Cantidades debidas que pueden dar lugar al juicio de desahucio
| Autor | Mª José Achón Bruñén |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho Procesal |
| Páginas | 25-36 |
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El juicio de desahucio puede fundarse en el impago de rentas debidas, sin embargo a nadie se oculta la dificultad de asegurar el éxito de una demanda basada en el impago de una mínima cantidad de dinero o en uno o varios días de retraso en el pago de la renta.
A falta de pacto18, la renta se debe abonar en los siete primeros días del mes, por lo que procede cuestionarse si prosperará una demanda interpuesta el octavo día o si, por el contrario, habrá que esperar a que finalice el mes completo, habida cuenta que salvo que las partes hayan llegado a otra determinación, lo más correcto es entender que el pago debe verificarse en los siete primeros días del mes que se disfruta y no a mes vencido aunque esta opinión no resulta pacífica19. Además, si hubiere pacto entre las partes para que el Page 26 pago sea "a mes vencido", también resulta conflictivo si el último día del pago de la renta será el último del mes o el siete del mes siguiente, opinión esta última que podría sustentarse en la interpretación analógica de lo previsto en el art. 17.2 de la LAU20.
Ab initio, resulta obligado reseñar que la ley no contempla el retraso en el pago de la renta como figura distinta al incumplimiento, pero tampoco se puede ocultar que la resolución del contrato de arrendamiento supone una sanción de demasiada entidad para que pueda ser adoptada por el mero retraso de uno o varios días en el pago de la renta, máxime teniendo en cuenta que no se puede enervar más de una vez y en algunos supuestos el retraso puede deberse a la confianza surgida en el arrendatario cuando en otras ocasiones el arrendador hubiere tolerado la tardanza en el pago. Además, desde la perspectiva del derecho patrimonial el mero retraso que no defraude las expectativas del acreedor, por no tratarse de un término esencial, no puede desencadenar el efecto solutorio21.
A estos efectos, la vigente LEC incurre en el mismo automatismo de soluciones que era denunciado por la doctrina22 con la preterita ley rituaria, pues la rigidez legal impide apreciar mediante una discrecionalidad judicial razonada
En contra: SAP de Asturias, Sección 6ª, de 21 de julio de 2003 en donde se estima que, a falta de pacto, el pago de la renta se hará por meses vencidos, por ser dicha interpretación más acorde con la propia naturaleza sinalagmática del contrato si se tiene en cuenta que el pago de la renta es la contraprestación por el uso y disfrute de la cosa arrendada, pues en otro caso se daría lugar a la máxima sanción que el ordenamiento jurídico dispone para los incumplimientos por el mero impago de la renta correspondiente a un período en el que el arrendatario no ha disfrutado aún del inmueble cuando no existe pacto contractual de pago anticipado de la renta que lo justifique. Page 27 aquellas situaciones de desarreglos pasajeros del arrendatario que pueden ser debidos a un incumplimiento recíproco de las obligaciones del arrendador, por lo que resulta criticable que el texto legal no haya tenido en cuenta que no siempre el arrendatario deja de pagar con mala fe sino que el impago puede ser motivado por el propio arrendador (falta de reparaciones, disputa sobre la naturaleza de unas obras, cambio de cuenta bancaria del arrendador etc)23.
De todos modos, también es cierto que el incumplimiento del arrendador en sus obligaciones no faculta al arrendatario a excusarse de las propias y tampoco resultaría equitativo que el deudor pudiera compeler al arrendador a recibir prestación en forma distinta a la pactada24, así el hecho de que la renta se abone normalmente con retraso no permite presumir una verdadera novación del contrato25, sino una mera tolerancia o condescendencia del arrendador, ya que el animus novandi debe constar de modo inequívoco.
La jurisprudencia menor a este respecto se encuentra dividida: Por un lado, en algunas sentencias26 se viene considerando -con un excesivo formalismo- que el arrendador tiene acción para pedir la resolución contractual desde el mismo momento en que expira el plazo convenido para el pago, sin necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial y sin la exigencia de que se deban varias mensualidades, al ser libre el acreedor para impetrar el auxilio judicial en cualquier momento una vez producido el impago, por lo que el cumplimiento tardío no puede calificarse de mero retraso o de demora intrascendente, pues el arrendatario está obligado a pagar puntualmente las rentas pactadas sin que pueda aceptarse el intento continuado de los arrendatarios de imponer unilateralmente a la otra parte, Page 28 a su arbitrado y desordenado criterio, la forma de pago de las rentas. De admitirse que el retraso no es incumplimiento se entraría en un terreno de peligroso relativismo y de casuismo en el que sería preciso determinar cuántos días de dilación se consideran mero retraso y a partir de qué retraso éste pasaría a ser incumplimiento.
Por otro lado, otras sentencias27 mantienen que la falta de pago de un solo mes no implica voluntad contraria al cumplimiento del contrato sino un simple retraso en el cumplimiento de la obligación del arrendatario que no alcanza a frustrar la finalidad de aquel, pues la permisión del pacto contractual relativo a la fecha del pago puede asentar la presunción de que las prórrogas admitidas para el pago en meses anteriores se concederán de nuevo en lo sucesivo.
A nuestro juicio, este problema debe ser resuelto apelando al principio de proporcionalidad, que es el que debe presidir las decisiones judiciales, por lo que en cada caso concreto se deberán ponderar las circunstancias concurrentes para evitar abusos por parte de uno u otro contratante, por lo que entendemos que el importe mínimo de renta para instar un juicio de desahucio por falta de pago no puede ser irrisorio, pues constituiría un abuso de derecho intentar desahuciar al arrendatario por cantidades insignificantes, ya que no es ocioso recordar que la acción de desahucio conlleva la resolución del contrato de Page 29 arrendamiento con el consiguiente desalojo del arrendatario, lo que constituye una consecuencia muy grave que no puede aparejarse con incumplimientos nimios28.
Asimismo, y por idéntica eadem ratio, la misma determinación debe adoptarse cuando la demanda se funde en el retraso del pago de la renta de unos pocos días, sin perjuicio de que dicho retraso pueda ser sancionado con el pago de intereses de demora (arts. 1108 y 1101 del CC). En esta tesitura, de lege ferenda pudiera resultar equitativo que el arrendador tan sólo pudiera presentar la demanda de desahucio cuando el arrendatario debiera al menos las rentas de dos meses, ya que la falta de pago de un solo mes puede deberse a causas que, no necesariamente, tienen por qué merecer la resolución del contrato (enfermedad, ausencia de la localidad etc); sin embargo, de lege data estas circunstancias no pueden ni tan siquiera ser ponderadas por el juzgador, el cual se ve compelido a dictar una sentencia de desahucio si el arrendatario no enerva ni tampoco prueba el pago de la renta.
La acción de desahucio por falta de pago no sólo puede fundamentarse en el impago de la renta sino también en el impago de otras cantidades debidas por el arrendatario, tales como servicios individualizados, impuestos, servicios o suministros o gastos de comunidad que se haya comprometido a asumir el arrendatario.
No obstante, si bien dicha interpretación es pacífica respecto a los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/1994 de 24 de noviembre -en virtud de lo previsto en el art. 27.2 a) y b)- resulta conflictiva respecto de los arrendamientos concertados con anterioridad a la vigencia de dicha ley.
Ni la jurisprudencia ni la doctrina29 se muestra unánime respecto de las cantidades debidas por el arrendatario que pueden fundamentar una acción de Page 30 desahucio por falta de pago en los contratos concertados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre (1 de enero de 1995).
Por un lado, en algunas sentencias30 se considera que el impago de ciertos conceptos como el IVA, IBI o los gastos de comunidad no pueden ser causa de resolución del contrato, sin perjuicio de exigir su abono por el arrendador dado que su importe no puede ser catalogado, analógicamente y de forma extensiva como cantidad asimilada a la renta, pues siendo las causas de resolución del contrato una cuestión de derecho sustantivo y no procesal, conforme Page 31 a lo previsto en la DT 2ª de la LAU de 1994 es aplicable el art. 114.1 del TR de la LAU de 1964 que sólo permite la resolución por falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas entre las que no se pueden englobar dichos conceptos conforme a lo previsto en el art. 95.2 en relación con el art. 102 (relativo a la diferencia en el coste de los servicios y suministros que viniere percibiendo el arrendador) y con el art. 108 (referente a la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador) aplicables sólo a los contratos celebrados antes del 1 de julio de 1964, por lo que conceptos tales como el IBI o el IVA no pueden ser susceptibles de incardinarse dentro del concepto de cantidad asimilada a la renta porque no guardan relación alguna con la diferencia del coste de los servicios y suministros ni con la repercusión del importe de las obras y, además, tampoco pueden subsumirse en ese concepto desde un punto de vista temporal cuando el contrato sea posterior al 1 de julio de 1964. El hecho de que la LAU de 24 de noviembre de...
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