La característica esencial de la hipoteca corno accesoria del crédito y su independencia mediante cesión pasiva sin consentimiento del acreedor
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Cargo | Doctor en Derecho |
| Páginas | 955-968 |
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No es este el momento de señalar la particular situación del mercado portorriqueño y su tráfico jurídico que, en materia de créditos garantizados hipotecariamente, vive la coexistencia de dos sistemas jurídicos diversos: a) el propiamente portorriqueño, que sigue en líneas generales el régimen hispano concebido en la Ley de 1861; b) el sistema de transmisión inmobiliaria propio del Derecho de los Estados Unidos de América, que se superpone al primero, al ser el requerido por el mercado cesionario de títulos con garantía hipotecaria. Del tema he tratado en otro momento 1 y aquí y ahora solamente interesa como simple referencia que pueda proporcionar a algún amable lector una perspectiva general.
En la actividad económica portorriqueña, prácticamente toda la construcción es financiada mediante préstamos con garantía hipotecaria, que pueden alcanzar la cifra de seiscientos a mil millones anuales. De hecho, el Servicio de Estadística del Departamento de Justicia me proporciona el día de hoy (22 de junio de 1994), las siguientes cifras 2:
Page 956Año fiscal 1989-1990, último que tienen al día:
Hipotecas constituidas y capital garantizado: 2.673.580.507 dólares USA.
Hipotecas canceladas: 1.006.207.428 dólares USA.
Capital total cubierto con garantía hipotecaria: 26.297.431.864,96 dólares USA.
En esta cifra cabe algún margen de rectificación, dado que, ocasionalmente, la cancelación de la hipoteca puede retrasarse en el tiempo respecto de la fecha de extinción de la deuda por finiquito.
La cifra, pues, resulta asombrosa. Y la deuda también.
Pues bien, ese capital, inicialmente prestado por la banca local suele remitirse, de inmediato, al mercado secundario de hipotecas, iniciando así, un flujo y reflujo de dinero.
Ese mercado secundario de hipotecas está regimentado, naturalmente, por las normas del Derecho de los Estados Unidos de América del Norte, sistema de common law, que es desconocedor del concepto de derecho real (en cuanto facultad de un titular para obtener una utilidad en cosa ajena, o propia, ciertamente, si del dominio se trata, sin intervención del dueño o sujeto pasivo de la relación jurídica). La mortgage, reforzada en su efecto por vía de interpretación judicial, es, asimismo, regulada por la Real Estale Settlement Procedure Act, ley federal, que impone en toda constitución de mortgage y su correspondiente cesión el añadido de un seguro de títulos, que, al menos en Puerto Rico, para una hipoteca convencional promedio (100.000 dólares USA), significa abonar en beneficio del acreedor hipotecario, una suma adicional de unos 1.000-1.500 dólares USA, por dos seguros exigidos, el interino, mientras se tramita el préstamo, y el definitivo. Si el comprador desea, a la vez, cubrir su título de propiedad, deberá abonar -solicitándolo previamente si sabe de su existencia- un seguro adicional por tal concepto.
Como quiera que la relación prestamista-prestatario (deudor hipotecario a la vez, regularmente) es una de carácter obligacional, la cesión, activa o pasiva, queda sujeta a las reglas generales que todos conocemos: la transmisión activa de la obligación no requiere de mayor trámite (a lo sumo y por conveniencia del cesionario, notificación al deudor); la transmisión pasiva requiere el consentimiento del acreedor.
Determina el artículo 1.756 del Código Civil de Puerto Rico que es esencial, así a la prenda como a la hipoteca, «que se constituya para ase-Page 957gurar el cumplimiento de una obligación principal», idea que se reitera en el artículo 1.418 al indicar que «la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca...»; y que late, asimismo, en el artículo 187, párrafo primero de la Ley Hipotecaria, al determinar que «todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera o prórroga, el pacto o promesa de no pedir la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se Haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota, según los casos». Accesoriedad, en fin, que surge en otros preceptos de esta Ley 3.
Naturalmente, la accesoriedad no impide la capitalización del crédito garantizado, destacadamente cuando prácticamente todas las hipotecas que se constituyen en Puerto Rico lo son en garantía de títulos al portador, de manera tal que la función garantizadora lo es de la prestación fungible por excelencia: un valor expresado en dinero.
El Derecho norteamericano, al igual que el inglés hasta la reforma por la Law of Property Act y el Derecho romano prejustinianeo, no conoce más relaciones que de carácter obligacional. El mortgage no es sino una relación de obligación. Y el Derecho norteamericano, al igual que los dos antecedentes citados, tampoco conoce el cumplimiento específico de la prestación, a la cual se llega de manera indirecta cuando, incumplido el débito -en un contrato que suele ser enriquecido con múltiples cláusulas garantizadoras personalmente-, eludir la prestación específica solamente implica unas enormes sanciones judicialmente impuestas y derivadas indirectamente de aquellas propias cláusulas garantizadoras que llevan al deudor a tener que abonar dos, tres, cuatro, cinco veces el valor de la deuda original.
Así pues, la estructura del sistema jurídico norteamericano, al incidir en un Ordenamiento conocedor del cumplimiento específico y del derecho real con todas sus consecuencias, provoca en este último un efecto de retroceso histórico, sobre todo si aquel sistema jurídico puede configurarse como superior en jerarquía normativa.
En la compleja relación existente entre el Derecho federal de los Estados Unidos de América del Norte y el Derecho de cada uno de los Estados Page 958 que integran la unión, al igual que respecto de los denominados territorios no incorporados, rige la teoría del campo ocupado, elaborada por el Tribunal Supremo de la Unión norteamericana, conforme con la cual si el Derecho federal (Statute Law) regula una determinada actividad, o campo concreto, naturalmente de conformidad con la Constitución, el Derecho de los Estados miembros de la federación es marginado, o, según el alcance del campo ocupado, de inferior jerarquía. Y es dable una combinación de normas federales y estatales, supliendo éstas las lagunas que puedan dejar aquéllas. Ello significa que una ley federal es superior en rango jerárquico que...
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