Cancelación de hipoteca por caducidad
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: No procede la cancelación solicitada al no haber transcurrido los plazos previstos en el art. 82. LH
Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al art. 82.5 LH, la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de una deuda originada por unos honorarios profesionales de una abogada, basándose en que la acción para reclamar el cobro de dichos honorarios prescribe a los tres años. En la parte expositiva de la escritura de hipoteca se expresa que «el vencimiento de la hipoteca será el día....., fecha en que deberá abonarse el total de la deuda».
La Registradora suspende la cancelación por no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los arts 1964 CC y 128 LH, más el adicional de un año previsto en el art. 82 LH, ello sin perjuicio de la posibilidad de cancelación en virtud de escritura pública o sentencia judicial.
La DGRN (tras recordar que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, y que por tanto no pueden ser tenidos en cuenta los documentos que el recurrente acompaña al recurso) confirma la calificación registral.
Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, pero a veces no es fácil definir si el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma o es el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.
Si se tratara de la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo 2º del art. 82 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del art. 82-5 LH, introducido por Ley 24/2001, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el art. 210.1.8.ª LH, según redacción dada por la Ley 13/2015.
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y...
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