ella el mandato normativo profundo que la legitima.
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Por fin, Don Jerónimo da un salto sobre el dogma de la trascendencia real de espléndido alcance en la evolución del Derecho registral. Este no queda reducido al molde frío e inmutable de los derechos reales, sino que se abre el Registro al mundo de un nuevo derecho de propiedad cuya definición no viene dada solamente para categorías formales y predeterminadas, sino a través del contenido estatutario que le den las partes, a las que da primacía en el orden de las fuentes, salvo en las materias de derecho necesario, para lo cual es herramienta central el Registro, a fin de que lo inscrito sea oponible a terceros o les favorezcan y contenga el régimen al -que ha de ajustarse el aprovechamiento del edificio-.
Si esta técnica es encomiable, tiene la autoridad del que la propugna y dio acceso a la regulación de un movimiento impresionante, como fue la construcción masiva de edificios en régimen de comunidad, favoreciendo -el acceso de las clases medias y proletarias a la propiedad inmueble-, consiguiéndose, en una terminología superada, así -crear una reserva del ejército de orden y aproximar el trabajador al capitalista-, no hay inconveniente en contemplar hoy una situación análoga y derivada del fenómeno contemplado por el autor: el desbordamiento técnico y económico del modelo unitario de la propiedad horizontal, del que es tributario aún el Código, a pesar de su actualización por la Ley de 21 de julio de 1960.
La realidad social de los países occidentales ha desbordado en la actualidad los modelos simplistas del dominio en régimen de propiedad horizontal caracterizado por la existencia de un solo edificio compuesto por una pluralidad de plantas pertenecientes, o destinadas a pertenecer, a diversos propietarios. Page 1825
Ciertamente que esta construcción, que es la inspiradora del régimen especial apuntado en la Ley de 26 de octubre de 1939, que modificó el artículo 396 del Código Civil, y después en la Ley de 21 de julio de 1960, ha sido determinante del nacimiento de una realidad social avasalladora que provocó al menos dos fenómenos singulares: la transformación de las ciudades y la multiplicación de nuevas formas de propiedad 2.
Hoy, sin embargo, se manifiestan claramente, lo mismo que en la época de Don Jerónimo González, los signos reveladores de una disfunción entre las previsiones legales existentes y las nuevas formas aparecidas o las variantes surgidas en el propio seno de la tradicional propiedad horizontal: entre las primeras, como más características, el fenómeno de las urbanizaciones que, a su vez, en los últimos tiempos, han puesto de manifiesto nuevos problemas como son esencialmente los de su conservación a cargo de los particulares; entre los segundos, la construcción incluso en el centro de las ciudades de edificios complejos aunque independientes dotados de servicios comunes a la totalidad de ellos.
Esto ha dado lugar a la investigación práctica de nuevas fórmulas que, aun dentro del esquema genérico de la Ley de Propiedad Horizontal, permitieran esancharla en un doble ámbito: de un lado, abarcando la regulación de espacios discontinuos, edificados o no, sometidos a un régimen común de limitaciones recíprocas; de otro, independizando el régimen jurídico de las edificaciones constitutivas de una sola propiedad horizontal formando una comunidad de comunidades que permitiera el funcionamiento independiente de cada una de las subcomunidades creadas 3. Page 1826
El mismo fenómeno, curiosamente, es el que se da en otros países que se han encontrado con el mismo problema y han tenido que partir prácticamente de los mismos esquemas legales. Tal es el caso especialmente de Italia, que ya a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1963 ha reconocido que en el condominio de edificios es posible la existencia de un complejo inmobiliario fraccionado sobre ciertos bienes y servicios en varios condominios. En Francia la situación es similar, a pesar Page 1827 de que la Ley de 1965 distingue entre grupos inmobiliarios -ensembles inmobiliéres- que no están sometidos necesariamente a ella, salvo pacto en contrario.
La realidad, pues, se presenta claramente como reveladora de una disfuncionalidad entre las previsiones legales y las necesidades sentidas, lo que ha determinado la necesidad de interpretar extensivamente los preceptos normativos ante la carencia de normas propias reguladoras de hechos evidentes que reclaman adecuada solución.
Tal es el origen, en definitiva, de los nuevos términos. Lo que importa por ello es detectar el problema y verificar si responden realmente a situaciones jurídicas institucionalmente independientes que reclaman una regulación peculiar o si, por el contrario, son meras peculiaridades susceptibles de encontrar solución en el grupo normativo básico de la...
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