Capítulo II. La multipropiedad
| Autor | Eduardo Chulià Vicent. Teresa Beltrán Alandete |
| Cargo del Autor | Abogados |
CAPITULO II
LA MULTIPROPIEDAD
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ANTECEDENTES Y DERECHO COMPARADO
La multipropiedad, como casi todos los contratos que estamos estudiando, tienen un claro origen anglosajón; en estos países es conocida como time-sharing, y se basa principalmente en el auge de las vacaciones y del turismo. Una definición simplista es la de «el derecho de una persona, física o jurídica, sobre una vivienda, compartido en el tiempo». Multipropiedad es sinónimo de propiedad múltiple o de varios titulares del derecho de propiedad.
La copropiedad era conocida en el Derecho Romano, implicaba una cotitularidad sobre la cosa pro indiviso; pudiendo el titular en cualquier momento pedir la división de la cosa (actio comuni dividundo). Esta forma propia del carácter individualista del Derecho Romano es la reconocida por el Código Civil español en los artículos 392 y siguientes.
Un sentido distinto tiene la denominada comunidad germánica, en el hecho que prevalece el sentido comunitario, por consiguiente, la facultad de disponer o dividir la cosa, debe hacerse conjuntamente.
Según Luis Martínez Vázquez de Castro(50), la multipropiedad tiene su origen en el sector hotelero a principios de siglo; concretamente la Societé de Grands Travaux de Marsella, registró y utilizó su nombre en unos inmuebles de los Alpes franceses. Para muchos autores, una forma de multipropiedad existía en las grandes empresas propietarias de hoteles y residencias, ya que concedían a sus socios el derecho a utilizar, en determinados períodos del año, habitaciones a precios más reducidos que los marcados al público.
Ahora bien, la expansión y auge de esta figura jurídica se da principalmente en los Estados Unidos, que se configura en dos grandes modalidades: como verdadera propiedad inmobiliaria o como derecho de uso, que a su vez tiene las siguientes variantes: Club membership, mediante el cual el socio adquiere un certificado de miembro para poder participar en todas las actividades recreativas y, en especial, para poder utilizar un inmueble mediante un tiempo determinado; Vacations Lease (arrendamiento por temporada), un simple arrendamiento por tiempo determinado y, por último, Vacation License, derecho a utilizar un inmueble durante un período determinado del año.
La multipropiedad ha crecido de forma prodigiosa en este país, motivando que esté regulada por la mayor parte de los estados norteamericanos. Martínez Vázquez de Castro en la obra citada(51), sintetiza la propiedad de la siguiente forma: a) para que un inmueble acogido al régimen de propiedad horizontal se convierta en multipropiedad, se necesita el voto del 80% de la propiedad, porcentaje que igualmente se necesita para la extinción; b) si el número de multipropietarios supera los doce, se impone un órgano administrativo de la siguiente forma: mediante referéndum, necesario para la modificación de los estatutos; la revocación del órgano administrativo con el 66% de los votos favorables; y, por último, la iniciativa para oponerse por una mayoría simple a cualquier acuerdo que se considere lesivo.
Esta forma contractual se propaga rápidamente a Europa; estando regulada por la legislación portuguesa (Decreto de 31 de diciembre de 1981) y por la francesa (Loi 86-18 du janvier 1989).
En España no está legislada la multipropiedad, y por otra parte, la legislación del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, se estima por la mayoría de los autores que han tratado el tema, que no es aplicable en su totalidad.
El número de multipropietarios alcanza en España, en la actualidad, a unos cien mil.
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CONCEPTO, NATURALEZA Y CONTENIDO
La Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo, publicada en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas de 29 octubre 1994, define el contrato de multipropiedad como «todo contrato o grupo de contratos celebrados por un período mínimo de 3 años, por el que, mediante el pago de un determinado precio global, se cree, transfiera o se establezca compromiso de transferir, directa o indirectamente, un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable del año que no podrá ser inferior a una semana». O'Callaghan(52), la considera: «derecho de propiedad con múltiples sujetos sobre una vivienda, cuyo poder de cada uno sobre la misma se concreta a un tiempo correspondiente a su turno preestablecido». Para del Arco Torres, es: «La propiedad colectiva, ejercitada por medio de un derecho de disfrute temporal, exclusivo y excluyente, durante el tiempo que le corresponde sobre una habitación, apartamento o alojamiento determinado»(53). A su vez, Magdalena Alvarez, la considera como: «Situación jurídica en la que los distintos copropietarios de un inmueble tienen derecho a usar del mismo solamente en el período específico de tiempo que se les ha asignado en la cuota de la que son titulares».
Como consecuencia, podemos definir el contrato de multipropiedad, como: «Contrato civil atípico, mediante el cual, y a través de una compraventa, una o varias personas adquieren el derecho de disfrute temporal, exclusivo y excluyente, durante unos períodos de tiempo determinados, sobre un inmueble».
A través de estas definicioones podemos deducir su naturaleza: es un derecho de propiedad con varios sujetos, tipo proindiviso, por división temporal. Como consecuencia, el aprovechamiento está distribuido por períodos, teniendo el titular limitadas sus facultades en el ejercicio temporal a su turno en el disfrute.
El contenido de la multipropiedad estará integrado por los derechos y obligaciones de los multipropietarios, como veremos a continuación; unos y otros se hayan expresamente consignados en el título constitutivo, inscrito en el Registro de la Propiedad.
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DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS MULTIPROPIETARIOS
Luis Martínez Vázquez de Castro, en la obra citada(54), divide los derechos de los propietarios en tres grupos:
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- Una facultad de realización inmediata del interés del propietario. Esta facultad comprende el ius utendi, pero limitada al período de tiempo adquirido. Durante este tiempo, el administrador está obligado a prestar al multipropietario todos los servicios comunes inherentes al apartamento. Para el uso del apartamento el año se divide, generalmente, en semanas; se prevé que el apartamento esté libre un número escaso de semanas para atender a su conservación. Para la ocupación de los períodos que corresponden al multipropietario se sigue el sistema de los hoteles: el ocupante entra a las dieciocho horas el primer día, y sale el último día a las diez de la mañana. El intervalo es para hacer limpieza, cambio de ropa, etc.
En los estatutos se prevé que al ocupar el apartamento, el multipropietario firmará su conformidad al inventario de mobiliario de enseres de todo tipo, responsabilizándose de su conservación.
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- La facultad de persecución. La posibilidad de reclamar la vigencia de su derecho, ante quien lo desconozca, y de reclamar la restitución del inmueble ante quien lo posea indebidamente.
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-Facultad de disposición. Consiste en la posibilidad del titular de enajenar, ceder o transmitir a terceros su derecho, bien por actos inter vivos o mortis causa. En los estatutos se suele poner una cláusula, estableciendo los derechos de tanteo y retracto.
Además de estas facultades, podemos añadir las de formar parte en la Junta de Propietarios, con derecho a voto y, en general, todas las contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Respecto a las obligaciones, se suelen especificar debidamente en los Estatutos de Multipropiedad, como veremos en el apartado correspondiente. No obstante, vamos a reseñar algunas de las principales:
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a -No efectuar obras que afecten a las cosas comunes, sin acuerdo de la Junta.
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a -Contribuir a la realización de obras necesarias a la comunidad.
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a -Abonar los desperfectos causados por el mismo, en los elementos comunes.
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a -Abonar los gastos individuales por el disfrute del inmueble.
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a -Abonar los gastos comunes de mantenimiento fijados por la Junta de Propietarios.
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ELEMENTOS Y ESTRUCTURAS
Dos son los elementos esenciales en el contrato de multipropiedad: la empresa constructora y vendedora y los multipropietarios adquirentes, cuyos derechos y obligaciones hemos reseñado en el apartado anterior.
Al tratar de las estructuras, necesariamente tenemos que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal, por una evidente analogía; de acuerdo con la misma, tenemos tres órganos: el Presidente, la Junta de Multipropietarios y el Administrador.
El Presidente es elegido por la Junta de Multipropietarios, y les representa en juicio y en los asuntos que le afectan. Debemos de acudir al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La Junta de Multipropietarios está formada por todos los que tienen un derecho sobre alguna de las propiedades; al aplicarse analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal, y teniendo en cuenta la circunstancia de que cada inmueble está afecto a varios multipropietarios, la duda surge si a las juntas debe de acudir uno solo, representando a los otros, o bien todos los que tienen algún derecho sobre el inmueble. La doctrina acepta como más conveniente esta última posición.
No obstante, la figura más importante es la del administrador, cuyo nombramiento lo efectúa la promotora al constituir los órganos de administración.
No obstante, entendemos que este nombramiento puede ser revocado por la propia Junta. El cargo puede ser retribuido.
Las funciones más importantes son las siguientes:
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-La conservación de forma general de los apartamentos, de sus elementos comunes, y de los servicios, y dada su especial peculiaridad, en estos contratos, la del mobiliario, enseres y ajuar.
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-El abono de impuestos y contribuciones, con los sueldos de los subalternos.
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-Dirigir y vigilar el personal subalterno.
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-Concertar seguros y los suministros.
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-Realizar toda clase de reparaciones en edificios inmobiliarios, dando cuenta al presidente.
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-Llevar la contabilidad de los...
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