Comentario al Artículo 13, sobre órganos de gobierno, cargos y funciones, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
Antes de entrar a comentar este artículo, creo que sería conveniente tener en cuenta que, por lo que se refiere a la personalidad jurídica, cierto es que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, pero también es cierto que algunas leyes -las de corte fiscal- y la jurisprudencia registral les confieren beligerancia procesal con el fin de garantizar situaciones protegibles.
En el sistema de funcionamiento ordinario de las comunidades de vecinos en régimen de propiedad horizontal deben cumplirse unas formalidades, no sólo porque así lo establece la LPH, sino también porque sería imposible una convivencia ordenada en el ámbito de la comunidad, en que inevitablemente han de producirse discrepancias y roces, y necesariamente resolverse problemas de reparto de cargas y atribución de facultades.
Así, la LPH establece unos órganos de gobierno de la Comunidad como son: La Junta de Propietarios, el Presidente y, en su caso los Vicepresidentes, el Secretario y el Administrador.
Ahora bien, en virtud de este art. 13, se posibilita que por disposición estatutaria o decisión de la propia Junta que, estos cargos puedan ser reducido, por ejemplo la no designación de vicepresidente, que las funciones del secretario y administrador sean ejercidas por el presidente o por cualquier propietario; pero al mismo tiempo, faculta el nombramiento de otros cargos distintos de los enumerados por este artículo, con asignación de funciones propias y específicas para cada uno de ellos.
Lo único que nos debe quedar claro es que, la totalidad de funciones, tanto en régimen interno como de representación externa, deben de quedar cubiertas aunque haya una acumulación o dispersión de funciones en una o varias personas. Naturalmente que, el mayor o menor número de cargos que se designen vendrá dado por las exigencias de cada comunidad en razón a su envergadura.
La Junta de Propietarios es el único órgano colectivo de la Comunidad, integrado por todos los copropietarios; es el órgano supremo, sus integrantes deciden dentro de ellas, todas las cuestiones, personales o colectivas que les afectan, goza de plena potestad y nadie puede, de forma individual o por intervención de cualquier otro órgano, vulnerar, contradecir o sustituir una decisión válidamente adoptada en Junta, sea ésta ordinaria o extraordinaria.
Tratase pues de unas prerrogativas atribuidas con carácter imperativo que escapan de la autonomía de la voluntad de los copropietarios y que, ni siquiera estatutariamente puede resultar vulnerada.
Las facultades que por Ley se atribuye a la Junta de propietarios son amplias: aprobación de cuentas, presupuestos ordinarios y extraordinarios, nombramiento y revocación de cargos, autorización de toda clase de obras, elaboración de las normas de régimen interior, y en definitiva todo aquello que directa o indirectamente afecte o pueda afectar a la Comunidad.
El Presidente es la persona que representa a la Comunidad dentro y fuera de ella; se trata de un cargo unipersonal; después de la Junta, es el más importante, tanto es así que los restantes cargos como el de secretario o administrador, deben de cumplir sus instrucciones administrativas en todo momento; ahora bien con la limitación de que el nombramiento y destitución de sus colaboradores no depende de su voluntad, sino de la dimanante de la Junta.
Tiene facultad amplia para ejecutar todos los acuerdos adoptados en Junta; representar a la comunidad en juicio e incluso adoptar y ejecutar decisiones cuando la urgencia del caso así lo requiera; en este último supuesto, con la obligación de poner al corriente a los restantes copropietarios a la mayor brevedad posible.
La Comunidad de Propietarios, figura especial de dominio y de carácter complejo, tiene como órgano de representación al Presidente, que actúa personificando al ente en las relaciones externas, sustituyendo con su voluntad individual la auténtica voluntad social y viniendo a ser un instrumento físico a través del cual actúa la pluralidad de titulares, de tal suerte que ese cometido que la jurisprudencia sitúa en una zona intermedia entre la representación orgánica y la puramente voluntaria lleva implícito el de todos los interesados en juicio y fuera de él, con la consecuencia de estimar lo realizado por el presidente dentro de sus atribuciones y facultades estatutarias, no como hecho en nombre de la comunidad, sino como si ésta misma lo hubiese llevado a cabo, sin perjuicio de lo que impongan las relaciones internas.
La legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios, entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, supone que aquél actúa como órgano del ente comunitario, sustituyendo con su voluntad individual la social común, de tal manera que lo realizado por el Presidente ha de entenderse como si fuera hecho por la propia comunidad actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél de responder de su gestión.
Conforme a la LPH, los Presidentes los nombra la Junta de Propietarios, y éste representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten, actuando al propio tiempo como administrador; el presidente actúa como representante, que la doctrina y la jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere unanimidad, puesto que ningún precepto de la ley la exige.
Las facultades representativas del Presidente de la Comunidad de Propietarios también se extienden a la defensa de intereses relacionados con elementos privativos, cuando los propietarios les autorizan para ello, pues de esta manera se evitan procesos con innumerables personas, a todos los cuales puede representar el presidente de la comunidad, siendo así que los presidentes están investidos de mandato suficiente para la defensa en juicio y fuera de él de los intereses complejos de toda la comunidad, lo que se excluye si se da una oposición expresa y formal, que mermaría el alcance amplio del mandato representativo presidencial.
De lo esta aquí expuesto podríamos resumirlo diciendo que, la Comunidad de Propietarios, actúa a través de la cabeza visible que legalmente la representa, que es el Presidente, cuya representación no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente, de cara al exterior, o lo que es lo mismo, frente a terceros, vale como voluntad de la comunidad, sin perjuicio de las relaciones y de la obligación de aquél de responder de su gestión, por lo que la existencia o no de acuerdo específico de la Junta para que el presidente ejercite la acción contra los demandados, será una cuestión interna, no oponible por los terceros contra quienes se actúa en defensa de los intereses tanto comunes como particulares, pues como dice la jurisprudencia, es evidente que por la representación orgánica que le corresponde al Presidente al amparo de lo dispuesto en el art. 13.3 LPH, conforme se anticipa en la propia exposición de motivos, él está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él...
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