Cancelación de arrendamiento rústico posterior a la hipoteca y posible derecho de retracto.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

HECHOS: Sobre una finca rústica se inscribe una hipoteca, se inicia su ejecución y, tras extenderse la oportuna nota marginal (de certificación de cargas), se inscribe un arrendamiento rústico. Ahora tras la subasta y adjudicación se presenta mandamiento de cancelación de todas las cargas posteriores a la hipoteca, incluido el arrendamiento rústico.

El REGISTRADOR rechaza cancelar el arriendo en base al Art 22 LAR: porque el 1er párrafo prevé la subrogación forzosa en el contrato de todo adquirente; y al 2º párrafo del mismo artículo, que, dado que el arrendamiento subsiste (por la subrogación del 1er párrafo) concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente, que exige practicar notificaciones que no se han acreditado;

- La Caja adjudicataria recurre señalando que del Art. 674.2 LEC resulta que el mandamiento de cancelación purga los derechos de cualquier clase anotados o inscritos con posterioridad a la hipoteca que ha dado lugar a la adjudicación, sin que el art establezca ningún tipo de excepción a los derechos que deban ser cancelados, salvo la mera prioridad cronológica registral. Por tanto, el arrendamiento inscrito con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas debe ser objeto de la purga hipotecaria, debe cancelarse registralmente, sin perjuicio de que hipotéticamente pudiera subsistir el contrato de arriendo (y sus efectos, como el retracto) pero sin que tal subsistencia sea automática, sino a lo más a petición del arrendatario (que pudiendo no compareció a la ejecución) y a juicio de la autoridad judicial.

- La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que, a diferencia del Art 13-1 LAU (que prevé expresamente la extinción del arrendamiento por "quedar resuelto el derecho del arrendador ante la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria; ver la importante R. 24 de marzo de 2017), la LAR no resuelve expresamente el problema, pero da una interpretación sistemática, lógica y finalista de sus preceptos cabe llegar a la misma conclusión:

a) El art 24-g) LAR sí contempla expresamente de forma general la extinción del arrendamiento rústico por resolución del derecho del arrendador, y en particular el Art 10 LAR la extinción del arriendo concertado por usufructuarios, superficiarios o enfiteutas, sin que haya fundamento que justifique no entender incluida la ejecución de una hipoteca previa:

  1. Si un verdadero Derecho real de disfrute (como el Usufructo) se extingue por la...

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