Cancelación de hipoteca por caducidad convencional

Páginas:150-151
RESUMEN

Resolución de 30 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Azpeitia, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia.

 
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Resumen: en esta resolución se analizan las distintas vías para lograr la cancelación del derecho real de hipoteca por caducidad. En el caso analizado la DG interpreta que se ha acordado la caducidad convencional de la hipoteca por transcurso del plazo de cinco años.

Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación de la inscripción de hipoteca por haber transcurrido el plazo de vigencia de la hipoteca conforme al artículo 82.2 LH.

La Registradora califica negativamente porque, aunque la hipoteca se constituyó en 2009 «por plazo que finaliza el día 31 de diciembre de 2010», fue objeto de modificaciones posteriores y en lo que al plazo se refiere, se estableció “un plazo de devolución de la cantidad adeudada en sesenta (60) cuotas mensuales (…) a partir del día 1 de febrero de 2011 (…). La hipoteca que se constituye tiene el plazo de duración de cinco años a contar desde el otorgamiento de la presente escritura». Consecuencia de estas modificaciones, a juicio de la registradora, no se trata de un supuesto de caducidad convencional del derecho de hipoteca, por lo que es necesario el consentimiento legalmente emitido del titular de la hipoteca, o sentencia judicial firme dictada en procedimiento judicial en el que haya sido parte el titular registral del derecho cuya cancelación se solicita, o el transcurso del plazo establecido en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria (21 años desde la fecha vencimiento de la obligación garantizada) ya que una vez modificada la hipoteca y habiéndose concedido el aplazamiento para el pago de la deuda, tenemos una hipoteca que garantiza el pago de la misma, y no se trata ya de una hipoteca de máximo regulada en los artículos 153 y 153 bis LH, sino ante una hipoteca constituida en garantía del pago de una deuda evidente y predeterminada.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina:

  1. La caducidad convencionaldel derecho de hipoteca (párrafo segundo del artículo 82 LH) posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas...

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