Cancelación de división horizontal existiendo hipotecas sobre los elementos independientes
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante
Se plantea si es inscribible una escritura en la que se declara la cancelación de un régimen de propiedad horizontal por no haberse llevado a efecto la construcción del edificio proyectado; el edificio está dividido en siete elementos independientes, gravados con una hipoteca cuya responsabilidad está distribuida entre las mismas.
El Registrador entiende que es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.
La Dirección General revoca la nota. Sistematiza su doctrina sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la intervención del acreedor hipotecario en base a los siguientes principios:
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- el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación de la finca, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (arts 1860 CC y 122 LH);
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- el principio básico que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (arts 122 y 125 LH)
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- cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
A su vez la protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad (Arts. 109 a 112 y 122 a 125 LH y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones -arts. 47 a 50 del RH-.
Para el supuesto de extinción del régimen de propiedad horizontal procede reiterar la doctrina expresada en la R. de 26 de...
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