Derecho de opción: Cancelación de cargas ulteriores y breve apunte sobre su naturaleza real.
| Autor | Juan Carlos Ramón Chornet |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 309-372 |
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El problema de la cancelación de las cargas y gravámenes no preferentes a un derecho de opción de compra inscrito, fue el objeto de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de diciembre de 1978, 28 de septiembre de 1982 y, últimamente, de 10 de abril de 1987. En síntesis, estas resoluciones (las primeras, cuya doctrina, como veremos, confirma la tercera), establecen la necesidad de consignar el todo o parte del precio de opción en favor de los titulares de cargas ulteriores, como requisito para la cancelación de sus asientos. Solución valiente y progresista que ha sido mayoritariamente aceptada por la doctrina y la práctica registral con pocas dudas. Así, Amorós Guardiola 1, Peña y Bernaldo de Quirós 2, Ruano Borrella 3, Torres Lana 4, entre otros. El propio Roca Sastre había defendido esta solución señalando que nuestro Derecho se aviene mejor al sistema liquidatorio de cargas «a fin de poder adquirir lo optado libre de toda carga o gravamen posteriormente constituido, procediéndose, en consecuencia, a la cancelación registral de las mismas, con aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 175, 6.°, del Reglamento Hipotecario 5. Su opinión es recogida y aceptada por PUIG, Brutau 6.
Page 311Llama la atención la casi total ausencia de la más mínima actitud crítica ante esta doctrina de la Dirección General, si exceptuamos la postura mantenida por Chico y Ortiz, radicalmente contraria, aunque sin argumentar suficientemente su opinión 7.
No vamos a defender aquí una postura diametralmente opuesta a la de las citadas resoluciones, una postura de no necesidad de consignar para cancelar las cargas no preferentes, pero sí considero que en la doctrina de la Dirección han quedado importantes cabos sueltos y que la cuestión dista mucho de estar resuelta. En mi opinión, la doctrina de la Dirección, tal como aparece formulada, y por las razones que expondré, no es aceptable.
El derecho de opción de compra es aquel que faculta a su titular para optar, durante un plazo, por la adquisición de un derecho determinado. Con respecto a este peculiar derecho, conviene hacer unas observaciones preliminares que nos ayudarán a precisar y comprender con mayor claridad el tema objeto de nuestro estudio.
Modernamente, el contrato de opción es una figura jurídica de indudable éxito y frecuente utilización, sobre todo en el ámbito mercantil. Lo que ocurre es que se emplea la opción como instrumento polivalente para conseguir los más variados e incluso siniestros propósitos y formando parte de los contratos complejos más insospechados 8. Por ello conviene precisar el tema de nuestro estudio a través de la distinción de una serie de figuras, para las que se reivindica el nombre de opción, pero que tienen regímenes jurídicos diferentes, si no radicalmente distintos:
a) Opción de compra y de venta.-Basta decir que tratamos aquí de la opción de compra.
b) Opción propia, falsas opciones y opciones ilícitas.- Llamo opción propia a aquella que cumple la función específica de asegurar al concesionario de la opción, durante un plazo y a su elección, la cele-Page 312bración o ejecución de un contrato traslativo 9 que, por el momento, no se desea realizar. Son figuras diferentes, opciones falsas (sin entrar ahora en el problema de su validez), la opción en garantía, o la opción que se integra en un contrato de leasing. Las opciones falsas suelen ser ilícitas (generalmente por vulnerar la prohibición del pacto comisorio) 10. También la opción propia puede tener una causa subjetiva ilícita, pero es mucho más raro. Aquí nos referiremos primordialmente a la opción propia.
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Diversidad de regímenes por razón del objeto.-Del mismo modo que se ha dicho que no es el mismo el régimen jurídico de una finca que el de un zapato, podemos decir que todo derecho real o personal suele tener un régimen sustancialmente diverso según cuál sea el objeto sobre el que recaiga. Así, existen grandes diferencias entre la opción de compra de un inmueble, y la opción para la adquisición de un canal de televisión en un satélite de comunicaciones o la opción ínsita en una emisión de obligaciones convertibles en acciones de la propia sociedad emitente.
Circunscribimos nuestro estudio a la opción, propia, de compra de bienes inmuebles.
A la concepción actual del derecho de opción se ha llegado tras una particular evolución que ha ido perfilando sus contornos y dotándolo de una mayor perfección técnica. Evolución que, a mi juicio, no ha terminado todavía y debe concluir con el pleno reconocimiento del derecho de opción (al menos el de compra sobre inmuebles) como un verdadero derecho subjetivo, independiente del contrato originario, y, aún más. como un verdadero derecho real (si es que en la actualidad significa algo la clásica distinción entre derechos reales y derechos persosonales).
La opción es un precontrato evolucionado. Inicialmente el precontrato o promesa de venta suponía la asunción por parte del promitente de la obligación de celebrar un contrato determinado, en un momento futuro y por petición del beneficiario de la promesa, mediante la emisión de una nueva declaración de voluntad. De modo que si el obligado por la promesa se negaba a cumplir la obligación asumida y a celebrar el contrato proyectado, su voluntad no podía ser suplida y la cuestión Page 313 se resolvía en una indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento. Y así fue confirmado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Pero es obvio que una figura jurídica así tenía una muy escasa utilidad práctica y, desde luego, no respondía a! propósito práctico perseguido por las partes. Era un contrato imperfecto, tosco, rudimentario. Pero dadas las dificultades habidas para romper la inercia y considerar al precontrato como una vinculación definitiva, el paso siguiente se dio a través de un cambio de nombre: junto al precontrato surgió el contrato de opción. Fue el profesor De Castro 11 el que puso de relieve que se trataba de la misma figura jurídica y que el precontrato, para ser eficaz, no puede quedar pendiente de la voluntad del promitente, sino que su esencia radica en la concesión a una de las partes de la facultad de determinar, mediante una declaración unilateral de voluntad, la vigencia inmediata de un contrato previamente determinado en su contenido (o determinable sin necesidad de nuevo acuerdo entre las partes) 12.
Posteriormente, el derecho de opción ha ido ganando independencia con respecto al contrato que le da origen, sobre todo con la regulación de su acceso al Registro de la Propiedad por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. En la actualidad, el derecho de opción ha alcanzado un nomen iuris, el reconocimiento de su eficacia real a través de la inscripción, y es una figura a caballo entre el derecho de obligaciones y el derecho de bienes. Pero, con ser importantes tales logros, creo que la mayor edad del derecho de opción sólo se...
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