La capacidad en los negocios sobre inmuebles

Autor:Antonio Pau Pedrón
Cargo:Registrador de la Propiedad.Vocal Permanente de la Comisión General de Codificación
Páginas:723-822
RESUMEN

I. Introducción: La capacidad negocial y sus modalidades.-II. La ley aplicable a la capacidad.-III. La capacidad de las sociedades mercantiles.-IV. La inhabilitación de concursados, suspensos y quebrados.-V. Negocios jurídicos: § 1. Apoderamiento: A. Capacidad para apoderar. B. Capacidad para ser apoderado. § 2. Arrendamiento. § 3. Compraventa. A. Capacidad para vender. B.... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción: La capacidad negocial y sus modalidades

En materia de capacidad negocial suele distinguirse entre una capacidad para actos de administración o conservación y una capacidad para Page 724 actos de disposición o enajenación 1. Pero la claridad de esta clasificación es engañosa: primero, porque no existen actos que por su intrínseca naturaleza sean de administración o de disposición, sino que se clasificarán como tales según la finalidad perseguida 2; segundo, porque la exigencia de contrato y tradición, para que se produzca el efecto traslativo de derechos reales, obliga a reconocer que para realizar un acto con efecto dispositivo basta con tener capacidad para actos de administración 3; tercero, porque existen actos de disposición que no son de enajenación, por lo que la summa divissio que distingue entre actos de administración o conservación y actos de disposición o enajenación no agota todos los supuestos -atendiendo a la finalidad de los actos y la capacidad requerida para ellos- 4.

A las anteriores dificultades, que vienen a desvirtuar la aparente sencillez de la dicotomía acto de administración o conservación-acto de disposición o enajenación, hay que añadir la pluralidad de expresiones que la doctrina utiliza, atribuyéndoles, además, sentidos no siempre concidentes: actos de simple administración, actos de ordinaria administración, actos de extraordinaria administración, actos de mera administración, actos de administración provisional, actos de gestión, actos de conservación, actos modificativos, actos recognoscitivos.

En ocasiones, la disparidad de términos lleva consigo sistematizaciones opuestas: para la generalidad de los autores, los actos de disposición engloban los actos de riguroso dominio, mientras que para el Código Civil -y la jurisprudencia que lo interpreta (señaladamente la sentencia de 22 de junio de 1966)- los actos de riguroso dominio engloban, como una de sus subespecies, los actos de disposición.

Page 725La sistematización de la capacidad negocial podría hacerse del siguiente modo -y en el sentido que a continuación se expone utilizo los términos en las páginas que siguen:

a) Acto de administración es el que tiene por finalidad la conservación y explotación -obtención de rendimientos- del inmueble.

b) Acto de disposición, en sentido amplio, es el que excede de esa finalidad, y tiene por objeto:

a') un efecto traslativo o constitutivo, de manera que otra persona adquiere un derecho del titular anterior (acto de disposición en sentido estricto; p. ej.: compraventa, donación, constitución de hipoteca, constitución de comunidad por agrupación de fincas de distintos propietarios, negocios sobre el rango hipotecario, la transacción en ciertos casos...);

b') un efecto de modificación físico-jurídica, o exclusivamente jurídica, en los que el acto que lo produce es unilateral (acto de riguroso dominio; p. ej.: modificaciones hipotecarias, constitución en régimen de propiedad horizontal, cancelación registral, ...)·

A lo largo de este trabajo se dedica, en relación con diversos negocios sobre inmuebles, un apartado propio al incapacitado sujeto a curatela. Si no se hace referencia en ningún momento a los menores emancipados y a los pródigos sujetos a esta institución de guarda, es porque la capacidad de los primeros es la misma que la de los emancipados cuyos padres viven y no están impedidos para el ejercicio de la asistencia prevenida por la ley; y la capacidad de los segundos será la que determine la sentencia, que debe indicar los actos que el pródigo no puede realizar sin consentimiento del curador.

Se estudia, en relación con diversos actos, la capacidad de los menores sujetos a patria potestad, pero no se hace referencia a los mayores incapacitados cuyos padres viven, porque en este caso caben dos regímenes distintos, aunque no estén explícitamente diferenciados en el Código: que se prorrogue la patria potestad (art. 171 CC), o que se prorrogue la función asistencial, cuando la incapacidad, «atendiendo al grado de discernimiento» (art. 287), solo haga necesaria la asistencia o intervención -pero no la representación- de los padres. En el primer caso, para determinar el ámbito de capacidad del incapacitado y las facultades representativas de los padres, habrá de estarse «a lo especialmente dispuesto en la resolución de incapacitación» (art. 171), y subsidiariamente, a las reglas aplicables a los menores sujetos a patria potestad. En el segundo caso, habrá de atenderse a la enumeración, que haga la sentencia, de los actos en que deba ser necesaria la intervención de los padres; si la sentencia de incapacitación no especifica tales actos, habrá de aplicarse el art. 290 in fine: no podrá Page 726 realizar, sin asistencia de sus padres, ninguno de los actos para los que el tutor requiere aprobación judicial 5.

En la duda de si exponer el régimen de la capacidad para los negocios inmobiliarios desde una perspectiva subjetiva u objetiva -es decir, partiendo de las personas (menor sujeto a patria potestad, menor emancipado, sujetos a tutela, cónyuges...) o de los negocios (compraventa, donación, constitución de hipoteca...)- he optado por la segunda, no sólo por razones sistemáticas, sino también por razones prácticas, y quizá también por hábito profesional: a la vista de una escritura de constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, no interesa tanto saber qué capacidad tiene, en general, una persona sujeta a curatela -por ejemplo-, sino quiénes son o no capaces de otorgarla.

He...

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